开发性金融推进廉租房建设的

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一、背景

开发性金融的核心是以国家信用为基础,以市场业绩为支柱,实现政府目标.它是社会主义市场经济制度建设的先行者和开拓者,是现阶段我国银行主导型金融体制的先锋,在我国构建社会主义和谐社会的过程中承担着不可替代的功能.当前国家开发银行的主要任务,就是要以科学发展观为指导,在保持传统基本建设领域融资份额的基础上,努力打通构建社会主义和谐社会中新热点、新领域项目的融资渠道.

住房问题是近几年来国家、社会关注的热点.在我国的房地产建设越来越多地由政府转向市场后,一系列的新问题接踵而至,如房价上涨过猛、高档房开发过度等等,由此可能引起的各种社会矛盾积聚,对于构建社会主义和谐社会造成极大的影响.而廉租房是政府介入房地产市场,有效预防经济过热的积极尝试.积极开发建设廉租房,既是以人为本的科学发展观的要求,又是稳定社会局面,实现可持续发展的有效途径.“十一五”规划中明确提出要千方百计扩大就业、加大收入分配调节力度、健全社会保障体系.建设部也多次发文要求各级地方政府建立健全廉租房制度、加快廉租房的建设.因此,国家开发银行应当将房地产市场作为新的业务领域,通过规划先行、信用建设和融资推动三个环节,从建设廉租房入手,逐步拓展.

二、开发性金融在我国经济发展中的地位和功能

改革开放以来,我国已初步建立起较为完整的金融组织体系和金融监管体系框架,培育和发展了用金融市场来配置社会资金的市场机制,实现了金融宏观调控由直接控制向间接控制的根本性转变.但是,证券市场的不发达、社会信用的缺失及监管不力,信息的严重不对称所产生的逆向选择和道德风险等问题,使我国仍需继续选择银行主导型的金融体制,而不是简单地仿效发达国家放松金融管制和实施金融自由化.对于发展中国家和处于转型阶段的原计划经济国家,银行主导型的金融体制构架是最优的模式.而目前我国商业银行功能的不健全和它无法承担制度建设重任的本质特征,使这一银行主导型的金融体制,必须以开发性金融机构为先锋,发挥开发性金融在金融制度建设、市场机制建设和经济全面发展中的先导作用.

作为金融体系建设的先锋和政府与市场之间的桥梁与纽带,开发性金融在我国建设社会主义和谐社会的过程中,承担着重要的社会功能：

第一,弥补市场失灵,促进国民经济持续健康稳定发展.开发银行作为具有政府赋权的法定国家信用的金融机构,对一些民间金融机构无法或不愿融资的行业和地区提供资金,如对投资回收期长、风险程度大的基础设施项目,中小企业项目,对落后地区的投资,对农业等缺乏国际竞争能力的特殊产业的融资等,能够缓解我国经济发展中的瓶颈制约,成为国民经济持续快速增长的助推器.

第二,以建设市场的方式实现政府意志.沿着政府路径,从不成熟的市场做起,通过融资支持项目建设和所及的制度建设,开发培育市场,是开行实现政府意志的重要手段.开行在没有市场的地方建设市场,在有市场的地方充分利用市场,发挥着连接政府和市场的桥梁作用.只有把开行建设市场的方法和直接的财政方法相结合,互相促进,才能使政府意志真正得以实现.

第三,强化商业银行的竞争能力,提高金融业的整体效率.在金融业寡占的情况下,设立与民间金融机构相竞争的政策性银行可以提高金融业的整体效率.我国金融发展的实践也已经证明,在几大国有商业银行控制金融市场的情况下,开发性金融机构与商业银行的适度竞争,不仅能促进商业银行经营机制的转变和市场竞争能力的提升,带动金融业的整体效率,而且能够引导商业银行优化信贷业务,支持国民经济发展的重点领域.

第四,弥补金融市场上长期资金供应不足的缺陷.商业银行等民间金融机构因长期资金的供给能力和风险承担能力不足等原因,对企业的融资主要是短期贷款,不能充分满足企业设备长期投资的需要.而开发性金融机构通过准国债性质的开发性金融债券,将商业银行短期资金转化为长期集中大额资金用于中长期投资,则可以起到“续短为长”的作用.

三、开发性金融的新领域――廉租房

为实现开发性金融的重要功能,发挥开发性金融机构在我国经济社会发展中的先锋作用,开发性金融的领域可以定位为：“只要市场缺损、法人等制度缺损,而又有光明市场前景的投融资领域,能够进行制度建设的、以整合体制资源取得盈利的,都是开发性金融的领域.”那么,哪些领域才符合上述要求呢?除了继续支持“二基一支”、农业产业化、老工业基地改造、国企改革、中小企业发展、县域经济、社区金融、助学金融和创业金融等,笔者认为,房地产市场中廉租房建设也应当成为开发性金融的新领域,重点介入.

《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的“第十篇 推进社会主义和谐社会建设”中明确提出,要千方百计扩大就业、加大收入分配调节力度、健全社会保障体系,而廉租房的建设,是实现这些目标的有效途径.

首先,廉租房的建设,可以直接在与房地产相关的行业创造大量就业,如建筑、建材、装修、金融等,而且可以带动住房中介、银行、家具和家用电器的发展,间接带动大量相关部门就业的增加.特别是,廉租房的建设有利于生产和消费在空间上的集中,空间的要素――特别是人口――分布的密度对消费的效率影响极大.廉租房的建设集中在大城市,促使人口在空间上的集中,本身就会带动第三产业发展,从而将由于分散被抑制的社会需求释放出来,带动第三产业的发育和就业的增长.

其次,廉租房的建设,直接面对最大规模的低收入者,不是给他们提供消极的补助,而是帮助他们进行投资,缩小了社会成员间收入分配的差距.中国的历史反复表明,对社会稳定影响最大的阶层,就是那些没有固定财产和稳定收入的阶层.廉租房的建设和供给,使得个人的长期信用成为有价值的东西.个人的诚信越有价值,违约的成本就会大大上升,城市乃至整个国家的社会秩序就会得到极大改善.

再次,廉租房的建设,是建立完善的社会保障体系的关键,也是扩大内需、改善投资与消费比例的重要环节.我们不能直接将储蓄转换为社会保障系统,长期社会保障系统必须建立在长期安全的财富增长的基础上.廉租住宅实际上是让剩余劳动力,通过建设住宅,为自己的社保投资.这是因为目前剩余的劳动力资本可以通过廉租屋的建设,固化为保值效果更好、寿命更长的固定资产.一个劳动力所具有的资本通过这一过程,转化为城市中的固定财产,而它本身也同时获得了未来的社会保障.而如果没有这一过程,剩余劳动力就会随着时间自然消散,当其丧失劳动力后,就会成为整个社会的负担.因此,廉租房建设的本质,就是给剩余劳动力提供一个不依赖国家福利机制,自己养活自己的社会机制.

另外,大规模廉租房建设还有助于社会主义新农村的建设.第一,住宅及其相关行业,大部分是典型的低技术劳动密集型产业.此类低技术需求的建筑业,可以极大地加快劳动力从农业向其他部门的转移,导致农村人口的净减少.第二,可以提高农民财富积累的效率.中国农民最主要的财富积累方式,就是投资住宅.但是同样的住宅建设在城市还是在农村,财富的增值和积累效率大不相同.农村建设的住宅尽管可能面积更大,但真实价值很低.许多住宅刚建成不久,又成为城市扩张拆迁和改造的对象.政府廉租房的提供,可以减少流动人口在城市和农村同时占有土地对耕地的压力,改变目前农民生产资料和生活资料在城乡间分离的低效率配置方式.

进入廉租房建设这一领域,一方面能够继续发挥开发银行现有的业务优势,利用开发银行参与大型公共基础设施项目建设积累的丰富经验；另一方面,又能够发挥开发性金融的先锋作用,缩小当前我国日益增大的贫富差距,实现经济与社会的可持续发展.

四、投资廉租房的运作方式

开发性金融介入廉租房市场,可以通过规划先行、信用建设和融资推动三个环节,带动项目建设.

规划先行,即开发银行以科学发展观为指导,参与地方政府的廉租房建设规划.一方面,向管理部门发放一定数额的技术援助贷款,专门用于廉租房住宅区的景观与环境规划；另一方面,联合国际著名机构共同提供廉租房住宅区布局的技术支持.

信用建设,即在廉租房住宅区的开发中,开发性金融要加强与地方政府的合作,通过对开发性金融理论的宣介,与地方政府签订《开发性金融合作协议》,约定共建信用、贷款支持,承诺还款来源和方式等内容来防范小区建设中的各种风险.其核心是要通过政府组织增信,建立小区建设的风险控制机制和信用体系,增强抵御市场风险和经营风险的整体能力.

融资推动,就是要沿着政府组织增信的路径,以融资为杠杆,对承担小区开发的企业进行考核,推动企业治理结构、法人、流和信用的建设,提高企业的核心竞争力,保证贷款的收回.

五、金融风险分析

廉租房的拥有者是政府,虽然开发过程中有民营资本的参与,但最终都会转交给政府,因此开行所面对的贷款对象是各地政府,一般金融风险较低.

政府建设廉租房,开行给予贷款支持.固定资产的特性,决定了房地产资产要比大多数资产的形态更安全.政府的强制力使得住户违约的成本极高,因而出现坏账的可能很小.由于房地产一般来讲寿命长,增值潜力大,只要建设在合适的区位,除非遇到非常的情况（如战争）,投资收回几乎没有风险.由于政府在土地市场上的垄断地位,可以确保其获得最佳的空间区位.政府还可以利用其公信力获得低息贷款,这些都为住宅今后的低价格提供了可能.高增值潜力和低建设成本,使得未来这些廉租住宅无法脱手的风险大为降低.因此,大规模介入房地产,对于开行来说,风险较低.

六、结论

国家开发银行作为以国家信用为支撑的开发性金融机构,体现的是政府的意志,政府需要金融支持时,开发性金融应该首当其冲.建设廉租房,符合“以人为本”的科学发展观的要求,符合“十一五”规划关于构建社会主义和谐社会的发展目标,是社会瓶颈领域和政府关注的热点问题,并且贷款风险较低.积极推进廉租房的建设,加大对社会发展瓶颈领域的融资支持,开发银行责无旁贷.

（作者单位：浙江建设职业技术学院；国家开发银行浙江省分行）