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房屋租赁是房地产交易的主要形式之一,是指房屋所有人作为出租人,在一定的期限内,将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为.而房屋转租是与房屋租赁密切相关的法律概念,具体是指在房屋租赁关系存续期间,承租人经出租人同意,将其所承租的房屋再出租于他人的行为.长期以来,房屋租赁一直是民间调节住房余缺的主要方式,同时也是无房者解决住房困难、满足生产经营用房需要的重要途径,但是看待问题时我们也发现转租过程中诱发了新的弊端.
一、“一房数租”的现状
2010年7月8日,温州一房东一房三租骗取5万多元的诈骗出租案；2010年5月17日,“一房多租连环计,三人被骗房主玩失踪”案；目前正是介于这种“供不应求”的形势之下,一些不法分子有了可乘之机,伪造虚明、房产证、户口本等相关进行诈骗,正如上面所列举的案例,这种态势已经呈上升趋势.
二、“一房数租”的成因分析
房屋买卖市场的价格失衡导致的房屋租赁市场的蓬勃发展,一些不法分利用这种空缺,进行牟利行为,是“一房数租”产生的土壤.但究其本质则由于房屋租赁监管机构职能的软化.
(一)监管行为的边界性[1]
对于民众通过市场能够解决的问题,政府没有必要去进行干预即便强行进行干预,其效果也不一定好,甚至有可能走向反面.
(二)备案登记的被动性
房屋租赁登记备案制度的实施有赖于当事人的积极履行,登记机关只有被动地等待“善良公民”主动地来履行他们的合同义务.该制度设计本身就导致了该制度不可能得到贯彻和执行：一方面由于人们法律意识的淡薄,有的当事人甚至不知道房屋租赁还要予以登记；另一方面,即使当事人知道,仍会存在侥幸的心理,能不登记就不登记,该制度的设立目的很难实现,由此造成在实际生活中,此项制度缺乏可操作性.
三、“一房数租”的显著特征[2]
根据现行的法律规定,房屋转租主要是具有以下的几个显著特征：1、房屋转租必须经过原出租人的同意,转租行为的发生对于出租人有直接的利害关系.因此,出租人的同意是转租的前提.2、房屋转租合同具有独立性,转租合同独立于原房屋租赁合同并与其并存,但在一定程度上要受原租赁合同的约束.3、房屋转租需要登记备案.
四、对“一房数租”问题的思考
“一房数租”的现象在现代社会中已相当普遍,如果不采取相应的补救措施而任房屋租赁市场“恶性发展”,为此,笔者建议可以从以下几个方面进行思考,最大程度上保障消费者的合法权益,保证房屋租赁市场秩序的正常运行与发展.
重构与完善房屋租赁登记制度1.明确房屋租赁权的物权性质[3]
房屋租赁中的登记应为房屋租赁权的登记,而非房屋租赁合同的登记这样的界定能够解决租赁合同登记所带来的一系列问题.首先基于房屋租赁权的物权性质,对房屋租赁权的登记也是物权法中不动产物权变动的基本要求.其次既然房屋租赁权为物权,经登记的先成立的物权当然优先于后成立的物权,先成立的房屋租赁权自然优先于后成立的所有权,而无须“买卖不破租赁”的所谓例外规则.
2.谨慎构建房屋租赁权登记制度
（1）应当决定房屋租赁权是否应当强制登记.
根据实践的需要,对于租赁期较短的租赁权,法律可以规定无需采用租赁权登记的方式,租赁双方只要签订租赁合同,且该合同合法有效即可产生租赁权.该规定可以减少实践中租赁强制登记给短期租赁当事人带来的麻烦,并节省了登记机关的资源,有利于增强实践的操作性；而对于租赁期较长的租赁（如在6个月以上的租赁期）,应当要求对该租赁权进行登记,登记所产生的公示公信力既有利于维护承租人的利益,同时也可以防止善意第三人无故被牵扯入纠纷甚至受骗现象的发生,避免给房地产市场交易带来巨大风险.
（2）应当明确房屋租赁登记的机关.
由于公示公信的目的在于确保房地产交易安全,因此,房屋租赁合同的登记机关应当与房地产转让、抵押的登记机关为同一机关并能将租赁信息反映于同一系统之中,才能起到公示公信的作用,也才便于交易当事人的查询.
（3）应当明确房屋租赁登记的程序
为增强租赁登记制度的可操作性,应由房屋租赁中的承租人向房屋租赁登记机关申请房屋租赁权的登记,承租人应提供租赁合同,登记机关可以对该租赁合同真实性、合法性进行实质审查,或者由承租人将租赁合同予以公证,登记机关只需对经公证的租赁合同进行形式审查,以减轻登记机关的登记审查压力.通过登记机关的审查,确认租赁合同的合法有效,即可以通过登记公示赋予承租人以租赁权.
（4）应当明确房屋租赁不进行登记的后果
根据物权法的基本原理,不动产物权变动必需要进行登记,如果不登记就不能产生物权变动的效果.根据我国的实际情况,我们认为对于租赁期较长的房屋租赁需进行登记,如果不登记,就不能产生租赁权.但是这并不意味着不产生任何法律效果,房屋租赁合同只要符合相应的生效要件,仍然产生约束租赁双方当事人的法律效力,即房屋租赁的债权法律关系仍然有效,房屋租赁双方仍受到合同法的保护.
保护出租人合法权益以法律明确规定的形式充分保护出租人的异议权,以合理的方式推定同意转租意思表示[4].司法解释只对异议期间做出了规定,但具体该如何操作并不明确.据此,笔者有以下几方面的建议：1.受理异议事项的机关做扩大解释.无论是否有义务受理,只要是相关当事人提出异议,相关机关应当先予以接受,在进行审查的过程中发现不适合受理机关处理的情形,可以根据相关的规定予以转交,而不应当一经当事人申请就以不合受理情形为由拒绝受理；2.扩大异议主体的范围.对于出租房屋中产生的异议权,笔者认为不应当仅仅局限于当事人本人,由于种种原因,当事人本人可能出于某种原因不方便进行异议,此时当事人以外的其他人可以代为进行异议,最终保护当事人的合法权益；3.异议后果的确定.对于合法、合理的异议,法律应当是予以提倡的；而对于借异议之机扰乱租赁市场交易秩序的行为应当规定相应的惩处措施,例如罚款、拘留、严重者予以刑事处罚等等.
通过以上对于房屋租赁过程中“一房数租”问题进行探讨,笔者根据相关的法律规定和具体的实例适时提出相应的完善措施,阐述自己对于这个问题的建设性意见,尚不完善,希望在以后的探索中予以不断的完善.通过研究,笔者认为经过不断的探索―修正―再探索―再修正的反复过程,经过多方的协作努力,房屋租赁过程中的“一房数租”现象将会得到改善,房屋租赁市场秩序将会得到净化.