通货膨胀对我国个人住房公积金利率影响的实证

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【摘 要】一直以来个人住房公积金都立足于保障个人购房能力,实现“住有所居”.但在日益严重的通货膨胀下,个人住房公积金已发生了重大变化.本文运用CPI与公积金利率时间序列数据证明通货膨胀是个人住房公积金贷款利率上升的重要原因.并结合公积金数额变化进而推出通货膨胀经由公积金利率调整和存量变化对个人购房能力带来双重压力.通过个人购房资金来源框架分析建议公积金存贷款利率调整与商业利率脱钩,而与个人购房能力挂钩.

【关 键 词】通货膨胀；个人住房公积金利率；个人购房能力

一、问题的提出

我国个人住房公积金政策是20世纪90年代政府为进一步推进城镇住房改革、解决长期和稳定的住房消费资金借鉴国外经验而推出的住房政策.该项政策通过政府主导强制符合一定条件的主体进行定期储蓄并且储蓄资金仅限用于特定范围消费,使得住房储蓄基金快速扩充,从而聚集了一部分闲置的和暂时闲置的资源,用于帮助需要进行住房消费却又短时期内不具备住房支付能力的公积金成员[1].也正是这种方式一方面通过强制储蓄和低息贷款减少个人购房支出,增加需求；一方面通过公积金融资增加住房建设资金,加大住房供给数量,从个人需求和市场供给两方面共同支撑起个人购房能力.近日,我国开始利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作[2],拓宽保障性住房建设资金来源.这项政策使得住房公积金不仅成为个人购买商品住房（包括二手房）,同时也成为购买保障性住房的重要资金保障；反之也拓宽了个人运用公积金购房的范围.因此,个人住房公积金对于提高个人购房能力,解决城镇中低家庭住房问题,实现“住有所居”越来越重要.

与之相对的是经济形势翻天覆地的变化.根据国家统计局发布的数据,2011年3月到10月,我国CPI连续同比涨幅高于5%,其中连续四个月超过6%.虽然统计局并不承认全面通胀,但数据早已超过国际公认的5%恶性通胀警戒线.随着通货膨胀的是商品住房价格的暴增.仅从2000年到2005年,上海市住宅价格指数增长了90%[3].而我国个人工资收入涨幅却没有与CPI涨幅拉开距离,部分行业甚至低于CPI[4].对个人来说,尽工作年限强制性缴费的公积金账户在如此骤变的形势下有怎样的改变?

商业借贷利率显然向CPI看齐.个人可支配资金与商品房价格住房公积金渐行渐远,人们不得不将更多希望寄托在公积金上.当公积金日趋重要时,统计数据的结果却令人失望：个人住房公积金贷款利率与银行贷款利率的变化基本一致,并且差距在缩小.这说明住房公积金的福利效应在削弱.我国公积金存贷款利率一直实行“低存低贷”原则.有人认为：住房公积金利率政策由政策性住房保障制度组成部分逐步转变为央行实行宏观调控的经济手段组成部分.[5]是否住房公积金逐渐就要走上宏观调控手段的大道?

显见,通货膨胀背景下个人住房公积金产生了复杂的变化,尤其是存贷款利率的高频率调整.两者之间是否相关?如果存在相关关系,这种关系又是否是稳定的?这种现象对个人（尤其是中低层）购房能力有何影响?

二、文献回顾

利率问题一直是研究我国住房公积金的重要议题之一,主要集中在以下方面：

第一,利率调整的特点,对此学者的观点并不统一.卢修名[6]认为有两个特点：1.住房公积金尚未形成单独的利率体系；2.住房公积金利率调整弱化了公积金制度的住房保障.李锋[7]则认为：1.住房公积金利率完全按照金融机构利率政策执行；2.沉淀资金的利率政策变化无常；3央行完全控制了住房公积金利率政策的制定.李芃[8]等学者也给出了自己的分类.但都强调了住房公积金利率与商业利率以及整个市场情形的相关度.

第二,利率调整后的影响.卢修名[9]从对存款、贷款以及对缴款人切入认为这使得存款“机会成本”降低,贷款优势逐渐减少,而公积金缴存人不获利反受损.薛建刚[10]等则提出三方面的影响：1.住房公积金政策性贷款优势不明显.2.住房公积金贷款利率与职工住房公积金存款利率“利差”缩小,住房公积金发展空间受限制.3.住房公积金贷款利率与同期限居民储蓄存款利率“利差”倒挂,住房公积金周转速度放慢.

第三,从管理的角度研究利率管理问题.张秀萍[11]认为我国利率管理中产生了管理主体不明确、协调机制失衡、利率调整不合理、利率优惠不够、利率风险管理滞后等问题.夏恩德、石章铭[12]在现存问题上与前者相差无几.但他们还对住房公积金利率管理表现、原则、影响因素和应参考的模型等做出了说明并提出了相关建议.荣建秀与丁玲[13]则对住房公积金利率的多种模式进行了详细研究.

第四,对修正利率体系的意见与建议.薛建刚、朱启文[14]在定价体制上认为应建立“三差联动”利率体系并适度提升住房公积金利率的独立性.张秀萍[15]则认为要提高沉淀资金的利率,与此同时要建立相对封闭的利率管理体系.荣建秀、丁玲[16]根据因地制宜、因人而异的原则认为应在经济发达地区实行“高进高出”模式,在经济欠发达地区实行“高进低出”模式；对于高收入职工,实行“高出”的贷款利率,对低收入职工则实行“低出”的贷款利率.

除此之外,我国住房公积金的研究还主要集中在：

第一,针对现今公积金管理中存在管理问题[17],包括人力资源、财务问题、合同管理、管理信息系统[18]、绩效管理等,也有学者试图构建出更为合理的住房公积金运作模式.如刘金珠、郑艳丽[19]提出应该按公共产品管理模式管理公积金,建立第五家国有商业银行——全国住房公积金信贷银行.

第二,对住房公积金运行效果的分析.如马慧萍[20]分析了住房公积金在房地产经济中的作用,程毅[21]、蓝相吉[22]、高翔[23]等研究了公积金在住房保障上的效果.对住房公积金现存公平性问题的研究上,郭晓霞[24]通过建立住房公积金收支平衡模型揭示公积金中管理费用和风险准备金提取中的不公平.第三,与国外住房政策的比较.石罡明[25]、陈杰[26]、田东海[27]都详细比较了其他地区的公共住房政策,如新加坡公积金制度、英美住房系统、德国合同住房储蓄制度、巴西国家银行与失业保障公积金、韩国国民住宅基金等.

但是现实背景下,直指日益严重的通货膨胀与个人住房公积金的关系,CNKI数据库只搜到一篇文献,即高跃东[28]的《通货膨胀对住房公积金的影响》,这篇论文是从管理中心角度通过简单数据和逻辑推论得出通货膨胀弊大于利,尤其是会影响公积金管理中心的运营的结论.但并没有说明通货膨胀与利率关系如何.

张秀萍、李锋分别在各自的研究中得出与本文类似的政策建议,但缺少系统的解释和证明.唐旭君[29]在对住房公积金的准封闭运行模式进行研究,并比较了德国成功实施的住房储蓄模式后,提出了固定利率住房公积金模式的可行性.丛诚[30]的研究则主要通过回顾我国住房公积金制度的历史并引用少量数据,用陈述性语言经验概括得出以上结论,方法论上并不严谨.因此,尚未有研究用较好的分析方法为我国住房公积金贷款利率必须与商业利率脱钩的结论提供实证支持.

国外的许多学者都对各国公共住房政策（publichousing/socialhousing）内容、演变轨迹以及住房市场的公平性做了详细的研究.如AlexF.Schawartz[31]详细介绍了美国各种类型公共住房.P.King[32]讨论了公共住房中的道德问题.Tien-FooSing,I-ChunTsai,Ming-ChiChen[33]则对新加坡公共住房与私人住房市场的价格变化进行了研究.同时,也有不少研究关注了我国住房问题.如JingWu,JosephGyourko,YonghengDeng[34]就总体评价了我国当下房地产市场情况.LennonH.T.Choy,WinkyK.O.Ho[35]等则主要研究我国私有化、住房条件和购买力的关系.

对于通货膨胀与政府公共住房政策的关系研究则相对少很多.新加坡管理学院的Sock-YongPhang[36]就研究了政府住房政策对金融区域发展、住房财富构成以及宏观经济运行的影响,提出了住房政策与住房财富通货膨胀的趋势会对住房财富的净值和总量构成产生重要影响.可以发现,国外公共住房政策或基金与我国住房公积金的内涵并不完全相同,如当前美国为代表的西方发达国家主要采取以住房抵押贷款为核心的多元模式[37],更不用说利率问题.并且各国通货膨胀情况各异,因此我国住房公积金利率与通货膨胀的关系更具本国特色,国外学者并未对此有所研究.

三、数据来源与研究方法

本文采用的方法论基础是Granger因果检验.如果两个时间序列X与Y是0阶单整的,即X序列与Y序列是稳定的时间序列,则用F统计量来检验Granger因果关系；如果X与Y不是稳定的时间序列,但二者同阶单整后的线性组合是稳定序列,则意味着二者之间存在着长期的均衡关系即协整关系,可用误差修正模型来进行因果关系检验；如果X与Y序列不存在协整关系,则可用配对样本均值检验的方法来判断X与Y之间的关系[38].

这里选取CPI居民消费价格指数作为反映通货膨胀的指标.CPI是根据与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标,是观察通货膨胀水平的重要指标之一.此外,本文收集了2005年到2010年的CPI月度同比数据、银行贷款利率调整表和21份个人住房公积金存贷款调整表,以及2005年到2008年个人住房公积金的部分总量数据（累计存缴总额、当年存缴额、当年提取个人住房贷款额）.为获得本文需要的数据,进行如下计算与整理：（1）根据2005年至2010年银行贷款利率调整表计算出5年时间内逐月银行贷款利率；（2）根据2005年至2010年个人住房公积金存贷款调整表计算出5年时间内逐月存贷款利率；（3）对CPI数据进行序列调整；（4）根据2005年到2008年个人住房公积金总量数据计算经由CPI调整的实际数据.文中所采用的变量及说明如下：

表1变量设置及解释

变量变量说明

CPI全国居民价格消费指数

KS个人住房公积金当年存缴利率

KS1个人住房公积金上年结转存款利率

KL1个人住房公积金贷款利率（五年及以下）

KL2个人住房公积金贷款利率（五年以上）

R1银行贷款利率（三年到五年以下）

R2银行贷款利率（五年以上）

T累计存缴总额

T1累计存缴实际总额（经CPI调整）

TS当年存缴额

TS1当年存缴实际额（经CPI调整）

TL当年提取个人住房贷款额

TL1年提取个人住房贷款实际额（经CPI调整）

首先,根据2005年至2010年逐月银行贷款利率及逐月个人住房公积金存贷款利率绘制下图,由图可见,两者利率调整时间点以及变化幅度基本一致.

图1银行贷款利率与个人住房公积金贷款利率数据

在图1基础上,加入经过序列调整后的CPI数据绘图如下,可以较为直观看到CPI转折点与商业利率、公积金利率调整时间点的关系.

图2CPI与个人住房公积金存贷款利率数据

四、计量模型的建立与分析

1.单位根检验

对全国居民消费价格指数CPI以及个人住房公积金贷款利率（五年以上）KL2做时间序列图如下：

由上图显见,数据CPI以及KL2并不存在明显的趋势,需要分别进行根检验.

表1CPI序列的ADF单位根检验

上述回归结果显示,CPI序列ADF单位根检验的统计量数值为-

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上述回归结果显示,KL2序列ADF单位根检验的统计量数值为-1.385900.该模型样本容量的显著性水平为1%、5%、10%的临界值为-3.5267、-2.9035、-2.5889.因为-1.385900>-3.5267、-2.9035、-2.5889,所以序列KL2是存在单位根的,判断是非平稳序列.

为了判断能否建立回归模型,还需进一步对全国居民消费指数CPI以及个人住房公积金贷款利率（五年以上）KL2做协整性分析.

2.回归方程的建立

采用普通最小二乘法OLS对全国价格指数CPI与个人住房公积金贷款（五年以上）KL2进行回归.由于收集数据为2005-2010年月度数据,为时间序列数据（可不考虑异方差）,并且个人公积金利率的调整只是个别月份发生,大多数月份之间出现利率完全一致的情况,因此个人住房公积金月度数据必然存在序列相关.且观察回归分析结果,D-W检验为0.1253,存在序列相关.在此运用含有ARMA项的单方程回归方法消除序列相关后,建立回归方程如下：

KL2等于0.041103CPI+4.144795+AR（1）

（2.79）（6.23）（36.84）

AdjustedR-squared等于0.9647F-statistic等于957.0724

3.协整关系检验（CointegrationTest）

为了判断上述结果在长期中是否具有稳定性及有效性,这里对模型做协整关系检验,结果如表3.

检验结果表明,在解释变量与被解释变量中至少存在一个协整向量,因此上述回归方程KL2等于0.041103CPI+4.144795通过协整关系检验,两者在长期内具有平稳性,即对全国居民消费指数CPI以及个人住房公积金贷款利率KL2作回归分析是有意义的.

表3协整关系检验结果

分析OLS模型回归结果,在5%的显著性水平上,解释变量CPI以及常数项的t统计值都是显著的；从模型的整体显著性来看,F值很大,模型通过显著性检验；调整R2为0.9647说明模型与数据的拟合度高达96.47%.从模型的解释力来看,CPI与个人住房公积金贷款利率存在显著的正向关系,前者每增加一单位,后者增加0.041103个单位.以上表明CPI的持续性上涨会带动个人住房公积金贷款利率（五年以上）的上升.

4.格兰杰因果关系检验（GrangerCausalityTest）

OLS模型只是对个人住房公积金贷款利率（五年以上）与CPI两个变量之间的关系做出量的描述,并未证明解释变量与被解释变量之间是否存在因果关系.在通过协整关系检验的前提下,本文运用格兰杰因果关系检验（GrangerCausalityTest）法对变量进行检验.取LagSpecification等于2,检验结果如下：

表4格兰杰因果检验结果

两者均能拒绝原假设,说明CPI与被解释变量个人住房公积金贷款利率（五年以上）存在因果关系,即CPI的上升是个人住房公积金贷款利率上升（五年以上）的原因.

五、结论与评述

2005年到2010年,我国经历了日益严重的通货膨胀,逐月高企的楼房价格,也经历了2008年强有力的宏观调控以及2009年房价的急剧反弹,加上我国根深蒂固的传统购房观念所带来的“刚性需求”,购房已成为压在个人身上但却是个人最无能为力的“一座大山”.根据个人购房的三大资金来源绘制分析模型如下.

图3个人购房能力分析模型

通货膨胀造成商业贷款利率的不断上升是显而易见的,与此同时也必然导致了家庭储备资金的缩水和购房者生活成本的上升.个人公积金存款额及相对较低成本的公积金贷款成为个人缓解购房压力的唯一途径.但事实上,通货膨胀却对个人购房能力的提高（包括保障房）带来了双重压力：

（1）通货膨胀导致公积金存款额严重缩水.根据我国住房和城乡建设部公布的2005-2008年公积金管理情况通报,2005年当年公积金存缴额为2359.21亿元,到2008年当年存缴额为4469.48亿元,增加了89.45%.但是经CPI（以2005年为基期）调整后,2008年比2005年仅增加了68.17%.到2008年,公积金累计存款总额为20699.78亿元,比2005年的9759.52亿元,增加了10940.26亿元.但同样经CPI调整后,2008年实际累计存缴额仅为18375.16亿元,即实际资产缩水了2324.62亿元.因通货膨胀而造成的住房公积金资产缩水既使得政府建设商品住房、保障性住房的资金供给蒸发上千亿元,也使得个人多年来累积的公积金存款额严重缩水,对个人购房能力造成重大挫折.

图4CPI调整前后个人住房公积金总量的变化

（2）通货膨胀使得购房贷款利率居高不下,远高于存款利率的同时与商业利率距离缩小.以上实证分析已可确定通货膨胀确实是导致个人公积金贷款利率上升的重要原因.利率的高低直接关系到住房公积金政策的实施效果,即通过公积金的积累达到购房能力的改善,这主要表现为低贷款利率带来的成本节约与高存款利率带来的增值收益.但从图5可以很明显的看到：

图5银行贷款利率、公积金贷款利率、存款利率比较

首先,公积金贷款利率与商业利率距离在缩小,从2008年的2.61下降到2010年12月的2.08,缩减了约20%.两者之间一直维持在2.0左右.在公积金贷款额度极为有限的情况下,人们选择公积金贷款而不选择商业贷款的空间并不是很大.其次,公积金贷款利率与存款利率相比,贷款利率与上年结转存款利率的差额有所下降,但与当年存缴利率则基本持平.总体来说,这个差额仍然处于高位.新加坡采取的是高存低贷；德国住房储蓄虽然是低存低贷,但是市民自愿储蓄且存贷挂钩,即低息存款的损失可以通过低息贷款所得的收益相互弥补,配以多种减免税收政策,通过封闭型运行和公司化经营管理体制保证了政策向中低收入者倾斜的目的.而我国的低存低贷却一直受到通货膨胀的影响差距并没有缩小或通过其他方式弥补.加上在强制性融资安排中,公积金的存款者和贷款者常常不能很好地“配对”[39],实际上并没有加强个人购房能力反而产生压力与限制.由此可以看到,通货膨胀下,构成我国个人购房能力的三大要素：商业信贷、公积金、家庭都不同程度的对个人购房能力的保障和提高形成消极甚至抑制作用.我国试图将公积金利率作为杠杆调控楼市.但需要注意的是,个人住房公积金不同于银行信贷资金,是为保证个人（尤其是中下层）设立的保障性资金.试图将公积金引入经济调节[40]范畴,发挥宏观调控经济手段的功能实际上是偏离了政策的实质——专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金[41].使得原本试图通过住房公积金这一社会住房保障政策缓解购房压力的广大普通市民无法规避通货膨胀带来的购房压力,正日益丧失住房保障的安全感.并且这种普遍性的民生计划由于在经济资源替代性选择极为有限,真正的弱势群体确实能从这种计划中得到更多的好处[42].而并不需要将其作为经济杠杆加以利用以解决宏观经济问题.

因此,政府必须重拾政策实施初衷,即解决城镇中低收入者住房问题,实现“住有所居”.必须实行个人住房公积金存贷款利率应与商业利率浮动脱钩.对个人购房能力的关注不应该也不可以让步于调控通货膨胀、调控楼市.只有这样,才能尽量减少通货膨胀对人们购房能力的影响,彰显公积金作为社会保障性政策的功能.但笔者并不认为应实行严格的固定利率贷款模式,公积金存贷款利率浮动的主要衡量标准应该是个人（尤其是中下层）购房能力的变化.只要坚持个人住房公积金政策出发点,实现利率与商业利率脱钩,根据购房能力适时调节,无论是从心理上还是从事实上都是能守住个人（中下层）购房能力的底线.

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作者简介：

陈忆帆（1989-）,女,浙江温州人,同济大学硕士研究生在读.

徐红（1966-）,女,上海人,法学博士,副教授,硕士生导师,主要研究方向：城市公共管理、社会管理及政府管理.