房地产税收调控的经济法律

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摘 要：2003年以来,国家开始了对房地产市场的宏观调控,本文以这之后的发地产税收政策文件为蓝本,对国家的税收调控政策进行分析,发现很多政策透明度差、与法律冲突比较严重、效率分析与效能分析不到位.鉴于此,笔者结合目前的房地产发展状况和我国国情,提出了房地产税收调控的几条建议,希望国家宏观调控政策能够真正为房地产行业的健康成长保驾护航.

关 键 词：房地产税收调控经济法律分析建议

一、分析2003年以来的房地产税收调控政策

2003年6月,中国人民银行第121号文件的颁布标志着国家开启了对房地产市场宏观调控的征程.据不完全统计截止到2010年为止,关于综合房产税、营业税、土地增值税、个人所得税、企业所得税、多种房地产税、土地增值税等的相关文件多达69件.其中,营业税、个人所得税和土地增值税是对房地产行业产生直接影响的三大关键税种.不同的法律政策和法律文件对房地产市场所发挥的作用各有不同,立足法律规范的层次对相关文件进行归类的话,大体可分为一下几种条文.

1.宣示性条文

宣示性条文没有实质性的内容,其功能在于传递管理者的某种决心,进而影响决策者的思维行为、规范市场活动.因此,在实际执行中,宣示性条文没有重大的影响力与现实意义.

2.重复性条文

重复性条文是国家对已经出台或生效的法律文件,为强调其重要性再度出台实施的文件.法律、法规的法律效力要远远高于部门政策,唯有法律、法规得以尊重、执行,政策的遵守才成为可能.但实际情况是,下级部门普遍倾向于执行上级文件、而对法律、法规却“不屑一顾”,因此,国家只有颁发重复性条文,才能使其得以贯彻执行.

3.变更性条文

当原来的规定面对新情况显得“力不从心”,无法满足现实需要时,需要相关管理部门在自己部门的权限范围内,对原来的规定作出变更.

4.新增加内容条文

一些重要的内容没有体现在当前贯彻实施的法律、法规、文件中,对此,管理部门重新加上的条文就属于新增加内容条文.税收一方面是国家财政支出的重要来源,一方面又是对公民财富的一种合法剥夺.因此,在增加新的税收种类时,必须要征得社会的同意和认可.

5.说明性条文

说明性条文是对正在执行的法律、法规中一些表达上存在歧义、理解上有难度的内容进行说明的条文.我国关于房地产税收调控的文件大都是说明文性质的,由于法律、法规的执行力度和稳定性要更强一些,因此,面对千变万化的外部环境,相关部门必须要与时俱进,及时对法律法规执行过程中出现的疑问做出合法、合理的解释.

除了以上条文外,还有操作性条文、形式性条文等等不同的种类.所有条文更性条文和新增加内容条文对房地产市场的影响是最为直接、最为显著的,对房地产行业的宏观调控与引导产生了巨大的作用.尤其是二手房交易征收营业税的国税发[2005]89号第三条,规定2005年6月开始,购房时间在两年之内进行销售的,将征收全额营业税；超过两年的,按照购房与售房时的差价征收营业税（后来将两年的期限上调为五年）.此条文的出台对抑制房地产市场过热、控制房地产炒作者赢取暴利起到了关键作用.

二、房地产税收调控的现状与不足

1.税收调控缺乏法律保护

我国税率的调节往往是得到国务院批准后,由财政部门予以宣布,而实际上国务院怎样批准的、国务院的批准等不等于事实上的法律保护、其法律效力又是如何等等我们无从得知.作为国家税收的调控者、引导者,财政部门在行使其手中的征税权时,必须要坚持税收法定的原则,坚持“无代表则无税”.因此,在没有征得人民允许的情况下,由国务院颁布行政法规允许财政部门调节税率的方法违背了

税收法定的原则.

2.税收调控不够严谨

我国目前对房地产市场的税收调控政策缺乏严谨性与谨慎性,尽管有时为了满足形势的变化不得不对相关内容作出调节、变更,以体现宏观调控的政策性与灵活性.但过于频繁的“朝令夕改”则显得盲目随意.当税收的灵活性与稳定性发生碰撞之时,就及其容易导致政府滥用手中的税收调控权利,侵犯纳税人的财产权.税收法定的原则要求税收调控必须要走法律程序.程序保障、程序合法、程序正义应当是税收法定原则的应有之义,应当体现在国家征税权的行使过程中.而实际上我国税收调控法治色彩淡薄、政策性味道浓厚,政府更加倾向于税收调控的功能性价值.

三、完善房地产税收调控的举措

1.完善立法环节,对新文件进行可行性研究

要加强科学立法、严格执法,对新出台的税收调控政策必须要进行可行性研究.以目前分歧最严重、讨论声最高的物业税为案例来看,有人认为在房产的持有环节不没有设立征税的门槛是目前我国房地产税收调控结果差强人意的症结所在,因此建议应当征受公民房产物业税.税收一方面是国家财政支出的来源,一方面也是对公民财产的剥夺,因此对公民财产的征收必须要经过立法程序或相关法律的规定.征收物业税必须要经过全国人民代表大会或人大常委会同意后,以立法的形式予以确定.要起草法律草案,广泛采集社会意见,尊重社会各个阶层的意愿表达,要不断完善、创新,深化民众对新政策的理解,为日后法律法规的贯彻执行清扫障碍.对于税收调控过程中出现的违法、违规、违纪现象要及时发现、及时查办、及时处理,追究相关负责人的法律责任,严惩不贷、绝不姑息.

2.适当范围内减少征税

从理性的角度进行分析的话,我们不得不承认,税收调控政策其实是一把双刃剑,对房地产市场产生的影响是两面的,有些政策的实施甚至已经违背了其当初的目标.比如2005年颁布实施的二手房交易征收营业税、2006年颁布实施的二手房征收个人所得税政策,其实并没有实现当初抑制炒房、降低房价、稳定房地产市场秩序的目的.当前房地产市场已经打破了供给与需求之间的平衡,如果我们目前还没有办法对房地产供应商进行税收转嫁进行控制的话,那么最佳的选择就是在适当的范围内,减少征税额度,降低房地产商的房地产交易成本和房产开发成本.