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【摘 要】房地产调控的大形势下,工程造价控制越来越被房地产开发企业所重视.很多企业都选择用目标成本管理来对开发项目的造价控制进行整体把控.本文通过某一开发项目案例来具体分析目标成本的构成与比重,从而具体分析房地产开发企业在工程造价控制过程中可采取的一些可行措施.
【关 键 词】目标成本；房地产
房地产开发项目造价控制一直是房地产开发研究的重要课题之一.尤其是在国家不断加大调控力度的形势下,“拿地即能赚钱”的粗放式房地产发展时代已彻底成为过去.在售价限制与人工材料上涨的双重压力下,如何保证利润率是房地产开发企业不得不面对的首要问题.工程造价的精细化管理无疑是解决这一难题的有效措施之一,落实到具体方法上,很多房地产企业都选择使用“目标成本控制”这一利器来落实对工程造价的预测、监控与评价,从而实现对开发项目的全过程造价控制.
目标成本的编制是为了控制工程造价,而建设工程造价是指有计划地建设某项工程,预期开支或实际开支的全部固定资产投资和流动资产投资的费用.建设工程造价费用按其性质不同,一般由建筑工程费、设备安装工程费、设备购置费、工器具及生产家具购置费、工程建设其他费用等几部分构成.与此相对应,目标成本主要由以下几部分构成：土地征用及拆迁补偿费、前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接成本、销售费用和管理费用.
下面我们将结合西安某房地产开发高层住宅项目的具体情况来研究目标成本的构成：
成本构成比重最高的就是建安工程费.而要做好建安工程费的控制,我认为应从三个阶段入手,首先就是设计阶段：现在越来越多的业内人士意识到,建安成本至少有70%的比重在设计出图时就已经确定了.前面我们就谈到设计单位应引入招标机制,选择一个高水平、负责任的设计院,能够在保证建筑安全性、功能性的同时,兼顾到经济性.同时,开发企业应组建自己的专业研发队伍,结合销售需求、管理经验、企业开发理念等,为设计单位提出切实可行的设计要求,包括成本、指标的限额要求等,同时对设计图纸进行仔细审查,避免错碰、漏项等.其次是在施工阶段：应编制科学详实的节点计划,并根据节点计划组织各单位协调施工,让各单位做到真正的既界限分明又分工协作,避免重复工作、矛盾施工,真正以零签证为目标.同时将前期工程中遇到的问题与总结的经验及时向技术研发部门反馈,保证后期设计方案的优化.最后是预决算阶段：其实所谓的预决算阶段不是某一个特定时期,而是贯穿于建设工程始末的,首先相关预算工作是目标成本编制的依据,也是对设计方案经济性的检验,还是招投标工作的必要前提.而通过招投标选择最优施工单位也是成本控制的必要条件.施工单位确定后,依据预算数据进行商务谈判,选择合适的计价模式、费率标准、付款条件等,在有效控制建安成本的同时还能在一定程度上降低财务成本.在工程实施过程中,通过变更、签证审核能够实时监控建设工程的动态成本,为设计的优化和现场管理的加强提供动态依据.最后在决算阶段,在公平公正的前提下,算好账、算细账,把好成本控制的最后一道关.
建设工程造价控制越来越为房地产开发企业所重视,而在房地产开发项目中有效控制工程造价的相关措施,在相关论文、报告、专业书籍中也有很多表述.但是如何将这些措施真正落到实处才是重中之重,此项工作将任重而道远.