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摘 要：我国房地产经济管理中存在着各种各样的问题,这些问题主要表现在管理流于形式、各项机制不够完善、政府政策不稳定以及目标不够清晰等方面,然而这些问题并非一朝一夕就能解决的,它需要从大局着眼,全面分析整个房地产经济管理中的不足之处,进而拿出科学合理的改进措施以加强我国的房地产经济管理,促进房地产行业的健康发展.
关 键 词：房地产经济；管理；解决措施
一、前言
近几年我国经济体制改革步伐的加快带动了房地产经济的迅猛发展,也使得房地产经济在整个国民经济发展过程中也扮演着越来越重要的角色,房地产行业也逐渐成为我国经济发展的强大支柱.然而在房地产经济运行不断深入的同时,人们的住房问题也愈加明显.房地产经济的发展步伐不仅引导着整个社会财富流向、关系到社会的稳定,还决定着人们生活质量的高低,因而当房地产经济在运行过程中一旦出现了偏离正常轨道迹象时,当地政府部门就要根据市场发展情况采取科学合理的措施进行宏观调控.房地产经济管理主要指房地产企业针对某一开发项目所实施的各项经营措施与管理制度、方法的总称,所以要搞好房地产经济的管理工作,一定要充分掌握我国当前房地产经济的发展现状,并做出科学合理的分析,以便能够采取有效措施解决存在的问题.
二、我国房地产经济管理中存在的问题
1.没有明确的管理目标
就现阶段而言,房地产经济管理过程中尚缺乏明确的目标,而这和政府部门的相关政策脱不了关系,因为政府部门为了确保房地产市场稳定和谐的发展,经常会促使企业将对房屋供需平衡的控制以及一直房价的过快上涨作为当前房地产经济管理过程中的主要目标.然而这种目标太过宏观,很多政府部门根本拿不出切实有效的管理方案,加上多整个房地产行业中的许多经济细节问题没有充分认识清楚,因而促使房地产经济管理的方案不具备长远、有效的建设性思想.另外政府部门在出台一些政策上,由于政策本身的时效性,导致一些时期其新政策措施在某种程度会给高速发展的房地产市场经济带来极大的干扰,甚至会给投机分子留下留洞,使他们在漏洞方面大做文章,给整个房地产市场经济造成极其不利的影响.
2.没有完善的管理机制
从房地产经济管理的大局来看,诸多管理政策过于注重形式,根本发挥不出其原本应有的价值.尽管这几年政府部门已经加大了对房地产经济管理的力度,并且出台了很多政策和法规,然而这些政策法规很难真正得到房地产开发企业的执行吗,加上管理工作历来注重形式化,便导致这些政策的实际作用很小,也就促使企业很难切实将其应用到实际工作中.与此同时还会导致房地产市场某些环节之间的协调力度不够,有时候甚至还出现了某个环节脱节的现象.
3.没有建立健全的法律法规
现在全球房地产经济管理得以正常发展与完善的法律法规是分不开的,这也是其房地产经济工作顺利进行的前提保障.我国现在还是发展中的社会主义国家,在房地产经济管理方面尚且处于初始阶段,很多方面都还不成熟,相应的各种法律法规也是极不完善.另外我国的房地产经济管理普遍依赖于政府部门的行政权威进行管理,这期间很多管理措施以及文件通常是国务院牵头制定出来的,也有一些是以国家部委办的名义颁布的,因而说这些政策在某种程度上极其缺乏适用性,而稳定性也难以得到可靠保证.除此之外,尽管这些法律虽然建立在一些特定的领域中,但是因其本身与法律配套的相关条例不完善,一些法律事实方面的细则也不健全,便促使这些法律法规很难在房地产市场上推行开来.一旦法律法规落实力度不够,便会导致房地产市场经济管理形成一个恶性循环.
三、处理房地产经济管理问题的措施
1.制定长远的房地产发展规划
房地产长远发展规划的制定要结合我国基本国情,并且要将社会发展趋势纳入考虑范围内,这样才能明确整个房地产经济管理总体上的思路,在确保短期效益可以实现的同时也能满足长期效应规划所需.
（1）房地产开发部门在制定长期规划前,应该针对整个房地产市场经济进行充分的调研,调研需要详细并能结合实际,从而以此为基础制定出房地产经济管理过程中的长远发展计划.
（2）房地产经济的宏观调控可以指定中短期目标,例如我国大中城市的人口密度比较大,而房地密度相应的就业很大,然而毕竟人均占有房的面积很有限,假如想通过制定短期宏观调控目标以实现整个房地产经济的管理,就要把侧重点放在清楚界定房地产市场以及功能的划分上,这样才能给予可以满足人们所需的房地产行业正确的引导.
（3）就政府部门主体而言,要承担起确保房地产市场经济健康有序发展的职能,加固房地产保证体系的建设；针对房地产市场上的一些投机倒把行为要结合实际情况采取相应的处理措施,比如合法的要进行适当限制,违法的要给予严厉的法律制裁,这样才能确保房地产市场可以正常运转下去.
2.完善各种管理机制
房地产开发商要正确认识政府部门在整个房地产经济管理中发挥的宏观调控职能,以此为基础不断的建立健全其经济管理机制.政府部门关于房地产经济的调控政策要结合市场变化及时进行调整,适度进行干预,从而能起到真正的调控作用.在建立房地产经济管理机制前一定要理顺以及地方房地产管理之间的关系,明确房地产经济管理上下级职能所属部门.地方政府部门在制定推行各项房地产经济管理机制时要以可持续发展理念为指导思想,改革一些落后的财税体制,有效遏制土地财政中不合理的现象,使其能与国务院推行的各项房地产经济管理方式与理念可以保持一致,尽可能的降低地方财政部门对房地产行业的依赖,从而把上级部门的各项宏观调控方针落到实处,促使整个房地产市场经济管理工作得以顺利开展.
3.开放商要明确企业投资总额
关于房地产项目的可行性研究报告完成并得到相关部门的批复以后,其具体实施以及落实工作就要由房地产企业选择合适的项目经济去管理完成.整个实施过程的基本依据便是开发项目的可行性研究报告,而项目投资总额一定要结合公司实际资金情况并综合各方面的因素进行全面考虑后才能将其确定下来.相关部门的工程人员完成初步估算以后,就会得出相应的资金流量表,一旦获得公司认可,就要将其它测算指标一并确定下来,最后将此作为整个开发项目的经济管理执行应遵循的标准性文件.4.严格控制项目的开发成本
房地产经济管理中的一项重要内容便是开发成本的控制,一旦将某一项目工程的投资总额确定下来,要想获取巨大的经济效益其主要途径便是严格控制项目的开发成本.关于项目工程中的一些正常支出的控制比较容易,但是一些业务上的支出费用弹性比较大,很难有一个明确的报账标准,这时就很难将其控制好.针对这些问题,房地产项目经济一定要选派主人翁意识极强且专业素养极高的人员负责这项工作,进而从最大限度上以不影响项目经济的正常管理为前提将业务所需费用节省下来；另外也可以制定一系列严格的制度来防止漏洞的出现；此外还可以采取费用合理包干的措施,使得所节约的费用归员工自己所有,这样便可以降低开发项目的成本,也使得员工能从中获利.
5.预计可完成的利润要在项目定性钱进行合算
对房地产经济进行管理的最终目的在于实现企业利益的最大化,而检验企业业绩高低的最终标志则是企业在项目工程结束后能够获取多大的利润,这也是确保企业得以可持续发展下去的前提.所以房地产企业要把利润作为一项硬性指标进行确定,从而使得它和项目的各个方面形成相互影响的利益关系,也关系到各个部门的切身利益,假如合理预算以及所分配的利润可以实现,便能激发出相关部门的情绪使其积极性得以提高,进而可以促进房地产经济得以朝着更好的趋势发展下去.
四、结语
总而言之,在市场经济的推动下,房地产经济和国民经济之间的联系日益紧密,二者成了相互依存的关系,而房地产经济的管理不可能一帆风顺,在此期间肯定会出现各种各样的问题,这时就需要市场经济与政府宏观调控两只手相互配合、共同作用,充分发挥其调控作用才能使得整个房地产经济可以朝着健康有序的方向发展.