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摘 要 :房地产市场与金融市场是风险积聚的两个重要载体,而两个市场在经济运行中会表现出一定的关系,也即是相互共生的关系,正是由于这种关系就容易助长风险的互相积累.一旦风险积累都一定的程度,繁荣情况急转直下,甚至破灭,就会连带财务幻觉也消失,这种情况的后果非常严重,会导致房地产市场崩溃、金融危机、经济危机等不良后果.在本文中的研究中,我们可以知道,国内房地产制度的缺陷将导致房地产市场与金融市场的风险相互正向累积.文中笔者首先就国内房地产与金融市场共生性作用的原理进行表述,接着分析了国内房地产与金融市场共生性作用,与大家一同探讨.
关 键 词 :房地产市场金融市场共生性
一、国内房地产与金融市场共生性作用机制原理表述
房地产市场的商品与一般商品相比,有其本身的特殊性,一是价值量大而且生产集约化,二是建设、使用的期限长,三是具有保值和增值的特性.上述房地产商品的特殊性决定了房地产市场的发展是与金融市场密切相关的,需要依靠金融市场的支持.金融市场能为房地产市场的发展提供资金支持,而且这种支持也促进了金融市场的繁荣,使其自身获得了长足的发展.房地产市场与金融市场相互融合是现代社会发展的需要,也是现代经济发展的必经之路.两者是一种相互支持、相互依存、共同发展的关系,这就是我们常说的房地产与金融市场的共生性.
二、房地产市场与金融市场的共生性分析
(一)房地产市场与金融市场一荣俱荣的共生性分析
如图1中所示,我们首先假定中国宏观经济因素、银行的货币政策、以及银监会对银行的监管与管制都是外生因素.但是由于国内房地产市场的形势瞬息万变,对于其真实价值的预测一直是很难完成的任务,也就是说房地产的真实价值是不可预测的,无论是商业银行、银监会还是投资者他们也都一样,无法预测房地产的真实价值,因为其中的风险是无法预测的.我们再次做出一个假设,认为房地产的交易、投资者与银行经理人之间的信贷交易是发生在t等于1,2,,等,N,等时刻.我们可以知道,在t时刻,无论是商业银行还是监管当局要预测出所抵押房地产的价值是不可能的,他们对于银行抵押物的价值评估,是根据最近房地产的成交价格所预测的,与t时刻房地产的成交价值存在怎样的差距,谁也预测不到.而在t时刻,房地产的供给是固定的,有一些“过分乐观”的投资者他们认为房地产的价格会上升,他们主导了固定供给的资产市场.银行经理人在给地产商贷款时,也是根据乐观者对房地产价格的判断来评估房地产抵押品的机制的.乐观者对房地产市场的判断,认为价格一定会上涨,这种观点影响到经理人对银行资本经济价值的高估.同时由于一些国有商业银行的银行经理存在私心,他们在个人私利的诱导下,当然还有银行的代理成本对银行经理的不完全激励,这两种因素促使银行在高估的房地产价格的基础上,随着时间的推移,就更加高估了房地产抵押的价值,进而提高银行对房地产业的信贷供给.于是就会进入下一个循环.在t+1时刻增加的信贷供给会提高t+1时刻的房地产需求.那么,由于房地产供给是固定的,就会出现供不应求的现象,从而导致在t+1时刻的房地产价格上升.然后银行会再一次给房地产抵押估价,价值再一次提高.银行也会进一步提高对房地产的信贷供给.在这样一个接一个的循环下,房地产市场与金融市场的风险会随着时间的延续而逐渐累积,这是一个资金累积的过程,同时也是一个风险累积的过程.
(二)房地产市场与金融市场一损俱损的共生性分析
反过来,在“过分乐观”的投资者的判断下,他们所主导的固定供给的资产市场,如果这一市场的房地产价格下降,那么银行就会对房地产抵押进行重新估价.银行会意识到银行所拥有的房地产价值在下降,那么就意味着银行资本在下降,由此会对银行有一定的警示作用.他们会逐渐收缩对房地产的信贷供给,从而房地产市场进入了另外一种循环,那就是银行给房地产的信贷供给减少就会相应的降低房地产的需求,出现一种供大于求的现象,这时房地产的价格势必会下降.然后又进入了下一轮的循环,银行对房地产的信贷供给再一次减少.在这种循环下,房地产市场与金融市场的风险会随着时间的延续累积会越来越少.
房地产市场与银行信贷市场的作用是一种正反馈的机制,就会有二者就会形成一种一荣俱荣,一损俱损的关系.也就是说,房地产市场的发展会带来银行信贷市场的发展和繁荣,而银行信贷市场也即是金融市场的发展繁荣会促进房地产市场的进一步发展.反过来,房地产市场的崩溃会引发银行危机.比如2008年由美国次贷危机引发的全球性的金融危机,就是一损俱损的典型.而银行危机在反过来作用在房地产上,会加速房地产市场的崩溃.
三、总结
在中国制度背景下,考虑到一些制度上的不足和缺陷,国有商业银行经理人的个人私利和经营成果的不完全激励的情形,及必须有一些措施来牵制这种共生性往往相互促进,相互进步的方向发展.防止房地产风险与金融风险的相互累积程度,我们可以采取一些政策,主要有：一是建立透明的信息监督机制,是银行经理人与房地产投资者之间的交易是符合规定的,他们之间的信贷谈判事是走在阳光下的,避免银行经理人以权谋私的现象出现.二是完善银行治理结构,特别是对银行经理人的激烈政策需要改进,在有效的降低了代理成本的基础上,能够弱化银行经理人提供过多贷款的动机.