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【摘 要】本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目实际密切结合,对本项目的投资决策阶段进行了深入的风险管理研究.研究表明,本项目投资决策阶段存在的风险因素主要有土地规划、经济金融等政策风险以及销售价格风险,但整体风险程度均较低,为了合理控制风险,项目开发单位须加强分析和预测国家政策,尽量规避政策风险,并注重提供差异化住房.
【关 键 词】投资决策；风险识别；风险评估；风险控制
一、引言
近年来,B市的房地产开发在规模上获得了迅速发展,相关数据显示,2012年房地产开发投资额较2011年增长21.8%,其中,商品住宅投资额增长25.3%.B市房地产市场在快速发展的同时,有一些潜在的问题和矛盾,从而加大了房地产市场开发的风险,这些问题和矛盾主要表现为：住房供给结构不合理,中低价位的住房供给严重不足；地方政府出于利益驱动,对房地产开发用地索要过高的价格；人为因素对住房价格影响很大等.
在此背景下,为了增加B市中低价位住房的供给、调节房市结构及价格,作为房地产行业的龙头企业,B市佳辉置业有限公司提出了B市盛世一品房地产开发项目.该项目的建设不仅符合当地政府规划及市场的需求,而且也是B市佳辉置业有限公司自身发展的需要.因此,该项目的建设是十分必要的.
由于房地产开发项目普遍具有投资金额大、建设周期长、风险较高等特点,而投资决策阶段又是控制项目风险的关键阶段,因此,研究项目投资决策阶段的风险管理至关重要[1].为此,本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目密切结合,对本项目的投资决策阶段进行了全面深入的风险管理研究,以为本项目风险的事前控制提供科学依据.
二、项目概况
本项目位于B市丰台区,规划总用地面积79218平方米,建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设.其中,住宅建筑面积130074平方米,地上13-18层,建筑面积102500平方米,其中6640平方米为底商,为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房,建筑面积27574平方米；地上、地下停车位共计1115位.商业金融楼总建筑面积为77643平方米,地上5-14层,建筑面积为49500平方米；地下3层,其中地下一层为6000平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等,建筑面积为28143平方米；地上、地下停车位共计478位.托儿所建筑面积为2400平方米.本项目建成后,住宅及配套的底商面积全部出售,商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营.
三、项目投资决策阶段风险识别
对于房地产项目而言,项目投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发类型风险以及开发时机风险等[2],具体阐述如下：
（1）开发区域存在的风险
不同的国家、地区的宏观环境是不同的,因此,房地产开发商面临的风险也就不同.房地产企业开发区域存在的风险主要有经济风险、政治风险、社会风险以及政策风险等.其中,经济风险是指由价格波动、供求关系发生变化、通货膨胀、汇率变动等导致项目损失的风险；政治风险主要是指房地产企业所在区域面临的国家、地区政治环境发生变化,进而带来不必要的损失的风险；社会风险主要是社会人文环境的变化给房地产开发项目所带来的损失；政策风险是指由于企业拟开发区域所在地政府的相关政策发生重大变化,给房地产企业的项目带来一定的损失.
（2）项目开发类型存在的风险
房地产的开发项目类型不同,所面临的风险也就不同.如：对于普通住宅而言,主要风险是房屋销售价格,消费者在购房时往往会比较销售价格、位置、环境等,由此看出销售价格是影响买房的首要因素；对于办公、写字楼而言,此类型项目的主要风险是区域环境规划的变化、办公楼的管理服务水平和质量以及办公设施的现代化水平等；对于商业楼宇而言,此类型项目的主要风险是商店的销售情况、竞争、信誉等.
（3）项目开发时机存在的风险
经济发展呈现出衰退-萧条-复苏-高涨的周期性特征,这就使依赖于经济环境的房地产发生相应的变化.从投资决策到销售管理阶段往往需要2-3年,甚至更多年,这就需要项目决策者对政治、经济、社会等风险进行正确预测以选择合适的进入时机.
对于本项目来讲,开发区域风险方面,由于国土资源部相继出台了一系列的有关房地产土地交易的规范文件,同时B市市政府也出台了一系列土地政策,严格控制开发商获取土地的途径,从而使盛世一品房地产项目在土地获取方面面临较大风险；此外,B市房地产市场总体发展较平稳,市场风险较小.在项目开发类型风险方面,由于盛世一品属于普通住宅类以及商用物业类型,因此,此项目面临的主要风险是销售价格的高低以及租售商用的服务管理、基础设施情况.在开发时机风险方面,从盛世一品开发近三年的周期看,B市房地产仍将保持旺盛的需求,因此,在这方面的风险也较小.综上,盛世一品房地产项目在投资决策阶段主要的风险是土地规划、经济金融等政策风险以及销售价格风险.
四、项目投资决策阶段风险评估
本项目计算期10年,其中建设期26个月,住宅楼销售期3年,回款期5年.通过对本项目的销售收入及税金、成本费用、利润及利润分配等进行详细估算,并编制本项目的流量表、损益表及资产负债表,然后计算本项目的动态及静态盈利指标可得：本项目的财务内部收益率为17%,高于基准收益率12%；财务净现值（Ic等于12%）为3603.5万元,远高于0；投资回收期为5.84年,短于行业内类似项目的平均水平；总投资利润率96.6%,投资利税率121.1%,均高于行业类似项目的平均水平,由此可见,本项目的盈利能力较好.
通过对本项目进行盈亏平衡分析可得,本项目盈亏平衡时的生产能力利用率为61.9%,即只要该项目的建设率达到设计的61.9%时,即可实现盈亏平衡,因此,本项目的风险水平较低.针对建设投资增加、销售收入减少进行单因素敏感性分析,结果见表1.
表1敏感性分析结果表
项目净现值（Ic等于12%,万元）内部收益率（%）
基本方案（全投资）3603.517.0%
建设投资增加5%1268.915.0%
销售收入减少5%2151.715.8%
计算结果表明,从财务净现值及财务内部收益率两个指标看,建设投资对项目建设较敏感,但整体敏感性都较弱,项目风险程度较低.
五、项目投资决策阶段风险控制
在上述风险识别及评估的基础上,本着合理控制项目风险、提高项目经济效益的原则,本项目可以采取以下措施控制投资决策阶段的风险：
（1）分析和预测国家政策,尽量规避政策风险
国家对于房地产市场的态度是控制房产价格过快的上涨.另外,央行对各商业银行的贷款实行严格的控制制度,以减少金融系统的风险.这就迫使房地产企业增加房屋供应,进而打压房地产的需求[3].因此,该项目的措施是要把握国家政策调整方向,符合国家政府要求.具体可以采取以下措施：不能盲目涨价,按照既定方案行动；严格控制购地、管理成本；设立专职部门,负责与政府部门沟通,以及时了解政府的政策动向[4]～[5].
（2）提供差异化的住房
盛世一品房地产项目设计应为了满足不同家庭、消费者的需要.在该项目周围有很多的办公大楼,如企业创业园、高科园、企业孵化基地等.所以该项目应该满足不同人群的居住需求,建造不同的户型,满足不同消费者的偏好.但是这样可能给建设带来一定的难度[6].
六、结语
本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目实际密切结合,从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的投资决策阶段进行了深入的风险管理研究,提出了相应的风险控制策略.然而,本文虽然对B市盛世一品房地产开发项目投资决策阶段的风险管理步骤以及相应的方法作了一定的分析与论述,但限于作者水平以及理论的有限性,本文在风险控制措施上未作详细的分析,还有待于今后的工作中继续学习和积累经验.