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摘 要 ：近年来,随着经济的发展,以及经济全球化趋势的不断增强,房地产行业面临的竞争也日益加剧,在面临国内行业竞争的同时,也要面临来自国际的巨大竞争压力.而财务管理工作是影响房地产企业综合管理效率的主要因素,其会计政策的选择是财务工作中的重中之重.该文就主要针对投资性房地产会计政策的选择进行简单的探讨.
关 键 词 ：投资性房地产；房地产企业；会计政策
会计行业的发展过程,从本质上说,就是会计政策不断选择的过程.会计政策选择所产生的会计信息,是影响社会资源分配和利益分配的主要因素,也是影响企业持续发展的一个主要关键性因素.会计政策选择所具有的功能性是会计职能充分发挥的体现,选择科学、合理的会计政策对于企业的发展有着重要的意义.尤其是对于房地产企业来说,其本身所具有的高投资和高风险性的特征,会计政策的选择就显得更加重要.
一、投资性房地产后续计量可供选择的会计政策
投资性房地产后续计量可供选择的会计政策主要有两种,分别为成本法和公允价值法.根据我国相关会计准则的规定,通常情况下,投资性房地产后续计量采用成本法,而在一些特定条件下也可以使用公允价值法.
(一)成本法
成本法指的是以企业各项资产价值和负债进行的评估为基础,在此基础上对评估对象的价值进行评估的方法.投资性房地产在选择成本法进行后续计量时,在会计处理方法的选择上,与会计准则趋于一致,在资产负债表中进行计提折旧或者是进行摊销,而会计科目可以使用其他业务成本进行记录,同时贷方使用投资性房地产累计折旧.放资产负债表中发生减值的情况,则需要对其减值的数额进行计提.
(二)公允价值法
公允价值法指的是投资性房地产在初始计量之后,采用公允价值作为其计量的标准,将公允价值的变动作为企业损益的确定.通常情况下,投资性房地产在使用公允价值法时,应当以充分肯定公允价值能够获得可靠的计量为基础.当使用公允价值法进行后续计量时,不需要对投资性房地产进行折旧计提或者是费用摊销,也不需要进行减值的集体,其要求在资产负债表中使用公允价值对账面进行调整,而资产负债表中的公允价值则应当确保与原来的账面差额相一致,并且计入到当期损益中.
二、投资性房地产会计政策的选择
选择成本法或者公允价值法对企业会产生不同的影响,当采用成本法时,投资性房地产的账面余额会由于需要进行计提折旧或者是摊销等,使得资产的账面值发生变动.如果发生资产减值,使得计提的费用增加,则会使得企业当期的损益受到影响,进而是当期的利润减少.如果采用公允价值法,则由于其不需要对投资性房地产进行折旧,使得当期计入的费用减少,而增加了当期的利润.另外,近年来我国房地产行业迅速发展,通过资产负债表中的公允价值对账面进行科学的调整,不仅使得企业账面价值增加,同时也将资本的评估增值计人到当期损益中,虽然没有实际的资金作为支撑,但是其也成为了企业利润的重要构成部分,使得企业的盈利额得到了增加.通过上述分析可以看出,选择不同的会计政策对于企业的利润会产生较大的影响,因此,企业的管理者应当从自身的利益出发,对会计政策进行科学的选择.由于受到准则的约束,当企业选择公允价值法之后,则无法转变为成本法.所以,在选择会计政策时,应当从企业的价值最大化目标以及企业长远的发展进行综合考虑,谨慎选择.
(一)有管理报酬契约的企业
这部分企业的管理者产生的报酬,一般情况下会与企业的利润紧密联系,所以这部分企业的管理者以企业利润的最大化作为其刮泥目标,而会计政策是影响企业利润的主要因素,所以需要通过会计政策的选择来实现他们价值最大化的目标.由于我国房地产市场发展的还不够完善,大部分投资性房地产资产还是从上世纪延续而来,由于最初取得成本较低,与成本价相比,公允价值会高出5-10倍,这时如果使用公允价值法,则会使其账面价值大幅度提升,为企业带来更大的利润,所以对于这部分企业,管理者通常选择的是公允价值法.
(二)有债务契约的企业
如果企业中有债务契约,而在债务契约中则以会计数据对违约行为进行确认,这时企业的管理者则可以通过增加资产或者减少负债的方式来进行调整.公允价值可以在每年的资产负债表中进行重新计量,并且能够计入到当期的损益中,所以采用公允价值能够使企业的资产规模不断的扩大,而且会在市场经济下获得正确的定位,尤其是提高公司股票的估值水平,使企业的融资能力得到提升.另外,采用公允价值法能够使房地产行业不资金紧张的局面得到很大程度的缓解,所以,在房地产市场价格不断上涨的情况下,这部分企业也会选择公允价值法.
(三)以企业价值最大化为理财目标的企业
虽然在使用公允价值计量模式的情况下,能够对企业资产的账面价值进行重新估量,由于受到历史的原因而造成重估的价值并不是非常的突出,无法为企业带来明显的收益,但是,在资产进行重估之后,其所产生的投资收益也只会对企业当期的损益发生影响,并不能对其内在的价值产生决定性的作用.从国际市场形势来分析,净利润已经逐渐在被流所取代,进而成为投资者对公允价值的判断标准,认为企业获得流的能力,才能作为评价企业价值的正确标准,而不是通过账面价值和账面利润来进行判断.选择不同的会计政策,会使得公司的隐性价值变得显性化,但是对于企业的真实价值却不会产生变化.对于这部分企业,使用公允价值则不会产生正面的利益,所以这部分企业更适合成本法.
三、结束语
成本模式和公允价值模式都有着各自的优缺点,房地产企业的管理者在进行会计政策的选择时,应当根据企业发展的实际情况,在确保企业相关利益不受损害的基础上进行决策.同时,应当注重会计准则中的约束条款的运用,避免利用准则操控利润的情况.科学、合理的会计政策,能够促进企业财务管理效率的不断提升,进而不断增强企业的综合竞争力.
（编辑：ZK）