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据统计,截至2013年底,我国工商注册的中小企业已经超过1517万家,占全国企业总数的99%以上,所创造的品牌和服务价值,相当于GDP总量的60%,还创造了80%左右的城镇就业岗位.但中小企业没有大企业的先天优势,房地产行业中小企业和其他行业企业一样,面临融资难与融资贵的问题.互联网金融为缓解中小企业融资难题,当前房地产市场发展困局,提供了新的思路和空间.
一、中小房地产企业融资现状分析
近两年来,银行等金融机构收紧房地产信贷,使得房地产企业资金链条愈发紧绷,特别是对正处于上升阶段的中小企业无疑是雪上加霜.分析当前房地产融资特点,掌握中小房地产企业融资现状,对于与互联网金融的联姻合作有重要作用.
目前,我国房地产融资具有以下明显特点：
一是融资资金需求量大.不同于其他行业,房地产作为资本密集型行业,开发项目有庞大的资金需求,仅仅依靠房地产企业的自有资金难以保证房地产项目的开发建设.
二是财务风险较大.房地产企业因开发项目资金量大、开发周期长、流动效率低,加之市场结构变化、市场竞争加剧等多方面因素的影响,使得房地产企业的财务风险加大.
三是融资结构单一.我国房地产企业融资渠道主要来自银行贷款.统计数据表明,银行贷款资金占房地产企业融资规模的50%以上.房地产企业融资结构较为单一的现状,导致银行成为房地产金融风险的主要承担者.一旦房地产市场出现波动,将直接影响到银行金融业,进而影响整体经济发展.
四是债券上市融资规模小.在房地产企业融资中,债券融资的规模比例较小,上市融资较难.而在发达国家,债券融资规模大比重大.房地产企业上市融资渠道要求也比较高,要求“房地产企业必须具备连续三年以上的,每年净资产回报率在百分之十以上”,这就给房地产上市融资设置了较高的门槛.加上房地产企业通过上市融资手续繁杂,审批时限较长,监管要求较高,进一步提高了房地产企业上市融资的困难度.
二、互联网金融为中小房地产企业解决资金难问题开辟新路径
针对中小房地产企业融资的特点及存在的问题,寻找新的融资渠道,开辟新的融资模式和途径,从根本上解决融资难问题,已成为中小企业的当务之急.将互联网金融与中小房地产企业的融资难问题结合起来,作为破题的新思维、新方式、新途径,不失为益举和良策.
第一,针对中小房地产企业融资渠道单一,互联网金融可缓解过度依赖银行贷款的问题.随着云计算、大数据、物联网、搜索引擎定位功能等科技发展,通过互联网平台,中小房地产企业、银行、小额贷款公司等单位和金融机构之间在这个平台可以众筹、众创、众建,拓宽融资渠道,跨越时间、空间实现零距离接触,实现流和信息流的合作.信息的不对称程度下降,信息的获取和处理成本大幅减少,资源配置的效率大幅提高,融资成本、融资门槛降低,满足中小房地产企业的融资需求.
第二,针对中小房地产企业融资风险高的问题,互联网金融可一定程度上将风险分散化.房地产企业的融资风险主要来源于经营风险和财务风险.经营风险方面,房地产与宏观经济的关联性强,使其常常被作为国家宏观调控的手段和杠杆,因此,房地产企业的经营风险较高.财务风险方面,房地产开发建设项目需要大量的资金投入,而中小房地产企业自有资金不足,资产负债率较高,财务风险也随之增大.而互联网金融在风险管理方面,能够有效化解房地产企业中的经营风险和财务风险.互联网时代的大数据积累和数据挖掘工具,可以通过互联网平台交易体系获取交易双方的信息,将交易主体的资金流动置于有效的监控之下,降低信息处理和加工成本,提高风险及信用违约管理的可靠性.
第三,针对中小房地产企业融资数额大、融资期限长的特点,互联网金融可提供创新性、多样性的融资方式.房地产开发项目需要大量的资金支持,需要进行对外融资.国家统计局年度数据显示,2012年房地产开发企业本年到位资金96537.7亿元,其中国内贷款14778.4亿元,占本年到位资金的15.31%.互联网金融可为房地产企业特别是中小房地产企业各具特色的业务模式,P2P模式、众筹模式等开放的融资,可以减轻银行和房地产企业融资的压力.总之,互联网融资创新模式的多样化以及融资渠道的多元化,为房地产企业解决资金问题提供了契机.
三、防控互联网金融风险促进中小房地产企业发展的对策措施
互联网金融作为一种依托于计算机网络技术发展起来的新兴金融业态,作为金融与网络技术结合的产物,在为中小房地产企业融资提供新路径,促进中小房地产企业发展的同时,自然也留存了互联网技术的风险和传统金融机构具有的风险基因.但是,互联网金融的风险并不是这两种风险的简单相加,它还具有自身独特的第三重风险.其中,互联网技术的风险包括系统性的安全风险、技术选择风险和技术支持风险.而传统金融风险则包括系统性风险、信用风险、流动性风险、操作性风险等.第三重风险是指金融风险扩散速度较快对金融监管要求更高及金融风险交叉传染的可能性增加,并包括征信风险、信誉风险、收益风险、法律风险及破产关停风险等.因此,防范、控制和化解风险,成为推动中小房地产企业融资和发展的关键.
1.从立法的角度看,应建立完善的监管法律体系.加快互联网金融行业的立法,尽快建立完善互联网金融监管的法律体系,让监管执行有法可依、有规可循.一是完善互联网金融的法律法规.明确法律责任及处罚依据,有效遏制违规行为.二是明确法律监管主体.重新梳理和界定互联网金融企业和产品,明确监管主体.三是制定全面的市场准入办法和管理制度.相关部门应该对开展互联网金融业务的企业严格审查其准入资格,从源头防范系统性风险.
2.从监管的角度看,应形成严格的监管监督体系.政府应鼓励互联网金融支持中小房地产企业发展,推动传统金融业、互联网行业和房地产业的融合,搭建合作平台,让互联网金融迸发出更多的生机活力,提升金融服务效率,让中小房地产企业受益.同时,也要加强互联网金融的规范管理,要明确完善监管体系,防范互联网金融对中小房地产企业系统性风险,加快监管法规的制定和修改,打击互联网金融欺诈、乱集资、乱吸收存款,同时加快社会信用体系建设,保障中小房地产企业的合法权益.
3.从信用评估的角度看,应设计科学的信用评级和信贷管理体系.确立严格的中小房地产企业信用评级制度和相互制约的信贷组织管理体系,做到规范信贷授权、授信机制和信贷操作程序,并根据互联网金融的特点,开发出适合于互联网金融模式下的中小房地产企业融资风险管理技术,配套使用风险管理模型,对风险实施量化,从而更科学地管理风险.
4.从机构机制的角度看,应健全专司监控和专营产品的组织内控体系.一方面,利用大数据挖掘技术或是借助第三方咨询服务等,构建内部风险评估模型,建立互联网金融风险的预警机制,设置专人专岗进行实时监控和识别.另一方面,规范中小房地产企业金融新产品设计.互联网金融机构在设计中小房地产企业金融新产品时,应当重点考虑资金的安全性和流动性,谨慎选择投资方向、方式,在产品的收益和风险中找到平衡点.
李求军/责任编辑