房地产企业金融风险其防控

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【摘 要 】自美国爆发次贷危机之后,人们便充分认识到在房地产企业发展过程中,必然会存在着大量的金融风险.本文重点对国内房地产企业金融风险种类、风险特征以及现状等问题予以详细阐述和分析,并且又提出了一些防控房地产企业金融风险的有效对策,希望可以对读者产生一些积极影响.

【关 键 词 】房地产 金融风险 防控对策

一、前言

现阶段,我国经济发展十分迅猛,我们必须高度重视房地产金融面临的风险问题.而防控房地产企业的金融风险,既是确保房地产企业金融业顺利发展的前提,又是促进我国经济顺利发展的内在需求.但是,针对国内房地产开发以及经营现状分析,尽管有大量风险还未完全显现出来,但已经出现的现象正预示着房地产金融风险时刻都存在着.所以,房地产和金融行业都必须高度关注此问题.

二、我国房地产企业金融风险的种类

近几年,我国的经济实力大幅度增强,再加上,城市化进程发展也较快,从而使得人们对房产需求逐渐增大,这样便暴露出房地产金融潜在的风险,总的来说,国内房地产金融风险主要划成下列几种：

(一)政策和法律风险

现如今,国内房地产企业金融行业最显著的风险即为政策和法律风险.一旦金融行业出现变化、金融机构管理极其不规范、政策和法律发生变化,都极有可能导致房地产金融风险的出现.此外,在和房地产企业金融相关的一些制度存在着大量的漏洞,如：土地规划制度与供应制度等,而这些问题都可能增大房地产且金融风险的发生概率.

(二)市场风险

近年来,国内每年房地产投资量大幅度增多,而且房价上涨较快,同时这也增大了商品房空置率.如果房地产价格上涨十分迅猛,那么极易导致房地产的市价远远超出实际价值,出现严重的泡沫现象,而如果泡沫破灭,那么房地产便出现贬值现象,使银行遭受巨大损失.上述问题在2008年极为突出,所以,国内有些地区房地产开发商出现了降价的局面.

(三)信用风险

从目前的情况来分析,土地储备制度还不是非常的完善,这必然会给土地储备贷款带来巨大的风险.集中表现在以下两方面：其一,由于土地都是被地方政府部门所垄断,加之,拍卖土地成为政府财政收入的主要来源,所以,通常政府规定的价值偏高,这样会带动房地产价格上涨.由于土地开发和购置融资需求偏大,因此,还款则必须借助土地出让金,而银行机构向土地整理所发放的贷款无任何担保.现阶段,常使用的担保方式有两种,即政府保证与土地使用权质押,但是上述两种方法都存在着信用风险.其二,房产市场中,因土地价值波动较大、商品房销售十分困难、亏损较严重等,这些现象都存在着信用风险.

三、房地产企业金融风险的特征分析

(一)扩张性

在现今社会中,金融的作用非常重要.而在经济社会的每个角落都涉及到金融产品以及金融服务.再加上,金融资产和不同金融机构联系都非常紧密,从而逐渐形成了资产价格波动间互相影响的网络系统.但是,在进行经济往来时,资金融通和债权等的联系远不能离开金融机构的促进,而在此阶段,势必会出现一些风险,而在出现风险后,借助所购才的金融体系网络快速传递下去,因而,导致房地产金融风险表现出一定的扩张性.

(二)可控性

一切的经济活动都势必会存在着一定风险.在有房地产金融活动中,便会在资金融通、债权关系出现阶段存在着风险.也就是说,在房地产企业的金融风险是时刻存在的,尽管房地产企业的金融风险出现具有一定的必然性,但是,它也是受人为控制的.对于房地产金融市场的参与方来说,都能够对风险予以识别、衡量和监控,进而确定出即将面临的风险种类以及风险的影响程度.同时在此基础上,借助风险机制与合理的金融工具等主动将风险进行控制或者是转移,然而,身为监管部门,应该健全相关制度,从源头消除和控制不利于房地产企业发展的金融风险.

四、当前国内房地产企业金融方面存在的诸多问题探究

(一)融资结构不科学

现如今,国内金融市场的发展依然处在初级阶段,因此,间接金融仍然占据着金融市场的主导地位,这样,造成直接金融发展极其落后.再加上,我国一些商业银行改革不够彻底,进而出现了国内房地产融资渠道十分单一等问题.事实上,房地产金融和房地产行业二者互相依存,共同发展,因而所存在的风险也有明显的共生特性.加上,房地产业对银行信贷具有较大的依赖性.近年来,国家出台了多项宏观调控政策,客户违约从而使银行陷入到资金流动困难的境地.

(二)金融创新发展速度较慢

现阶段,政府机构对房地产金融实施利率管制制度,明确指出金融机构的范围,这样直接阻碍了房地产金融创新发展.然而,目前房地产金融工具种类相对较少,而且融资渠道也非常狭窄,直接影响到银行资金的流动性.除此之外,由于房地产的信贷业务刚起步,可贷款的品种非常少,很难满足消费者的各种需求,从某种程度上来说,也影响到房地产金融业务的继续扩展.

(三)资金配置效率偏低

在我国,因房地产企业的融资体系不够完善,而且经营范围比较狭窄,这必然会造成反地产资金配置效率大大降低.主要表现在以下两方面：第一,国内的金融体制非完全市场化的特点,导致金融资源不能更好的按照市场发展的规律予以科学、合理的配置,这直接影响到社会资金流入到房地产金融的速度.再加上,由于资金供应者资金状况以及储蓄率等的限制,很难满足现代房地产的巨大数额的资金需求.第二,资金投向结构不完善,通常来说,商业房投资要远远高于住宅房投资,而也正是由于住房建设投资不充足,最终造成房地产市场总量失去平衡的局面出现.

五、防控房地产企业金融风险的有效策略

(一) 不断拓宽融资渠道

一方面,可以实施住房贷款证券化,这样既能够全面扩大银行融资规模,而且又显现了资本市场和房地产金融市场很好的互动,与此同时,又加快资产流动速度,降低银行贷款业务成本；另一方面,在制定有效防范风险措施的基础上,可以在房地产市场发展中引入大量外资.可以说,融资渠道的多元化成为今后房地产企业金融发展的主要趋势,只有这样才能从源头有效防范金融风险的出现.

(二)强化对银行内部进行有效控制

逐渐健全银行的内部控制制度,这样可以从源头彻底改变金融治理结构存在的多种问题.另外,还应进一步加快对股份制度的改革速度,以免资产比例不平衡或者是存在较大风险出现.除此之外,我们还必须及时建立以高效的房地产金融风险报警制度,及早地发融风险,降低风险带来的损失.

(三)政府部门要强化宏观调控与引导

政府部门要准确收集更多关于房地产企业发展的数据,并且将此数据予以公布,结合当前房地产市场发展情况,对其进行科学的指导与管理,实现房地产市场运行情况预警.

(四)完善信用评级体系

建立和完善信用评级制度,能够对借款者的就业情况、收入情况等进行和监控,从而便于对个人信用度予以客观的评论,降低贷款风险发生概率.即使出现了贷款风险,我们要及时分析出风险所属的类别,进而及时采取有效的对策予以处理,将风险损失降到最低.

六、结束语

总体来说,由于我国经济发展十分迅猛,因此,我们必须高度重视房地产金融面临的风险问题,及时采取有效的防控对策,降低房地产企业金融风险的发生概率,这既是确保房地产企业金融业顺利发展的前提,又是促进我国经济顺利发展的内在需求.