三居小户型限价商品房户型设计实例

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随着国家住宅配套政策的逐渐完善,越来越多的保障房项目开工了,而随之而来的问题也愈加增多,如何能在有限的空间内做到户型功能区合理划分、动线分明、干湿分离、居住舒适,成了做设计工作的同志们首要面对的问题.下面就结合本人的实际经验以某市中环时代小区为例,阐述一下限价商品房的户型方案设计过程.

既然限价商品房与真正的商品房有很多相似之处,那我们就来讨论如何在限价商品房规定的设计条件基础上做到商品房的品质而更加利于销售.众所周知,限价商品房的核心目的是解决城市中低水平百姓的住房问题,而不是追求卓越的生活品质和环境,因此在规划条件上会做出一些限制,目的是提高保障房的数量,让更多百姓受益；一般情况是这样的；该地块70%的户型必须为两室户型；所有户型的套内面积小于90平米；基于此,考虑到该部分保障房的业主为中低收入人群,而非较低收入人群,因此,还是考虑加入一部分三室户型设计以满足一些中档收入,满足限价房购买条件的家庭的改善型需求.那么问题就来了,套型面积小于90平米,如何能做到三室户型呢?这里首先要讲一个概念,商品房的套型面积并不是建筑面积；户型的建筑面积是包括套型面积和公摊面积；公摊面积大家都很熟悉,包括疏散楼梯间面积、电梯井道面积、各类管井面积、公共前室面积、首层入口门厅面积、地下室配电间面积、屋面电梯机房及消防水箱间面积,这些面积按照服务范围而进行分摊,得到公摊面积.而套型面积是包括户内的墙体面积；例如两户之间的墙就一家算一半,因此说套型面积要小于销售的建筑面积,而大于户内的纯使用面积.综合这些因素,套型面积小于90平米的户型,如果出房率在80%左右,建筑面积将不超过112平米；基本满足规划规定.

根据规划条件确定楼座单层的面积；

首先先说大的条件；经过认真研读规划条件,综合小区地块土地面积、容积率、建筑密度、出房率、日照间距系数、商业非经营性公建配比等参数,大致将楼座分成27栋,这27栋楼,有5座是六层的砖砌体框混楼结构最高6层,有9栋为联拼小高层（9-11）层不等、另外,有12栋18层的高层户型,建筑檐口在50米以内；最后还需要配建一栋配套公建,包括一些功能房间、按政府要求配置非经营性公建以及一些配套商业等.这里加一句,之所以这么分是在考虑开发商利益与业主居住品质相协调的基础上；举个简单的例子,小高层为什么要做到11层以下,因为如果加到12层就需要配置两部电梯,那样出房率将大大降低；另外如果18层要增加一层的话,一个是对日照间距不好,后面的楼要大幅度的加大间距,其次,这样一来按照规范就要加两部疏散楼梯间,业主的出房率也会受到影响；经过以上方案推演,我们将三室户型锁定在高层的位置,也就是12栋高层左右两侧；每层高层的标准层面积经测算为350平米左右,也就是加上公共空间4个户型的总建筑面积要控制在350平米左右；

根据单层楼座的面积进行户型排布；

目前主流的住宅楼型在立面上以“丁”字为主,这样做的好处有三.1、结构类型比较稳定；2、面宽比较小,这样在满足日照间距情况下,利于楼座排布,在本市户型除了要满足日照间距系数以及大寒照时间以外,日照面楼座间距还必须满足1.2倍楼座面宽.3、外户型各有千秋（一般三室户型在两侧,但是考虑到面宽的影响只允许卧室在阳面,客厅在阴面）.而两室户型恰好都在阳面,可以满足客厅和卧室的同时采光.之前咨询过一个专业做策划的公司,他们的结论是户型的客厅如果在阳面当然更好,如果在阴面也有他的存在必然.这里面需要考虑两类人群；一类是年轻人,他们一般白天都在上班,只有晚上回家,甚至还要经常加班,因此客厅采光对他们来说并不是十足的重要,更有甚者还提出,若客厅采光,在看电视的过程中还要挂上遮光布,而对于购买能力的要求,一般年轻人会更强一些,因此说本项目的三室户型还是非常适合的；另外一类为老年人,一般老年人常年在室内,愿意多晒太阳,而根据中国的传统习惯,一般家庭的老人们宁肯把钱花在子女住房的改善上,而对自身住房品质也不做过多要求,可以说购买能力有限,因此本项目两室户型也正好契合他们的需求.

根据现有情况,具体实施三室户型方案

有了第一步的方案设想,就动手打造100平米以下的三室户型了.首先要考虑房间的功能；三室户型顾名思义,户型内包括三个卧室.如果有三个卧室就意味着要做两个卫生间,因为使用起来会很方便.那么根据一般户型的功能需要三室户型要设置三个卧室、一个客厅、一个阳台、两个卫生间、一个厨房、一个餐厅还得有部分走廊.在套型面积不到90平米的空间内要装下这些,起来有些不可思议,能否做到?答案是肯定的.首先,必须熟悉从规范入手,按照GB50096-1999住宅设计规范要求房间的卧室如果设置两个或两个以上,那么其中一个使用面积不得小于12平米,最小不得小于6平米.厨房按照四类住宅配置,面积不得小于5平米、卫生间面积不得小于4平米；我们先加起来大概布置一下,三个卧室的使用面积大概在12+6+8等于26平米左右.这里的三个卧室当然主人房最大12平米、客房8平米应该可以满足一般规定；这一点从后期的业主入住情况及装修情况来说是毋庸置疑的.剩下满足规范的的6平米小卧室拿他做个厨房应该是不错的选择.其余厨房、卫生间的面积是定数,按照最小尺寸配比应该就用起来很舒服了,加在一起的面积4+4+5等于14平米；这样看来如果90平米的套型面积有15%的墙体面积,那么实际地面面积就为76.5平米,减去卧室、卫生间面积剩余面积约为36,那么36平米如果做客厅和餐厅以及阳台的面积是足够用了；这里边客厅的轴线间距选择一定要不吝惜,在可能的情况下越大越好,这里我们选择3800,如果按照规范要求的最小尺寸3600,将来室内净尺寸就为3400,那样用起来会很不舒服；另外在设计过程中还需要注意,家具墙预留的长度不得小于3000；否则不满足规范；另外,室内房间过道的净宽,住宅设计规范要求不得小于1000,这里我们尽量选择1100,因为还要考虑到业主后期装修的时候的墙面做法,否则完成面就会非常的窄.另外,还要考虑将来阳台和客厅联通,分隔墙尽量用轻墙,这样便于后期业主为了扩大客厅面积的改造.同时尽量吧餐厅和客厅放在同一个通常区域,且放在入户门附近,这样做有一个非常好的益处就是能将客厅瞬间扩大化；感觉非常的通透,同时餐厅又兼顾门厅的作用,让用户进来有个缓冲.好了,有了这些非常抽象的体块儿我们离成功就只差一步之遥了.就是户型组合.户型组合的时候要充分考虑功能性和动线；一般卧室属于比较安静的区域,宜放在一起；客厅和厨房相对来说比较喧闹,尽量放在一起.就卫生间而言,其中一个客卫要满足家中来客的要求,需要设置在客厅附近,本方案中,由于条件所限,卫生间的尺寸无法做到2000*2200,因此考虑把水盆部分拿出来,放在去往厨房的凹进走道内,做到干湿分离,同时又不影响任何动线.而另一个卫生间自然就应该设置在比较安静的主卧旁边作为主卫.两个卫生间适当加长一点距离,可以满足主人和客人各自的需求.在我们的方案中,由于客厅的轴线尺寸设置为3800,距离相邻两室户型的墙面有一个距离,因此还可以在南向加一扇小窗,将来做通风之用.形成客厅的局部气流通透.具体户型图如下：

户型值得总结的地方

看似完美的户型,其实也有不足之处；首先,客卫是暗卫,之前考虑将客卫移动到小卧室旁边,将主卫、小书房一起向西推齐,把客卫变成明卫,但是如果那样的话,两个卫生间就距离过近,而在功能上有些失调.其次,在后期做施工图的时候,室内暖气管网一定要做章鱼式的而非并列式的；因为这里面大部分户型是小户型,就连这套三室户型前置测量后的销售面积仅为95.63平米,因此设计师在设计的时候往往忽略了,虽然它面积不足100平米,但是它是三室两厅两卫,一共七个功能分区,需要至少8组暖气片（客厅两组）,如果做成并联的,中间的几组暖气片没有压差,到冬天供暖的时候效率会低一些,除非用户自己改为地采暖.最后要说的就是处了除了这个三室户型,在这一层中的另外三个户型分别设计为一个三室两厅两卫和两个两室两厅一卫,综合出房率在83.17；这已经是很完美的数据,在商品房中也不容做到；这些所牺牲的就是公共前室和管井的局促,都是按照规范最低标准留的,在后期水暖电设计中捉襟见肘,以后在做建筑方案设计的同时要考虑到后期水暖电设计师的管线路由情况.

今后在日益竞争激烈的房地产市场、土地市场中,加强各方面的综合素质,对一个房地产公司设计部的技术人员是相当重要的,我们不但要按照规范设计房子,更要站在业主的角度去设计房子.同时还要销售部、工程部、项目班组的角度去考虑设计房子、集各种因素于一身将政府工程、民心工程做扎实.

（作者单位：天津金明房地产开发有限责任公司）