关于房地产中介交易中的法律风险

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摘 要：行业责任险,作为责任保险的一个重要组成部分,从诞生至今已经有一百多年的历史.尝试利用保险手段来转移部分风险,对由于疏忽或过失造成委托人或其它利害关系人的经济损失,由保险公司负责赔偿,是保护房地产中介行业迅速健康发展的有效途径之一,而设立房地产中介行业责任险也要相应规定保险公司的免责条款.

关键字：房地产法律风险

近年来,随着房地产交易市场的火爆发展,房地产中介服务这块蛋糕的诱惑力越来越大,二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益前景长远,房地产中介服务大有可为,同时,在日常交易中也不可避免的出现了许多法律风险.如何转移或避免风险的发生,促进房地产中介服务市场的良好发展,笔者就设立房地产中介机构行业责任险做如下探讨：

一、目前我国房地产中介市场发展现状

今天的房地产中介服务,不再是单一的房地产咨询和价格评估,还有房地产经纪等活动,房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务,更多的要对消费者即购房者负责,充当着"中间人"这一角色.在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险,因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并做出积极的预防措施.

二、房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系.这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同.在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等.作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险,实现交易目的,获得预期利益.

（一）通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务,其中比较常见的法律问题有：

1、来自交易主体方面的风险.

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件,就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权.

对于不同的房产所有人,其在房地产市场进行交易的动机各不相同,有的人想卖小房换大房,有的人想低价买高价卖,有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机,还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷.例如,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等.上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定,或者直接认定合同无效.

买方委托中介机构选购房屋,是出于对中介机构专业人士的信任和信赖,因此,对于交易主体是否合法,房地产中介机构应当进行严格的审查,如果中介机构未尽审查义务,导致合同无效,给交易一方造成损失了,就应当承担相应的责任.

2、来自交易标的物的风险.

交易标的物即是用于交易的房屋,中介机构应当对房屋的有关情况予以调查,如果出现下列情况,中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押,未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等.

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务,给合同一方（一般指买方）造成损失的,应当承担赔偿责任,当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚明等而给房地产中介机构造成经济损失的,则由委托人承担相应的赔偿责任.

3、来自交易合同、交易手续方面的风险.

房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产.房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政（论文库）府有关部门进行登记,出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果.买卖双方要交纳相关税费,办理产权过户手续,房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书.

但是在房屋交易过程中,如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议,其中一方的权益必然受到损害.为保证交易目的的顺利实现,房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款做出明确的约定,这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失.

(二)房地产评估过程中出现的法律风险

1、过失引起的风险.

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制,对可能存在的事项未能如实披露等.

一般情况下,估价风险与主观因素关联较大,如因专业能力和工作态度导致产生风险.专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配,或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解,而导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷风险.

由工作态度引发的风险,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险.

2、非过失风险,主要系客观因素引发的风险.

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等.除估价人员本身原因外,由客观外界不确定因素引发的风险也比较多,通常情况下有,委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员,或有意拖延提供有关而造成评估不准确造成了经济纠纷,同时,法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险.

三、如何减少房地产中介机构的行业风险,促进行业良性发展

(一)房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务.

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务,前面已经陈述,此处不再赘述.（二）设立房地产中介机构行业责任险,转移部分风险,促进行业的良性发展.

1、何谓行业责任险.

行业责任险,又称为专业赔偿保险,是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错,造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡,而应当承担的赔偿责任.

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一.在一些发达国家,法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险,即常说的强制保险.行业责任险,作为责任保险的一个重要组成部分,从诞生至今已经有一百多年的历史.目前,在发达国家的保险市场上,行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和代理人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业.可以说,行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位.

2、我国已推行的有关行业责任险.

和发达国家相比,我国的责任保险起步较晚,水平也不高,据业内人士介绍,国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15%以上,而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3%左右,并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上,行业责任保险所占比例虽然很少,但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待.正因如此,近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销,例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种,并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种.

3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性.

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险,因此除了在合同中对风险的防范做出约定外,如能积极利用社会保险手段来转移部分风险,对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展,是非常必要的.对于保险公司而言,谁先开辟新的险种,谁就可能占领先机,而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障.

房地产中介机构参保行业责任险,从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中,因过失给委托人及其利害关系人造成的损失,可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿.有了这种专业保险的保障,房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸,在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧.设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易,即使产生纠纷也会将风险转移,对保障当事人合法权益也起到了积极的作用.

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧,因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险,对于造成损失产生赔偿责任的责任人,保险公司仍有进一步索赔的权利.房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流,提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平,健全中介机构内部管理制度.

4、设立房地产中介机构行业责任险的应注意的免责条款.

尝试利用保险手段来转移部分风险,对由于疏忽或过失造成委托人或其它利害关系人的经济损失,由保险公司负责赔偿,是保护房地产中介行业迅速健康发展的有效途径之一,而设立房地产中介行业责任险也要相应规定保险公司的免责条款,例如：被保险人的房地产经纪师、评估师的故意或犯罪行为；被保险人的房地产经纪师、评估师从事房地产中介业务范围外的业务；被保险人的房地产经纪师、评估师未经被保险人授权从事的审计业务；被保险人在本保险生效日期之前已经知道的或可以合理预见的索赔情况；保险期限结束后委托人及其利害关系人向被保险人提出的任何索赔；再加上保险行业惯例免责的战争、军事行动、核辐射和政（论文库）府行为引起的损失等.

综上,为了促使房地产中介市场朝着纵深方向发展,国内本土中介要想与国际大公司抗衡,除了尽快整合,更需要扩充实力,有房地产中介行业责任险保驾护航,才能更快更好地赢得市场.