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中图分类号：F812文献标识：A文章编号：1009-4202（2012）01-154-01
摘 要 由于现今会计制度中有涉及销售不动产或者转让土地使用权取得预售款计征营业税的账务处理没有得到相应的明确规定.本文将以房地产开发企业的预收账款为例,探讨营业税的账务完善和处理问题.
关 键 词 房地产开发预收款营业税账务处理
当前房地产开发企业的资金占用量较大并且其开发周期较长,另外,商品房的销售工作是伴随着房子的开发建设进度逐步展开的.因此,当某一个小区的房子达到预售的条件的时候,开发企业就会开始对外进行预售商品房,同时也会相应的收取一部分预收款.但是这一部分的预收款项若根据会计制度或者会计准则来说,还不能算是收入,不能将其作为企业的经营收入入账.但是可以将其按照会计准则和会计制度将其加入到预收款项之中,随着商品房建设的逐步完工,其预售也逐渐变为正式出售,此时的正式销售款可以确认为企业的收入入账,但是在日常的工作中,因为开发成本账户常常会不能囊括全部的开发成本,换句话说,就是商品房的成本不能完全计算出来.
一、房地产开发企业预收账款征收营业税账务存在的问题
(一)预决算的相关手续不健全
商品房的实物形态已经成型,但是关于预决算的相关手续却不齐全,相关的会计核算部门也没有获得相关的成本核算的资料,也就不能够对商品房进行成本的核算.
(二)预决意见难统一
有些商品房的开发建设已经完工,但是在商品房预决意见上,有关的施工单位和房地产开发企业的意见不一致、达不到统一,从而也就使得财政部门很难获得商品房相关的预算以及决算的材料,也就很难对商品房的开发成本进行计算.
(三)配套设施繁杂,成本难以计算
商品房的主体工程竣工,但是商品房相关的配套设施还仍停留在开发建设的过程之中,所以说,在这个方面来说,整个小区的开发成本也就不能完全地算出来,同时也达不到相关的条件,比如“预提费用”计算成本的条件,从而使得相关的财政部门也就无法对商品房的开发成本进行计算.
二、房地产开发企业预收账款征收营业税账务采取的相关措施
针对以上所出现的问题,在笔者看来,房地产开发企业的财务处理应当严格遵照客观规律的原则来进行处理.
(一)增设“经营收入计提的税金及附加”科目
在“经营税金及附加”下增设两个科目,一个是“预收账款计提的税金及附加”,另一个是“经营收入计提的税金及附加”.首先,在开放企业进行销售商品房,并且取得一定经营收入计提应交的附加以及营业税时,即可借记“经营税金及附加――经营收入集体的税金及附加”科目之中去.贷记“其他税款”、“应交税金”,在期末时,可将其转入到“本年利润”中,从而按照会计制度的相关规定以及准则进行正常的核算.其次,当企业预售商品房时,其取得的预收账款收入计提营业税及其附加时,借记“经营税金及附加――预售账款集体的税金及附加”贷记“其他应交款”、“应交
税金”.到期末时,将期转入到“待摊费用――预收账款计提的税金及附加”项目之下,到下期再用红字冲回,当预收款结转至经营收入时,要将与其相对应的附加以及税金从“预收账款计提的税金及附加”科目转入到“经营收入计提的税金及附加”这一二级科目之下.借记“经营税金及附加――经营收入集体的税金及附加”,贷记“经营税金及附加――预收账款计提的税金及附加”,此后即可转入正常的核算.这也在一定程度上有利于相关的税务部门对企业的税款计提以及清款的相关情况进行检查.
(二)地产销售以及预售房预收账款征收营业税账务处理的示例
现以某房地产销售以及预售房的实例加以说明.其销售商品房多套,共取得100万元,而预售并未完工的商品房又若干套,其取得的相关收入为200万元.
销售库存的商品房时：
借：银行贷款1,000,000
贷：经营收入1,000,000
计提应交的税金及附加：
借：经营税金及附加――经营收入计提的税金以及附加55,000
贷：应交税金 53,500
其他应交款1,500
期末结转本年利润：
借：本年利润55,000
贷：经营税金及附加――经营收入及的税金及附加
55,000
预售商品房,收到预收账款：
借：银行存款2,000,000
贷：预收存款 2,000,000
计提应缴的税金及附加：
借：经营税金及附加――预收账款计提的税金及附加
110,000
贷：应交税金 107,000
其他应交款 3,000
三、结语
房地产开发企业成为房地产产业的主要部分之一,并且在我国今后以及当前很长一段时期是一个新的经济增长点.由于现今会计制度中有涉及销售不动产或者转让土地使用权取得预售款计征营业税的账务处理没有得到相应的明确规定,完善以及规范房地产开发企业预收账款计征营业税的账务处理是很有必要的.