美国评估师执业过程中的教育

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【摘 要 】美国评估师的管理隶属于非营利性的组织,对评估师的教育实行执业继续教育、大学等价课程教育与学历教育融合,评估师即使没有接受正式的学历教育,也可以通过大学等价课程的学习获得执业所需的理论知识和水平,评估师的继续教育也大多通过大学等价课程学习完成.本文借鉴美国资产评估促进会在评估师执业过程中受教育的经验,提出改进我国资产评估师教育的政策建议.

一、美国资产评估促进会介绍

美国评估促进会成立于1989年,是美国评估界影响最大的非营利性评估组织.该会由16家协会会员单位组成,发起人分为评估单位、相关的团体单位和国际评估单位.其中评估单位有9家,相关团体单位有5家,国际评估单位有2家.所制定的标准为会员单位的最低标准.评估促进会由三个独立的委员会组成:评估实践委员会(the Appraisal Practices Board ),评估资格委员会(the Appraiser Qualifications Board ) 和评估准则委员会(the Appraisal Standards Board).其中评估资格委员会负责评估的教育、考试、培训及注册管理等工作.

评估资格委员会至少包括5名执业评估师,任期为三年,由促进会董事会委任.根据1989年美国《金融机构改革、整顿和强制执行法令》(FIRREA)的规定,美国评估师的教育、考试由资格委员会统一负责,如考试大纲的修订、评估师的考试要求、通过的标准等.

不动产评估是美国评估促进会最主要最完善的评估类型,制定了较为完善的不动产评估师认证体系.资格委员会对不动产评估的考试、注册和教育等事项不定期公开征求社会意见,修改相关条款,经过1991年、1993年、1994年、1999年、2004年、2008年6次较大的修改,资格管理和教育体系日趋成熟.本文将以不动产评估为例,说明评估师在执业过程中的继续教育、大学等价课程教育与学历教育的关系.

二、不同层级评估师的学历教育要求及执业范围

美国不动产评估师分为见习评估师、许可评估师、注册不动产评估师和注册通用评估师四个层级,每一层级评估师的工作范围、受教育程度等都有较为严格的限制.

资格委员会规定了不同层级评估师受教育的要求,评估师的层级越高,对受教育的要求就越高.见习评估师和许可评估师没有教育程度的限制,但需要接受继续教育,并有实际从业经验,如见习评估师需要接受州注册评估师的培养、指导和管理,州注册评估师负责监督见习评估师遵守通用评估准则(USPAP)的情况,并检查见习评估师出具的评估报告,见习评估师无权单独出具评估报告;而许可评估师可以独立完成报告,评估的不动产类型也仅限于对1~4个单元、交易价值低于100万美元的非复杂的住宅交易作出评估(复杂的1~4住宅单元意味着评估的权属关系、市场条件是非典型的),并且可以对1~4住宅单元交易价值低于25万美元的复杂住宅交易作出评估.

注册不动产评估师和注册通用评估师对受教育程度有一定的要求.注册不动产评估师应具有大学两年课程的肄业证书,或者能够证明完成了大学等价课程教育1,等价课程教育至少要修满21个学分,其课程主要有:英语写作、微观经济学原理、宏观经济学原理、金融、代数几何或者高等数学、统计学、计算机科学、经济法、不动产法等.注册不动产评估师可以对所有1~4个单元的不动产进行评估.注册通用评估师应具有学士以上的学位,特殊情况下,可以提供证明完成了大学等价课程的学习,等价课程至少要修满30个学分,其课程主要包括:英语写作、微观经济学、宏观经济学、金融、几何高数、统计学、计算机科学、经济法、不动产法、会计、地理、农业经济、企业管理或者不动产的选修课等.注册通用评估师可以对所有类型的不动产进行评估.


三、不同层级评估师执业继续教育、大学等价课程教育与学历教育的融合

(一)执业继续教育与大学等价课程教育的对接

评估师在执业过程中需要接受继续教育,每一层级的评估师都有相应的继续教育内容,当向更高一层级的评估师晋升时,又会接受要求更高的继续教育.评估师的继续教育与学历教育无关,继续教育的重点是专业领域的知识,而不像学历教育需要基础知识、专业知识和相关知识等系统性的学习.

继续教育的课程与大学课程相比具有相似性,继续教育往往借助于大学的学历教育来完成.由于继续教育需要掌握的知识与大学课程所讲授的知识是类似的,将继续教育内容与大学课程对接,依托大学的课程教育来实施继续教育,收到了较好的效果.一般情况下,评估师根据需要选择一门或者多门大学等价课程学习,在保证学习时间的情况下,参加并通过考试即视为通过该课程的学习,如果完成资格委员会规定的全部课程,则视为完成继续教育.

大学等价课程由资格委员会选定,分为核心课程和选修课程,资格委员会在时间和课程内容上作出了详细规定.根据资格委员会要求,许可评估师必须接受150小时的教育(其中核心课程75小时:房地产市场分析与最高最优使用15小时,不动产区位价值与成本法15小时,不动产营销及收益法30小时,不动产评估报告撰写及案例分析15小时),包括15小时全国通用评估准则的学习.注册不动产评估师必须接受200小时的教育(核心课程除许可不动产评估师应达到的要求外,还包括统计、模型与财务15小时,高级不动产应用15小时,评估选修课程20小时),包括15小时全国通用评估准则的学习.注册通用评估师必须接受300小时的教育(核心课程除满足注册不动产评估师的要求外,还应有通用的市场分析和最高最佳利用15小时,通用的销售比较法15小时,通用的成本法15小时,通用的收入法45小时,通用的报告写作及案例分析10小时),包括15小时全国通用评估准则的学习.

大学等价课程教育具有几个特点:一是学校的认定.可以提供等价课程教育的院校主要有大专或者大学、社区学院或者专科学院(开设两年制课程的高等院校)以及州或者联邦政府机构、评估促进会认定的高等学校.提供网络远程教育的高校也包括在内,只是教学应采取口头和书面的交互方式.二是学时的确定.一般60分钟为1学时,如果给学生讲授知识的时间超过50分钟以上也可以记为1学时.一门课程的授课时间最短为15小时,需要在一个学期内完成,考试一般采取闭卷的方式.三是授课内容的限定.授课内容由资格委员会指定,课程主要是培养学生解决实际问题的技能,一般要求采用案例分析的教学方法.同时,所有入会评估师必须完成15小时的促进会准则课程学习. (二)执业继续教育与学历教育的结合

在不动产评估师的四个层级中,见习评估师和许可评估师没有教育要求,但是注册不动产评估师和注册通用评估师有接受学历教育的要求(或者接受资格委员会认定的大学等价课程教育).当见习评估师和许可评估师要晋升为注册评估师时,需要满足一定的学历教育要求,对于不具备学历教育要求的评估师,可以到资格委员会认可的大学接受等价课程学习.一方面大学等价课程的学习可以满足评估师继续教育的要求,完成大学等价课程学习视同完成了继续教育,具备该层级评估师所要求的教育条件;另一方面评估师也可以依托大学等价课程学习,继续在学历教育上深造,如果评估师通过了学历教育课程的全部学习并通过考试,满足颁发学位的条件,可以颁发学历学位证书,这样反过来可以促进评估学历学位的提升.

因此,评估师可以通过大学等价课程的学习,完成继续教育要求,同时也可以通过大学等价课程学习,获得相应的学分,减少为获得学历学位而参加相同课程的学习.评估师在通过继续教育的同时,只需参加学校规定的与继续教育不同的课程学习,就可以获得相应的学历学位.继续教育实际上也为评估师的晋升积累了学历教育基础.

(三)评估师层级晋升的教育要求

评估师晋升实行逐级晋升,也可以跳级晋升,跳级晋升需要完成本该属于所跳层级规定的继续教育.对于在大学进行等价课程教育的评估师,其等价课程须得到资格委员会认可,从2010年1月起等价课程教育不再包含远程教育.

评估师层级晋升的具体要求和课程如下:见习评估师申请注册通用评估师要增加225小时的大学等价课程教育.具体课程和时间分布为:通用的市场分析与最高最佳利用30小时;统计、模型与金融15小时;通用的市场比较法30小时;通用的区位价值与成本法30小时;通用的收益法60小时;通用的报告撰写与案例分析30小时;选修课程30小时.

许可评估师申请注册通用评估师要增加150小时的大学等价课程教育.具体课程和时间分布为:通用的市场分析与最高最佳利用15小时;统计、模型与金融15小时;通用的市场比较法15小时;通用的区位价值与成本法15小时;通用的收益法45小时;通用的报告撰写与案例分析15小时;选修课程30小时.

注册不动产评估师申请注册通用评估师要增加100小时的大学等价课程教育.具体课程和时间分布为:通用的市场分析与最高最佳利用15小时;通用的市场比较法15小时;通用的区位价值与成本法15小时;通用的收益法45小时;通用的报告撰写与案例分析10小时.

通用评估师的要求最高,一般情况下,仅有等价的大学等价课程教育并不能完全满足要求,晋升成注册通用评估师还应具有学士学位.

(四)大学等价课程的设置及具体内容

见习评估师、许可评估师及注册评估师的等价课程是阶梯型的,许可评估师是在见习评估师基础上增加课程,注册不动产评估师则是在许可评估师的基础上增加课程,而注册通用评估师的课程与前三者有较大的不同,具体见表1.

资格委员会对等价课程内容作出了详细的规定,课程主要是以模块为单位构成,由于各高校的课程名称不完全一致,但所讲授的内容可能相同,如房地产金融可能涵盖在金融学中,也可能涵盖在货币银行学中,甚至涵盖在不动产金融与投资中,因此资格委员会要求课程名称可以不一致,但内容必须类似.同时所有课程的学习必须连续在一个学期内完成.这里以评估基本原理模块为例说明.

评估基本原理模块的内容有不动产概念和特征、不动产法律、不动产价值影响因素、价值类型、经济原理、不动产市场概述、职业道德七个子模块,每一子模块又可以分为若干内容,其中不动产概念和特征包含的内容有不动产基本概念、不动产基本特征和不动产法律;不动产法律包括产权形式、产权控制、不动产合同和租赁;价值影响因素主要有政策、经济、社会、环境和地理位置;价值类型有市场价值类型和其它价值类型;经济原理主要有古典经济学原理、经济学原理应用;不动产市场概述主要有市场基本面、市场特征、市场定义、供求分析和市场分析应用;职业规范主要有职业道德和实践约束.资产评估基本原理模块的具体内容见表2(下页).

为了保证课程设置的科学性和合理性,资格委员会还会邀请各州的评估管理机构参与到对各大学等价课程的筛选、确认上.

四、启示及政策建议

美国评估师注重学历教育,但更注重执业过程中的继续教育,而继续教育的完成大多依赖于有合作关系的大学,大学等价课程的学习是评估师继续教育与学历教育重要的途径和方式.通过以上的分析,可以从美国评估促进会关于不动产评估师在执业过程中的教育得到以下启示:

1. 大学等价课程教育在评估师的执业教育中占据十分重要的位置.美国评估促进会对评估师的继续教育提出了明确的要求.而继续教育的完成依赖于大学等价课程的学习,评估师可以通过完成大学等价课程的学习来完成继续教育,并为学历教育的提升打下良好基础.同时,如果学历学位得到提升,也会有助于评估师的晋升.

2. 促进会充分依托大学的教育资源推进评估师的继续教育.促进会通过对高校课程设置、专业特色、培养目标、师资水平的考察,认可一些高校在评估师教育中的作用,只有通过这些高校相关课程的考试并获得学分,才能通过继续教育,说明高校的学历教育资源对评估师的继续教育构成了有力的支撑.

3. 大学等价课程教育以模块为单位进行,有助于评估师对教育内容的认识.评估师可以根据模块和子模块内容,了解需要掌握的知识要点,进一步深化专业技能,避免盲目、大而统、大而全的学习.

我国资产评估师的教育是以学历教育为基础,通过资格考试后才有继续教育的机会,也没设置大学等价课程培养机制;同时我国的评估师没有设置层级关系,使许多评估师缺乏进一步接受教育的动力.为此借鉴美国评估师的做法,提出以下建议:

一是将单一的考试过关改变为逐步培养的模式.这里可以将评估师设置为若干层级,对不同层级的评估师设置不同的执业范围和标准,同时不同层级的评估师对学历教育和从业经历可设置不同的要求,较低层级评估师需要的教育背景较低,执业时间较短,随着经验丰富和业务水平的提升,当需要较高层级资格时,就设置相应的大学等价教育要求.这样将短期的一次考试过关变为一种长期的受教育过程.

二是建立协会认可大学的课程学习机制.协会可以认定一批教学经验丰富、师资雄厚、专业特征明显的高校,将这些高校的某些专业课程列为继续教育内容,只要资产评估师接受这些高校的某些专业课程学习并通过考试,就视为通过协会规定的继续教育要求,这样评估师在接受执业教育、满足晋升层级要求的同时,还将获得高校的学历学位,达到资产评估的执业继续教育与学历教育的融合.

三是大学等价课程设置应与评估师层级匹配,并体现知识的逐步提高过程.对较低层级的评估师,大学等价课程的要求相应较低,当评估师需要由较低层级晋升到较高层级时,这些课程的要求应提高,体现知识的衔接性、递增性和教育过程的逐步提高,使评估师的理论水平渐次深化.

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