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作为国有控股且住房金融处于领先地位的建设银行,对住房保障这一基本民生问题高度关注,并进行了深入的研究与思考.建设银行董事长郭树清在2008年初向国务院递交了《关于完善中低收入居民住房保障和金融服务的若干建议》,表达了建设银行愿在国家政策指引下率先进行住房金融服务创新和综合试点,协助政府解决好中低收入居民住房困难问题的强烈意愿,并提出将自身控股子公司――中德银行改革重组为专业住房信贷银行的设想.在建设银行的大力推动下,通过增资扩股、扩大业务经营范围,中德银行于2008年底成功完成了战略转型,成为一家专业经营住房信贷业务的商业银行.
转型后的中德银行在原有住房储蓄业务的基础上增加了发放个人住房贷款、发放以支持经济适用房、廉租房、经济租赁房和限价房开发建设为主的开发类贷款等业务,成为具有全面住房金融功能、提供专业化住房金融服务的商业银行,重点为中低收入居民购买中小户型、中低价位住房提供金融服务.在实现战略转型的同时,该行研发推出了个人经济适用住房贷款、个人限价商品住房贷款、个人中小户型商品住房贷款、限价商品住房开发贷款、经济适用住房开发贷款、租赁型经济适用房开发贷款等多款保障性住房信贷产品,并通过天津市政府给予该类产品的贷款贴息及财政补助优惠,减轻中低收入居民住房贷款利息负担、降低保障房开发企业融资成本.中德银行在天津市政府及建设银行的大力支持下,通过差别化的信贷政策、专业化的住房金融服务,在中国市场率先探索商业金融与国家政策扶持相结合的住房融资模式和运作机制.转型一年来,中德银行通过实践,摸索出“政府切入、现场宣传、楼盘受理”的保障性住房金融营销服务新模式,并为中低收入群体开通个人住房贷款“绿色通道”,大大提高了服务效率.中德银行不仅以自身保障性住房信贷产品为载体,使政府的优惠政策能够惠及更多中低收入居民,还充分发挥自身专业优势,通过将住房储蓄产品与个人住房贷款产品的有机组合,把个人住房贷款的即期消费优势与住房储蓄的信用约束机制、利率风险管理优势结合起来,在进一步降低中低收入居民利息成本的同时帮助其锁定利率波动的风险,受到老百姓的广泛认同.保障性住房金融业务大有可为,关键是要建立起良性的运行机制和科学的业务模式.
第一,保障性住房建设是大势所趋,是国家今后一个阶段住宅建设和市场培育的重点,因此,保障房金融市场潜力巨大.近年来,国家高度重视城镇居民住房保障.2007年8月7日,国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,明确规定：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%.总书记在党的十七大报告中提出努力使全体人民“住有所居”的目标,温家宝总理在政府工作报告中再次明确要求“抓紧建立住房保障体系,坚定不移地推进住房改革和建设,让人民群众安居乐业.”2008年11月,住建部表示财政将在今后3年内投资9000亿元用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造；2009年底的“国四条”明确提出力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；2010年初,住建部又提出了保障性住房开工建设的套数比2009年增加三分之一、安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍的2010年目标任务,可谓“政策要求环环相扣,任务指标节节攀升”.此外,2010年以来下发的“国十一条”、“国十条”也无不将“加快保障性安居工程建设”放在极其重要的地位.由此可以预见,保障性住房建设将成为未来房地产行业发展的主旋律,保障房金融业务也将迎来前所未有的历史性发展机遇.
第二,保障性业务不是“高危”业务,风险可测、可控
其一,保障性住房开发贷款,是当前相对安全的住房开发贷款类型.作为民生工程,各地政府在支持保障房建设过程中一般会选择实力突出或有一定政府背景的房地产开发企业,客户风险程度相对较低.而且保障房项目在土地税收等政策方面能够得到政府支持,房屋销售价格具有较强的市场竞争力.更为重要的是保障房销售往往采取定向安置、政府回购等方式,有效锁定了市场销售风险.从中德银行拓展的30多家客户来看,市场风险暴露程度要远远低于一般房地产企业客户.
其二,个人保障性住房抵押贷款不是“中国式次贷”.首先,从保障房购买人群来看,是高于“次贷”人群的,是买得起房的人群.其次,交易的真实性有保证.保障性住房的购买者,必须持有《天津市定向购买经济适用住房证明》或《天津市限价商品房购买资格证明》,因此不会出现“假按揭”套取银行资金的情况.三是抵押物足值且抵押率低.相对低廉的房屋价格加上较低的贷款成数,使得其风险更为可控.四是借款人还贷意愿强.保障性住房因购房资格的限定及上市交易条件的严苛,使得购买保障性住房的群体,购房用途基本上均为自住,许多家庭都是举全家之力来购买一套住房,担心因拖欠贷款而失去了自己的安身立命之所,还款意愿往往非常强烈.五是保证担保降低风险.目前个人保障类住房贷款的担保方式大都为保证担保,故风险相对较小.
第三,银行商业化运作与政策倾斜相结合是发展保障性住房金融业务的重要保证通过政府为保障性住房金融产品提供政策补贴,调动起多方面的积极因素,实现了政府、银行、房地产开发企业、居民多方共赢的局面.一方面,政府给予的优惠政策减轻了中低收入居民购房贷款利息负担,使更多的住房困难群众通过住房保障体系改善居住条件,并通过降低保障性住房开发企业融资成本,适当弥补了保障房项目低利润率给房地产企业带来的“损失”,提高房地产企业参与保障性住房建设的积极性；另一方面通过给予一定的政策优惠,提升了银行的市场竞争力,调动起银行参与保障性住房建设及消费融资的积极性.对于政府而言,通过小额的财政资金就可以“撬动”大量信贷资金为保障住房建设及消费提供持续稳定的支持,维护了整个住房保障体系的正常运转,可谓“四两拨千斤”.
与此同时,国有或注入一定国家信用的担保公司为中低收入居民住房贷款提供担保,以分担和转移中低收入居民住房融资风险,也是金融机构较大规模开展保障性住房信贷服务的前提条件.
第四,做好保障性住房金融业务必须探索适当的业务模式.保障性住房的目标客户群体是中低收入家庭,决定了保障性住房金融业务具有其特殊性,特别是个人客户,基于贷款单笔金额低、客户收入不确定性大、资信调查成本高等特点,不能简单照搬其他商业银行或其他个人贷款品种的营销受理和审查发放流程.要在符合监管规定的前提下,积极尝试,打造适合这一业务要求和客户特征的信贷受理、调查程序与审批标准,做到高效和严控风险的有机结合.