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摘 要：文中首先指出了房地产价格增长的原因：经济增长推动、投资和消费驱动、国内稀缺的卖方市场状态以及买卖双方的心理博弈等.接着就价格发展角度进行了房地产业的发展现状分析,最好基于价格发展提出了我国房地产业未来发展趋势.
关 键 词：房地产；价格增长；投资；消费；心理博弈
一、房地产价格增长的原因分析
1.在现代社会中,我国经济的增长的势头十分迅猛,推动其发展的动力是房地产产业的发展,因为房地产对周围经济具有很强的带动力、影响力,而且其关联度也是非常之高.房地产产业对增强国民经济实力和改善人民生活具有很大的推动作用.自从1998年新住房制度颁发以来,我国房地产已经逐步开始了一种持续稳定发展状态.房地产对周边其他领域的影响也非常大,其不光促进了建筑材料、冶金机电、机械制造、金融等产业等产业的发展,还带动了装修、家电、金融、保险、仪表等相关产业的发展.由以上可见,有许多产业的兴旺繁荣与发展是受到房地产事业的强有力的带动,所以,当房地产业的发展遇到一些经济或制度上的困难的时候,经常会采取宏观调控制度,以发挥房地产事业的关联度强的特点来带领经济的快速增长.房地产业的兴旺繁荣与发展能够强有力地带动许多产业的兴旺繁荣与发展,当经济发展面临一些问题和困难时,通常都会采取相应的房地产市场宏观经济调控政策,以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长.自改革开放以来,我国的经济取得了飞速发展,国民的生活水平取得了较大的提高,整个中国的面貌也发生了翻天覆地的变化.总体来说,我国的房地产市场具有广阔的发展空间和巨大的内需市场,所以,房地产楼盘的价格一直呈现一种稳步居上的趋势.
2.跟其他商品相比,房地产业所产生的商品是比较特殊的房地产商品,其属性为双重属性：投资、消费.对于国民群众来说,购买房产不是投资就是消费支出,投资就是购买非住宅,或者购买住宅也可以等待房价上涨之后转手卖掉,获取差价.人们在满足基本的需求基础上必然会去购买自己的住房,正是由于这种消费需求,以及房地产供给紧缺的相互作用,导致了房地产价格持续走高.此外,受投资支出影响人们也越来越多地开始投资房地产,购房投资化已呈现出全球化的趋势.近些年来许多人在投资房地产中尝到了很多甜头,也促使人们对于房地产投资处于乐观状态,进而刺激了投资的增长,使得房地产价格不断攀升.
3.中国房地产一直是处于稀缺的卖方市场状态,即使他的增长速度还是一直在不停的增加,但是还是难以满足人民不断增加的住房需求.其原因是：中国在改革开放后,经济高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,人民的生活水平变高了,收入也变多了,加上商业和服务业的发展,对房地产的价格增长也是一个明显的刺激.还有,现在农村人口城镇化,城市里聚集了太多的人口,所以住房已经成为了紧缺物品.毋庸置疑,房价中最重要的因素之一就是土地的价格,就比如一个城市分为一环、二环、三环.而越靠近市中心的房产价钱就越高.尤其是现代社会,城镇化现象越来越严重,可使用的土地越来越少,所以房价还在不断的增长,并且,我们也发现了,现在房产公司还在不断的向郊区开发,却还是满足不了我们消费者的需求.
4、其实,最能影响一个物品价格高低的是开发商和消费者两方的心里因素.一下就以房地产市场为例子,如果开发商对项目未来的收益水平有着极大的信心,就会加大投资,而消费者对自己未来的工资收入有着很大的信心就会提前消费,或者对自己消费的金钱价格扩大一些限制,从而就会导致房地产的价格上涨.但是,从反方向来讲,如果开发商不看好未来的房地产发展,消费者对自己未来的收入也不具有任何信心,就会对房产持观望态度,造成无人购买的状况,那么房价就会下跌.近年来,由于我国经济发展迅速,人们的收入水平受到其影响,而且银行的利率降低等一系列事件,还有货币的贬值、再加有贷款利率的下调,诱使人们不断的房产事业进行投资,并且收入颇丰.因此出现了,即使在我国政府不停地控制其增长的状态下,房产价格还是有着涨多跌少的现象
二、我国房地产业的发展现状分析
1.以下由资产负债率方面看我国房地产业的现状.自改革开放开始,我国房地产业就在不断的快速增长,从而产生了许多的令人瞩目的成就,瑞思董事长王世渝指出,如果把中国房地产行业当做是一个公司的话,它的资产负债率一定就超过了四分之三,“这四分之三大多都是银行负债”.王世渝提议业界应该积极关注着四分之三负债率这个临界点,并推动直接资本更多的介入房地产.还有更多的例子,截至2011年,A股上市房地产企业的平均资产负债率居高不下.截至2012年3月底,沪深两市143家上市房地产企业有69家实现净利润391亿元,但同期负债超过8000亿元,比上年增长31%.从以上资料看的出来,房产业现在正面临着资金困难.
2、所谓的房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比.从以上的方面来看,房价收入比的高低要看住房的价格是否在人们可以接受的状态内,否则,就以现在人们都将房产称作是泡沫价格上来看,以现在的房产价格还是不被人们所接受的.据我们调研的数据来看,合理的住房价格“房价收入比”应该为3～6,以上的数据就告诉我们,房产的价格就只是应为相当于我们3～6年的平均收入.但是就我国现有的情况来看,房产的价格为10～15年的平均价格,表明能购买房产的人群已经大大减少了.所以,现在的房产空置率越来越大,就是房地产严重积压的状态.
三、基于价格发展的我国房地产业未来发展趋势分析
1.现在我国政府严格的进行宏观调控和市场调节双重方针,促使投资趋向理性化,之后就必将影响房地产价格的上下波动.就像现在在政府的不断干预下,房产价格的不断降低,居民购买住房的基本能力会逐渐回归.从现有数据看,房地产投资的过快增长得到有效控制,房产数据已经得到了明显的降温,相比以前10年的销售趋势来说,已经降低了很多了.在日后房地产的发展来看,房地产面临着各种压力：资金压力和房屋库存压力.据前段时间房产公司上市公司报道显示,大部分房产公司都出现了各种一系列的资金、负债状况.
2.房地产业要是想转型或者是被大众所接受,获得更多的利益,就必须要遵循市场进步和经济发展规律,不可脱离大众,而成为一个独立存在的个体.而房地产要根据市场供求关系来调节其日后的发展.就现在的发展情况来看房地产开始转移发展目标,比如文化产业园区、创意产业园区和工业产业园区等商业地产项目.以上的这些商业项目不仅有利于改善城市的环境,还为人们大众带来了各种就业机会,还带来了各种客流、物流、车流、商品流、经济流、信息流,在促进人们消费的平直的同时还提升了城市化率.所以,就目前来看,房地产产业发展的还不错.