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摘 要：土地增值税是保障国家土地资源、规范房产交易次序、实现国家对房地产行业宏观调控、创造税收的有力工具.然而,我国在征收土地增值税方面存在很多问题,导致土地增值税难以发挥其应有的作用.对此,本文就土地增值税管理方面出现的问题进行深入的分析和研究并提出一些征管建议,以供参考.
关 键 词：土地增值税；征收管理；房地产
一、土地增值税的相关知识
(一)土地增值税的涵义
土地增值税是指国家通过对有偿转让国有土地的使用权、建筑物及其他附属物等产权的单位或个人征收的一种税赋.它的计税依据是转让所取得的收入,扣除房地产开发过程中的成本支出后的增值部分.其中,转让的收入不包括以继承、赠与方式转让的房地产行为.目前,我国土地增值税运用四级超额累进方式确定税率.
(二)土地增值税的计算方式
土地增值税是按照纳税人有偿转让房地产所取得的土地增值额来征收的.土地增值税的征收公式为：土地增值税等于增值额×税率,增值税额等于转让房地产收入-规定的扣除项目金额.
(三)土地增值税的特点及作用
土地增值税是以土地增值额为计税依据,增值额是收入扣除相关成本、费用、税金等项目的余额,它实行分级计税,增值率高的,实行高税率；增值率低的,实行低税率.
征收土地增值税对房地产市场起促进作用,保障国家权益,增加财政收入,实现国家对房地产行业的宏观调控,避免炒卖土地等暴力行为的发生.
二、土地增值税征管过程中的问题
(一)纳税人偷逃土地增值税的手段多样化
目前,纳税人逃避土地增值税的手段越来越多样化,主要表现为：将银行按揭贷款的款项列入往来款不记入营业收入,借以逃避土地增值税；把销售车库的收入记入房租款逃避土地增值税；让关联企业多开补偿款或安装建筑,虚增成本,从而偷逃土地增值税；运用政府给予的税收优惠政策,偷逃税款,如通过普通标准的住房形式来进行征收土地增值税.政策规定：“纳税人建造普通住宅,增值税未超过扣除项目20%的,免征土地增值税.”而普通住宅标准需要同时满足三个条件,即小区的建筑面积、单套建筑面积、实际交易价格与同级土地住宅平均交易价格.在进行土地增值税的征管过程中,开发商通常只是按照普通住宅的标准来课征土地增值税,而不考虑其他几个限定的条件.
(二)税务机关征管力度不足
房地产行业是国民经济的重要支柱性产业,能带动建材业、家居家装等诸多行业的发展,对推动居民消费和改善民生起着及其重要的作用.由于房地产行业涉及的成本费用项目复杂、周期较长、产业链长、经营形式多样化,所以账务处理过程比较繁琐,对会计人员的要求较高.同样,对税务机关而言,房地产行业的督查工作也比较繁重,需要对房地产行业的经营方式有所掌握.然而,我国税务机关的征管力度不强,税务人员业务水平有限,难以发挥其职能作用.例如,税务人员对房地产行业的运营方式不了解；对房地产行业的账务处理不精通；对土地增值税征收规定不熟悉等.以上众多原因说明,征管税务机关对土地增值税的管理不到位,在土地增值税的申报、缴纳、清算、稽查等程序上,认识不够,缺乏规范性的指导办法,无法实现对税收的监管工作.
(三)相关部门配合不到位
土地增值税的征管涉及土地规划、拆迁、工程定额管理等方面的内容,除了税务机关的力量,还需要土地管理部门、城建局、房地产评估部门和其他有关部门的积极配合,严格把关,这样才能全面实现税收监管,防止偷逃税款现象的发生.目前,税务机关针对土地增值税的管理制度尚不健全,相关部门之间的配合不到位,造成土地增值税的征收难以很好地实现.
三、加强土地增值税的征管力度
(一)房地产业加强自身纳税义务
房地产行业应该加强自身的纳税义务,自行申报,按时缴纳税款、滞纳金和罚款等,积极接受税务机关的检查工作、按照有关规定及时向税务机关提供涉税信息,配合税务部门清算税款.地方政府及各有关部门应当积极配合税务机关做好征管工作,维护国家土地资源,规避不合法现象的发生.
(二)加强对税务机关的培训
加强对税务人员的培训,提高税务人员的业务水平.建立规范的税收监管制度,充分发挥税务机关的职能作用.就土地增值税而言,税务人员要加强对税收政策方面的学习,同时对土地增值税的核算方法、申报方式、缴纳等方面的内容要有所掌握,对纳税人定期进行培训工作,大力宣传土地增值税的计税方式、申报流程及征收土地增值税的意义,消除纳税人抵触纳税的心理,争取得到纳税人的支持和配合,做到实实在在为人民服务.
(三)制定完善的土地增值税征管办法
目前,对于土地增值税的征收办法还需要进一步深入探讨和研究,尤其是土地增值税的清算问题.在建筑工程竣工后,房地产行业为了偷逃税款,少交土地增值税,虚报成本费用,而税务人员针对这些多申报的成本款的现象难以清查出来.税务机关要想对房地产企业进行实时监管,就必须对房地产的成本进行严格监管,在日常工作中,定期对工程款进行检查、核实,确保土地增值税清算的规范性和合法性.
(四)规范核定征收,避免纳税人“钻空子”
核定征收方式是税务机关进行税款征收方式的一种,是根据营业收入的实际发生额,按国家规定的税率进行计算的税款.对于核定征收,税务机关应该严格把关,不得利用职务上的便利徇私舞弊、贪污受贿.要严格按照税法的规定,确定征收的税率,对增值额未超过扣除项目额50%的部分,按30%的税率征收土地增值税；增值额超过扣除项目金额50%～100%的部分,按40%征收；增值额超过扣除项目金额100%～200%的部分,按照50%征收；增值额超过扣除项目金额200%的部分,适用60%的税率计税.税务机关应根据房地产企业的实际情况,切实确定税率,加强征管力度.
四、结语
本文针对土地增值税征收的相关要点进行了分析和研究,提出了一些看法.随着我国房地产市场的蓬勃发展,可能会有很多新情况新问题出现,同时也会有一些新政策出台,需要纳税人和税收征管机关之间积极配合,共同学习税法知识,这样才能更好地履行纳税义务,营造和谐的社会气氛.