对我国住房金融体系的

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摘 要:介绍我国住房金融发展进程的四个不同阶段及其特点,分析我国住房金融体系的现状,并提出几点促进我国住房金融体系健康发展的政策建议.

关 键 词 :住房金融体系,住房消费群体,商品房,对策

随着美国次贷危机的进一步加深,房地产市场及住房分配问题日益成为全球各国普遍关注的话题.次贷危机为我国地产市场的繁荣敲响了警钟,我们必须重视房地产及其抵押贷款市场中存在的风险.房地产是一个资金密集型市场,无论是房地产开发还是住房购买都是与金融支持程度密切相关的,因此,住房金融政策是值得我们认真研究的.

一、我国住房金融发展进程

我国住房金融是随着住房制度改革不断深入的情况下,逐步形成和发展起来的.我国住房金融从出现到现在主要经历了以下四个发展阶段:

第一阶段:住房改革试点起步和房改金融业务创立(1980~1988年)

我国的住房制度改革始于1980年,这一阶段的改革主要是试点售房和提租补贴.试点售房是1979~1985年,分为全价售房和补贴售房两种.1988年国务院召开了首次全国住房制度改革会议,印发了《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》,出台了我国第一个房改总体方案.第一次提出要实现住房商品化、社会化和专业化.随后,我国住房金融最早也以房改金融的形式出现了.经中国人民银行批准,1987年12月1日和12月8日先后成立了烟台和蚌埠住房储蓄银行.其目的是配合房改,建立住房基金制度、办理住房券结算,同时支持商品房的开发经营,开办个人买房贷款业务.


第二阶段:住房改革的全面起步和住房公积金的建立(1988~1993年)

随着经济改革的发展以及对房改理论认识的深化,促进了房改思路的变化.全国的住房制度改革进入全面起步阶段.这一阶段的一个显著特点是我国一些城市建立了住房公积金制度.1991年,上海在全国率先借鉴新加坡的模式建立了住房公积金制度.到1993年末全国地级以上城市中有131个城市建立了住房公积金制度,占地级以上城市总数的60%.归集住房公积金110亿元,使住房制度改革和发展初步具备了一个稳定的资金来源.

第三阶段:住房金融制度的初步建立(1994~1998年6月)

1994年,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》标志着中国住房制度改革进入了新的阶段.它对住房制度改革的根本目的、基本内容和近期改革的重点作了原则性规定.与此同时,与住房改革全面推进相配套的住房金融制度也初步建立.

第四阶段:住房金融的全面发展(1998年7月至今)

1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,明确提出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善多层次的城镇住房供应体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场.

二、我国住房金融体系现状

获得住房是公民的基本人权,只有“安居”才能“乐业”,实现“居者有其屋”是政府对国民最起码的承诺.从发达国家走过的道路可知,完全依靠市场的力量无法实现上述目标,政府有必要干预市场,保障公民的基本人权.因此我国应该在完善现有商业性住房金融体系的基础上,建立以住房公积金为主的政策性住房金融体系,使之成为我国的住房保障体系.

(一)政策性住房金融体系

政策性住房金融体系是政府以解决大多数居民住房问题为目的,参与、引导住房金融,从而形成了带有公共性和福利性的住房金融体系.

1.政府管理部门

这些部门包括国家发改委、住房金融管理委员会、财政部、中国人民银行、建设部.负责制定为中低收入阶层提供的住房计划、监督银行经营和管理各种住房基金、政府财政性住房贷款等.为体现市场导向的住房金融管理特点,住房金融管理委员会作为主要的住房金融体系的宏观管理机构,不仅负责政策性住房金融的宏观管理和指导,还负责商业性住房金融体系的引导.负责对参与住房资金运营的银行等金融机构进行资格审查和登记,制定住房金融政策,根据国家经济发展水平制定对经济适用房、廉租房建设贷款的贴息等补贴计划.授权中国住房发展银行管理政府的住房发展基金,通过发行债券、同业拆借等手段向资本市场筹借住房资金,购买住房金融机构的股票、债券等,以支持整个住房金融体系的发展.

2.住房政策和住房金融政策

所谓住房政策是以提高居住水平以及收入再分配为基本目标,力求解决住房问题的一项政策.住房金融政策是为了提高国民获得和享用住房的能力,实现“居者有其屋”,提高国民整体的福利水平.当前在住房供求矛盾还比较突出的情况下,住房政策在加强土地管理、规范住房供应市场,制定长远的住房开发计划,尤其是政策性住房,以保证住房供应.另外有必要引导住房消费,让国民理解“居者有其屋”不是“居者购其屋”.倡导住房升级换代的消费观念.升级换代是指中高等收入者能够取得较高水平的住房,低收入者能够利用、购买原来中等收入者的二手住房.也就是说让各种不同经济水平的居民都可以根据自己的经济实力,适应持续性生活方式的变化,逐渐提高住房水平,这样可以盘活更多的住房存量,建立起发达的二级住房市场和住房租赁市场.

3.中国住房发展银行

它是住房金融管理委员领导下的专业政策性住房金融机构,是为执行政府住房政策和住房金融政策而建立的,不以营利为目的,其承办的业务往往是商业性住房金融机构不能或不愿办理的业务,二者形成互补关系,使我国住房金融体系的职能发挥得以完善.专业政策性住房金融机构在职能运行上体现为两大职能:一是投入资金扩大住房供给量,在总量上满足住房需求,二是注重住房公平分配,对中低收入阶层进行重点支持.

4.住房公积金中心

改革和完善现有的住房公积金制度,成立全国统一、规范的住房公积金中心,使它成为我国政策性住房金融体系的主体.

(二)商业性住房金融体系

1.商业银行

主要面向中高收入阶层发放住房消费贷款,向住房开发商提供商业贷款,也可以在接受政府贴息补助向中低收入阶层发放低息贷款以及为政府住房工程发放低息贷款.在当前我国的住房金融发展过程中,由商业银行兼营的住房金融业务处于辅助地位,随着房地产业的发展,住房建设的加快,可以组建专营商业性住房金融业务的金融机构.

2.住房储蓄银行

这是专业性的住房金融机构,它以发放住房贷款为主要业务.购房者获得贷款的前提是成为该银行的储户.客户要与银行签订一份一定金额的住房储蓄合同,客户按月向银行存款,在存款总额达到合同要求的金额时,储户即可向银行申请合同全额的购房贷款.这种类型的住房储蓄银行有别于我国在上世纪房改时成立的烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行.这两家银行更多的带有政策性质,为房改服务.住房储蓄贷款的主要优势是利率低,贷款购房者可以享受更多实惠.

3.住房贷款保险与担保机构

由于住房金融业务最重要的部分是对广大中低收入居民的住房信贷业务,而居民收入水平不高且经济状况不断变化,难以对其偿债能力做出准确的预测,因此,贷款风险难以避免.这样,要么是金融机构不愿意向广大中低收入居民提供贷款,要么是贷款条件苛刻,将部分购房者排除在贷款对象之外.因此,必须有为住房贷款提供保险和担保的中介机构,提高贷款的信用等级,贷款人才会放松贷款条件,愿意向广大中低收入居民提供贷款,同时也能减少部分贷款机构的信用风险.我国的财产保险公司可以开展这样的业务,是个新的利润增长点.

4.住房金融资产证券化操作机构

住房金融资产证券化是未来住房金融发展的必然趋势,随着我国住房金融二级市场的逐步构建与完善,有必要根据业务发展的需要相应设立一系列配套机构,其中最重要的就是住房金融资产的操作机构.它能给住房抵押贷款这类资产提供流动性,使住房金融能参与资本市场,形成完整的资本循环体系.这样的机构主要是投资银行,如证券公司、投资公司、财务公司等能从事投资银行业务的金融机构.

三、促进我国住房金融体系健康发展的政策建议

(一)住房金融组织机构体系建设

1.加快组建政策性住房银行

政府应该加大对政策性住房金融的参与力度,建立健全政策性住房金融的补贴和税收减免体系,降低中低收入阶层的购房负担.

2.建立多层次竞争性金融组织机构

商业性住房金融业务,仍然应该是我国住房金融体系的主体地位.对此,可以借鉴美国的经验,设立政府抵押贷款担保:保险机构.我国设立政府抵押贷款担保的保险机构,可以主要针对未参加住房公积金制度的中低收入居民,使他们通过商业性房金融解决住房筹资问题,由政府担保机构提供担保,并在借款人确实无力还款时提供资金支持.

3.发展完善住宅合作社

为进一步完善我国住宅合作社事业,从经济战略与体制建设的高度认识住宅合作社的地位与作用,从内部规范建设和外部加强社会支持两方面做好工作,政府必须给予大力支持,加强宣传,提高认识,制定政策,积极扶持,严格规定限制入社资格,切实加强合作社内部的管理等问题,进一步从理论上明确住宅合作社的性质与地位,从实践上完善合作社的运行机智和管理体制.

(二)住房金融工具体系建设

我国目前住房金融体系的融资问题主要是融资渠道和融资工具的创新,解决办法的根本途径就是寻找高质量的资金的来源,即投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升.

1.稳定推进住房金融的间接融资金融工具

首先,当前其他融资渠道各有限制,发展虽然很快,但远水解不了近渴,其他融资方式目前仍无法替代银行贷款在住房金融市场的地位和作用.其次,比较发达国家的相对成熟房地产金融市场的各种融资渠道比例来看,银行信贷的合理比重为30%左右,这也说明了银行信贷市场在各国住房金融市场的重要地位.因此应该稳定的推进住房融资的银行信贷市场.

2.推行抵押货款证券化,建立住房金融工具体系的二级市场

抵押贷款一级市场即本文中所提的银行信贷市场,二级市场是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群,经过政府机构或私人机构的担保和信用加强,以证券的形式出售给投资者的融资过程,由此而形成的资金流通市场.

3.适当开展其他的融资渠道,补充房地产金融工具体系

海外基金拥有雄厚的资金实力,在中国一直在寻找好的投资机会.

(三)住房金融配套体系建设

1.在住房金融市场调控和配套体系方面,建立完善的宏观调控体系

在继续支持房地产业发展的同时,要加住房信贷监管,其监管机构要适应市场发展的需要,积极探索合理有效的监管方式,调整住房贷款结构,完善住房金融市场运行机制,形成多元化、多层次、竞争性的住房金融市场体系,逐步建立并不断完善住房金融市场的公共服务体系.

2.尽快构建和完善房地产金融法律法规体系

修改现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,加强房地产金融立法,强化住房金融和规性风险防范和管理,真正把问责制度落实到实处,做好商业银行住房金融业务建章建制的基础性工作,把住房金融法律体系建设与房地产金融监管紧密结合起来.人民银行要定期公布全国房地产金融运行情况报告,银监会要及时发布房地产金融业务监管制度和办法,把住房金融监管纳入银监会重点监管范围,减少监管真空、提高监管效率.

3.建立多层次的住房金融配套机构及中介服务体系

尽快在全国成立专门性的住房抵押贷款担保机构,在条件成熟时将其改组成为一家政府控股的抵押贷款担保公司.通过市场机制培育和发展一批有相当专业素质和职业操守的中介服务机构.政府部门应根据市场发展的要求,在有关信息的采集、处理和发布等方面为市场提供专业、快捷、有效的公共服务.

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