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最近,北京发生的通宵排队抢购经济适用房风波,引发了对经济适用房政策的新一轮批评.不过,批评者多集中在质疑经济适用房“面积过大”、“分配方式不合理”、“骗购现象严重”等,很少有人彻底反思这一政策.年初,全国政协委员傅继德先生曾提案停建经济适用房,轰动一时.但即使傅先生,也只是指出经济适用房管理不严、相关的社会诚信系统欠缺,难以达到预期效果.也就是说,经济适用房的政策还是好的,只是实际执行起来走样了.
我的看法不同.我认为,应当彻底反思现行的经济适用房政策.当然,政府推出这个政策,意图是良好的,是要鼓励中低端房产的供应.可惜的是,这是一个违背市场经济规律的政策,恰恰起到了遏制房地产商开发中低端房产的作用.
原因很简单:由于政府对中低端经济适用房给予了大量优惠和补贴政策,使得个别被指定的经济适用房开发商享受到了明显的成本优势,其他开发商若开发中低端房产将难以与之竞争.与此同时,政府又不可能大量供应经济适用房,否则将丧失大笔土地收入来源.其结果,一方面导致只有少数经济适用房投入市场,远远不能满足需求;另一方面,大批开发商被推向中高端产品市场.这就造成了结构性的中低档房产供应短缺,由此推高了全部房产的平均价格.
不仅如此,大批本来资质不够的开发商盲目进入中高端产品市场,产生了另一种供给结构上的隐忧,我概括为“中低档房产的高档化”,即大量本来应当定位为中低档房产的高容积率项目,却通过增大套内面积、增加一些并非必需的功能和装修,人为升级为“高档房产”.这类房产短期内能够给房地产商带来高额利润,长期看却可能在未来房价回归时最先遭到打击.因此,由政策失误造成的结构性供应失衡,不但加剧了今日之房价高涨,还将在未来加剧房价的下跌势头.
必须声明,我主张取消现行经济适用房政策,并不是说要走向另一个极端,即完全市场化.我是赞成对低档房产提供补贴的,但是,必须采取符合市场规律、不干扰市场秩序的做法,使得国家的补贴能真正落到需要的人的手里.
一种显而易见的思路,就是针对现行经济适用房政策以项目、地块为补贴对象的做法,不分地块、不论项目、不管哪个开发商,只要开发中低档房产,就可以得到相应的补贴.当然,上述思路将给财政补贴带来沉重的负担,未必可行.
还有另一种思路,就是把经济型住房交给专门的非营利机构来操作,使经济型住房和市场化的房产形成明确的区隔.非营利机构与房地产商的最本质区别,就是前者不得从项目中取得哪怕是一分钱的利润.所有收入都应进入专门的基金,用于开发新的非营利项目,或者用于已开发项目的修缮维护.非营利机构的初始资金,应当完全来自缺房居民的自行集资.相应地,国家应当为这类项目无限量地提供廉价土地,并且应当给这样的非营利机构以全免税的优惠待遇.这样,经济适用房在产品定位和开发主体上,都和普通商品房截然分开,不会再扭曲房市的供给结构,同时,它的供应也恰好能满足缺房居民的需求.
(摘自2005年7月2日《证券时报》)