城市间房价相关性与系统性金融风险防范

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[摘 要]我国经济的高速发展,人口的持续增长,房地产行业也得到了充足的发展,国内城市的房地产价格也持续上涨,上涨幅度较大.居高不下的房价对人民生活水平有很大程度的影响,对我国的经济也有着不可忽视的影响.如今房地产行业在国民经济中的具有重要地位,如果房价脱离物价和收入水平持续攀高的话,很容易形成房地产泡沫.我国各个地区城市间的房价之间有着相互影响的作用,若房地产泡沫扩散开的话,对我国的经济和金融都有着非常巨大的影响.因此,研究各个城市间房价的相关性,并系统地做好预防金融风险的措施是非常必要的.

[关 键 词 ]城市；房价；相关性；金融风险；防范措施

[中图分类号]F832 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）36-0052-02

近年来,随着经济的发展,我国房地产行业也得到了充足的发展,国内城市的房地产价格也持续上涨,并且上涨幅度大,速度快,持续时间长.居高不下的房价不仅对人民生活水平有很大程度的影响,成为影响居民解决住房的最大困难；同时对我国的经济也有着不可忽视的影响,也引起了社会各界的密切关注.房地产被称为人们的基本需求物品,也是国家的根本和基本,同时它也涉及了众多的行业,房地产行业在国民经济中的具有拉动经济与稳定经济的重要作用,如果房价脱离物价和收入水平,持续攀高的话,很容易形成房地产泡沫.我国各个地区城市间的房价之间有着相互影响的作用,某一地区房价的上涨也会在一定程度上引起周边地区房价的上涨,尤其是大城市的周边,这种带动效应更加明显.同样地,如果房地产产生泡沫,泡沫破裂房价下跌的话,也会在国内大范围的传染.若房地产泡沫扩散开的话,对我国的经济和金融都有着非常巨大的影响.因此房价的波动,对我国经济有着牵一发而动全身的影响.在国际上也不乏因房价过度虚高,导致房地产泡沫破裂,进而引起金融危机的案例.我国应该借鉴国际经验,吸取他国的教训,充分重视城市房价间的相关影响,对房地产进行有效地监测和宏观调控,防止房价脱离经济水平和国民收入水平一味上涨,从而起到从根本上防范金融危机风险的目的,保证我国国民经济持续又快又好地向前发展,保证社会主义建设目标的顺利完成.

1.房地产行业对经济的重要作用

房地产行业的投入大,资金要求高,融资程度高,关联产业广,设计产业链长,能带能的相关产业数量多,对我国的国民经济的发展有着至关重要的作用,并同时影响着我国产业结构的分配,房地产的波动对国民经济的方方面面都会有所触及.其重要作用主要体现在以下两个方面：

1.1 对经济的拉动

房地产被称为人们的基本需求物品,也是国家的根本和基本,同时它也涉及了众多的行业,例如：钢铁、混凝土、家具、家电等重要的行业.从拉动经济方面来看,房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展,据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业.考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动,当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%.在城市的建设中,也离不开房地产的拉动作用,城市最重要的就是城市居民,居民越多、消费越多,消费场所和公共设施的建设也就越完善、越丰富,城市经济发展就越快,城市中的各项产业才能得以发展,消费又能带动就业,城市人口就会更加增多,城市规模也就越大.而居民在城市中最需要的就是住房,解决了住房问题,也就能相对稳定地开展城市生活.因此,房地产是各项产业良性发展的必不可少的前提和物质基础.

1.2 对经济的稳定

从稳定经济方面来看,房地产资金投入大,融资程度高,资金回笼周期较长,房地产的发展与金融业的支持是密不可分的,并且房地产是金融投资的热门,对金融业的资金的出路.由于产业关联度高,房地产开发投资的大幅波动,可以带动其他相关产业也出现波动,最终必然会引起经济的波动.同时,由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款,所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款,因此保持房地产开发投资的平稳增长,对国民经济持续稳定发展也具有重要意义.

2.城市间房价的相关性

房地产价值高,资金投入大,回笼周期长,发展依赖于金融业的支持,随着房地产行业的迅速发展壮大,金融行业也获得了快速高效的发展.通过对1998年以来的房产价格增长数据的分析,可以发现房产价格的变化与金融发展的变化是相一致的,金融迅速发展的时期,房产价格也呈现上涨的趋势.地区间房产价格差异很大,金融发展的差距也就比较显著.虽然金融发展水平和房地产价格有着非常明显的区域性,但是区域之间的房价也是存在着相关联系和影响的.通过对我国大城市和其周边地区,卫星城市的房产价格进行比较分析,就能看出房价本身存在着空间的相关性.房价受各种因素的影响而发生变动,要掌握房价的运动规律,必须弄清影响房价的因素.根据各种影响房价因素自身的性质,可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素.影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况.这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求.通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高.反之,房价总体水平越低.城市的发展对周边地区的经济发展和人口增长具有带动作用,因此,城市间的房价也具有一定的相关性,越是大城市,这种相关性就越加明显.并且这种相关性还有着逐年越来越强的趋势.所以,房地产的泡沫,也会在各个城市间扩散和传递,对整个金融系统也会有很多的威胁.

3.防范房价虚高的措施

由于房地产和金融之间的紧密联系和影响,为了防范因房价虚高的泡沫而引起的金融风险的危害,应充分认识到房地产之间的相关性,建立我国的房地产监管机构,加强宏观调控的力度,以确保公民福利政治,以保证改革脆弱期平稳过渡.

3.1 缩小地区间的差距

我国区域经济的发展十分不平衡,金融和房地产的发展也不平衡.要解决大城市集中的高房价问题,预防房价过热产生的泡沫,应该加大中西部地区的开发,加快农村城市化进程,逐步缩小东西差距,城乡差距和南北差距,加大对相对落后地区大开发和建设,创造更加适合投资的政策环境,鼓励房地产企业到这些地区发展,拉动经济,增加就业,从而达到缩小地区间房价差距过大的目的.

3.2 加强监管体系,预防投资过热

由于房地产近年来的快速发展,增长过快,市场利益的盲目导向,导致房地产投资掀起了一股热潮.不顾供需的结构,盲目进行投资的话,会引起房地产行业发展的失衡,导致房地产泡沫的产生.要特别注意对房地产的监管,充分发挥社会主义特有的宏观调控作用,防止投资过热的情况出现,避免影响到我国经济的发展.对金融业也要加强监控力度,对银行借贷体系应该进行监控,必要的情况下要提高银行贷款的门槛,规范房地产的资金链,从根本上避免金融风险的产生.

4.结 论

房地产对我国国民经济有着举足轻重的作用,能够拉动就业,带动相关产业的发展.近年来,我国的房地产行业发展迅速,取得了一定的成绩,房产价格也持续快速上涨,对国民的生活和经济的发展都产生了很大的影响.由于发展迅速,房地产行业的投资也持续增加,掀起了一股投资热.但是如果房地产过热,会产生房地产泡沫,对国民经济有很大的损害.城市间的房产存在着相互影响的关系,房地产泡沫出现的话,会在城市间扩散开,从而对金融安稳产生威胁.要加强国家宏观调控的力度,避免因房产过热对我国经济和社会的发展产生不良影响.