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摘 要 :保障性住房项目的建设需要有足够的金融支持才能顺利完成,要获得可持续的金融支持,就需要加强金融合作,扩大资金来源,完善保障性住房的金融支持政策.
关 键 词 :保障性住房金融支持问题建议
保障性住房是国家的一项惠民工程,具有资金需求大、投资回报率低的特点,因此如何获得足够的、可持续性的资金支撑是保障性住房建设的重要问题之一.保障性住房的资金来源有金融机构也有信贷市场.随着保障性住房建设工程的进一步扩大,金融支持的重要性也越来越大.
一、金融支持保障性住房建设的现状分析
从整体上看, 近年来我国保障性住房建设的金融支持有以下几点变化：
(一)金融支持内容持续增多
贷款利息优惠.很多金融机构对保障性住房的开发商及购买方都给与了贷款利息上的优惠,并且优惠额度达到了10%左右.
允许担保贷款.购买保障性住房的消费者可以通过由政府组建的担保机构来获得担保性购房贷款,这对保障性住房的购买和销售十分有利.
提供安全担保服务.一些银行积极探索与政府、保险等部门合作,监管流入保障性住房建设中的保险资金,并为这些风险性资金进行担保.
(二)金融支持力度持续增强
政策上的金融支持力度不断加大.中国人民银行、银监会、住建部等都下发了相关文件,为保障性住房建设所需资金提供了保障.
金融机构提供的购买保障性住房可贷款规模逐渐增加.根据数据,2011年12月初,主要金融机构对经适房的开发贷款、个人购经适房贷款余额分别为751亿元和198亿元,而2011年第一季度银行提供的保障性住房贷款就有651亿元,并且这两年银行提供的贷款规模还在增加.由此可见,金融机构对保障房的支持力度之强.
(三)金融支持手段不断创新
债券市场开始为保障性住房建设提供金融支持.一些地方开始将债券发行资金投入到保障性住房建设中去,而且投入金额还在不断增加.
设立了保障性住房建设基金.政府已经建立了保障性住房投融资机构,这种创新性的机构为保障性住房建设所需资金提供了重要支持.
金融监管手段创新.保障性住房建设的资金监管设置了独立的监管“人”（一般由银行承担）,设有专门的资金账户,资金安全性大大增强.
二、保障性住房建设的金融支持中所存在的问题
虽然近年来保障性住房建设获得的金融支持在不断扩大,但其所需要的资金依然存在很大的缺口,而且金融支持的地区性差异很大,积极性也有待加强.
(一)金融支持力度不能满足需求
我国保障性住房建设的规模十分庞大并且建设面积还在不断扩大,因而所需的建设资金数量相当巨大.虽然资金投入不断在增加,但是与庞大的需求相比,还是存在很大的差距.保障性住房所需的资金主要是由政府提供的,但是政府提供的资金仅仅能达到实际所需资金的一半,另一半的的资金就需要由金融机构来提供,而现实是金融机构提供的资金支持远远不足.
(二)金融支持存在地区性差异
我国的保障性住房,在发达的东部沿海和经济相对落后的中西部区域都有着很大的需求.但是全国的金融支持在区域之间分布十分不均,因为金融机构没有进行全面的保障房投资规划,大多数的金融支持都是由政府主动争取的,财政支撑不足、资金需求更大的地区很难获得金融投资.而一些经济发达城市,由于财政资金雄厚、还款能力较强,获得金融支持的机会较多,并且获得的金融支持力度也较大,这就造成了金融支持在地区间差异较大,不利于保障性住房的整体建设.
(三)金融机构的支持动力不足
保障性住房建设具有公益性质,并且资金需求大,投资回报率又低,资金回流需要较长时间,约束也较多,所以多数的商业银行等金融机构都太愿意将资金投到该项目中去.
三、完善保障性住房建设金融支持的建议
保障性住房建设是我国的一项利民政策,是我国的重点工程之一.要解决保障性住房建设存在的融资困难,就需要对症下药：增强合作、扩大资金来源、完善金融支持相关政策.
(一)增强合作
第一,增强金融机构之间的合作.金融机构之间可以通过行业组织等形式加强合作,这样既能为保障性住房建设提供大量资金,又可以减弱每个银行的贷款风险.第二,增强银行与政府间的合作.可以使得银行更加了解保障性住房建设的资金需求和资金流转状况,使投入资金的流转更加可控,投资风险也会降低,从而投入的资金也会增多.第三,增强银行与其他社会投资力量之间的合作.银行对资金的安全管控力度远远超过其他机构,因此要充分发挥其优势,增加投资资金的安全保障.
(二)扩大投入资金来源
第一,大力争取资本市场的资金投入.鼓励和引导那些资本实力雄厚的房地产上市公司进行股票筹资、债券融资,扩大保障房建设可用资金；鼓励未上市的房地产公司以投资保障房为条件之一进行上市,激发他们投资保障房的积极性.第二,适当发行政府债券.地方政府可以多发行专款专用的债券,以财政为后盾筹集民间资金,并将这些资金专门用于保障房建设.第三,尽力寻求社会保障资金的支持.政府可以在做好监督管理工作的条件下,将部分社保资金投入保障房建设中去.
(三)完善金融支持相关政策
第一,科学规划筹资还款.政府要设置专门账户进行保障性住房的投资收益管理,结合财政拨款,做出科学、详细的还款规划,确保筹资还款能及时到位,为保障性住房的投入资金收益安全提供保障.第二,建立健全保障房建设资金的监管制度.目前.保障性住房建设资金来源较广、筹集方式多样,费用支出也涉及各个方面,因此政府可以设置一个专门的保障房资金管理账户,并且将该账户由银行代管,这样以来所有的保障房资金来往都经由该账户进行,保证了资金的使用安全.