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摘 要 ：通过对发达国家住宅建设实践以及住宅自身的发展规律的研究发现,开发商为业主提供带装修的住宅是市场发展的需要,也是住宅建设步入成熟时期的标志.国家政策的大力支持促进了房地产市场的发展,在未来家装市场中精装修必将占据主导地位,随之发展,精装修管理工作也将成为精装修工程中最重要的工作.
关 键 词 ：精装修 优势 管理
1.精装修的优势
1.1 节约时间,节约精力 虽然装修公司在传统装修模式下可以把整套方案及效果图都呈现在客户面前,但设计师与施工队缺乏沟通,在材料价格变动时加上施工队人员素质差等原因,最终装修出来的效果与设计方案相差很多,装修过程中也会牵扯到业主的很多精力,浪费了业主的时间,而精装修则可以避免以上问题.
1.2 成本降低 精装修房能给业主在个人资金应用上留有了更灵活的空间,并在很大程度上提高业主的投资价值.
1.3 设计整体、风格统一 设计师在传统装修模式中需要与客户达成共识,但客户的想法一般不太系统,虽然局部看来很漂亮,但缺乏统一规划,最后达到的效果可能不理想,而精装修则可以做到设计整体,风格统一.
1.4 维护简单 以往的装修很多会做整体衣柜、电视柜等,这种做法虽可以根据墙体拟定,但更换或维修就十分麻烦,而精装修是购买独立衣柜,电视柜等,所以更换、维护起来都很简单.
1.5 绿色环保 在精装修模式中,基本的装修是在物业发售时就完成了,有足够时间使有害物质挥发,对业主的居住环境及健康有保证.
2.精装修的管理
2.1 材料管理
2.1.1 精装部在施工阶段,是材料管理的主要责任者.无论是对于乙供材料的管理,还是对甲供材料的管理,对材料供应的管理精装部重点有以下几个方面：①采购计划是否满足施工进度要求,是否合理.②与供货方是否及时签订买卖合同.③按合同约定的付款时间采购方是否支付材料款.④是否可以保证材料的到货时间.
2.1.2 精装部在施工准备阶段协调施工单位准备材料样板,交由设计单位、公司相关领导确认,同时对铜制品厂商、木制品厂商、石材厂商进行实地考察.
2.1.3 对所有进场材料精装部应进行验收.对石材、瓷砖、木饰面、墙纸、地毯等主要面层材料与封样材料进行比对,经精装部签字确认合格后方可进场安装.
2.2 质量管理 ①施工阶段质量管理的主体是精装部,担负着精装修质量管理的日常工作.②在精装修工程的重要分项工程中精装部应邀请设计人员、施工单位一起进行技术交流.③精装修在施工准备阶段应邀请设计人员、施工单位对精装修设计图纸进行图纸交底,对设计中的难点、重点进行讨论,提出施工解决方案,并做好相应记录.④对施工现场的日常巡视精装部应加强,对施工中出现质量问题及整改情况进行跟踪、作相应记录.⑤根据精装修项目隐蔽验收、中间验收、预验收的时间节点精装部应牵头相关职能部门安排检查,并做好工程验收记录.
2.3 进度管理
2.3.1 在施工阶段精装部进度管理的主要内容为：①要求施工单位拟订施工进度控制节点、周进度计划、月进度计划及总体进度计划.②分析施工单位进度计划的可行性、合理性,并提出调整意见.③监督施工单位进度计划的执行情况,并适时采取措施保证计划的实现.④将工程的真实进度及时上报公司.
2.3.2 对进度偏差的修正方案及相关措施,精装部根据对精装修项目的检查情况应提出指导意见.
2.4 精装修工程成本控制管理 在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称,即为精装修工程成本管理.目的是在保证产品质量、效果的前提下,充分动员和组织全体项目人员,科学合理的管理精装修工程项目生产经营过程的各个环节,以求用最少的投入取得最大的生产成果.精装修工程成本占售价的10%～15%、建安成本的30％～35％,因此对项目投资,精装修工程成本部分的影响重大,并且对项目的质量、装修效果、档次均具影响,在精装修项目尤其要合理管控成本,对精装修工程项目,做好精装修工程成本管理十分重要.
2.5 精装修样板工程施工管理 展示样板间是为提前销售服务的,精装修样板要先行,对于精装修工程来说,实体样板间要尽量在实楼做,实体交楼样板间才有意义,将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来,避免出现装修不合理情况、后期大量装修时发生大规模返工.成本是否可控、设计是否合理、营销承诺是否切实都可以在实体样板间得到反应,而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用,对样板间装修效果进行反馈,并通过营销实体感受,整理客户的感受和意见,为交楼提前准备预案,避免交楼时出现不可预知的情况.
2.6 安全管理 在施工阶段对安全管理,尤其是消防管理引起足够重视,精装部应增强安全管理意识,督促和监督施工单位做好安全管理工作,加强现场巡检工作.
2.7 变更管理 ①精装修施工过程中精装部是变更管理的责任主体.②在原则上施工过程中不予设计变更方案,但在公司相关部门因市场调整或其他原因调整造成成本增加或减少时,精装部应有相对详细的品质提升的相关分析,在相关部门领导会签意见后,报公司审批会审批.③施工过程中,原则上不予设计变更方案,但精装部因现场实际情况及施工工艺问题需对设计方案进行调整时应组织相关单位协调变更方案提交公司相关领导及设计单位确认后方可进行调整,如因此造成成本上面的变更需同时考虑并上报.④考虑工程内容安排的合理性,因招投标时未含在投标范围内,此部分追给施工单位,施工单位可以进行签证,精装部应提前上报公司领导审批后方可安排落实.
2.8 文明施工管理 ①对精装修施工单位的文明施工管理,精装部应加强.对于各种非文明施工现象在日常加强巡视中应及时予以制止及采取相应的处理措施.②文明施工的专项检查和专题会议应由精装部定期组织,检查结果和会议纪要下发施工单位,并对其落实情况由专人跟踪落实.
2.9 精装修的验收与交付 ①通常情况下精装修工程的验收分为以下几步进行,分别为施工方自检、精装部验收、公司验收.②精装修施工单位在精装部要求下,将自检和精装部验收发现的问题进行汇总上报,并进行限期整改.③公司相关部门在精装部负责组织下参加竣工验收,按照国家、行业、地区的验收标准、规范,双方在施工合同中约定的标准、规范进行验收.整理、汇总、分类验收过程中发现的各种问题,及时要求施工单位进行整改.
3.精装修管理是保证装修品质的关键
过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理,计划、进度、质量管理相对于工序和成品保护容易得多.
施工单位多是工序管理的难点所在,协调起来所耗费的精力很大,如一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平在总包招标时纳入总包范围,而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低,导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除,重新规方找平,局部还要做木龙骨、石膏板找平,因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围.另外空调设备、管道在精装修施工吊顶前应已就位,因此空调施工单位至少提前一月进场；总包单位的防水、垫层,地板采暖在精装修施工墙面前都应施工完毕,冬季时,门窗单位先安上窗体玻璃,室内能供暖,保证面层材料施工温度要求.
4.结论
因为管理是保证装修品质的关键,要引以重视,要加强精装修管理的学习和研究.要想提高建筑工程项目的利润,就需要完善精装修工程管理,取得竞争优势,从而更合理的管控成本,才能在竞争中占具优势地位.