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摘 要 ： 本文介绍了开发建筑项目可能遇到的风险种类,以及发展商在合同中所采取的应对策略.
Abstract： This article is to introduce the sort of venture in developing a construction project, and the land agent how to deal with it.
关 键 词 ： 建筑项目；风险；发展商
Key words： construction project；venture；estate developer
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）02-0072-02
0 引言
建筑工程合同主要围绕造价、工期、质量三方面的内容制定的,并列明甲乙双方执行的细节.此外,最重要的是明确风险发生使合同不能正常执行时双方应遵守的操作规则,这往往以经济制裁的形式出现.因此,工程合同的内容与风险管理是密切联系的.
1.风险种类
风险的发生是不以人的意志为导向的,具有客观性、损失性和不确定性的特征.建筑工程作为集经济、技术、管理、组织等多元素于一体的综合性社会活动,必定存在风险.风险发生的直接后果就是造成建筑项目失控,经济效益下降,甚至项目失败.因此,工程合同里必须列明相关条例,以有效应付风险的影响.
从宏观来看,按照风险的来源进行划分,风险有以下表征：
2.项目开发阶段的风险管理
以开发商业住宅项目为例,项目开发各个阶段的风险管理也各有侧重点.
2.1 可行性研究阶段 在这个阶段,发展商本着效益最大化的原则从市场需求进行分析,从而决定开发什么档次的楼盘.此时,主要考虑的是自然风险、政治和社会风险.
全球因温室效应,天气呈现酷热、寒冷两极分化的趋势,由此影响城镇居民对抗暑防寒日用品的需求量增大,表现为家庭电器拥有量增长,加上一些以电为环保能源的新产品面世,侧面反映商业住宅的能源消耗量持续攀升,因此在设计时应考虑足够的水、电、气负荷.这就是风险反过来影响项目内容的具体表现.
当今国际呈现欧盟、美国、俄罗斯、中国等多极发展的局面,大家均为了谋求经济发展而摒弃了战略竞赛的敌对状态,虽然存在资源掠夺和局部地区战争的不稳定因素,国际政治格局还是相对均衡稳定的.
在国内,我国在党的领导下取得改革开放的胜利,经济持续高速增长,人民的生活水平不断提高,人人安居乐业,国内的社会环境在长时间内可保持稳定.
反而需要注意的是,我国与欧美大国之间的贸易顺差不断扩大,他们为了保护国内经济会设下贸易堡垒,并企图施压令人民币增值.
这主要体现在金融汇率波动比较大,通货膨胀率增大.这些均是政治、社会风险转化为经济风险的表现.
2.2 实施阶段 经过可行性研究阶段的分析,成果已经出来了.项目标的具体化,投资额也可得出概算造价.接下来就是制定承包合同,监督承包商如约建设项目,并最终达致合同要求.工程合同涵盖了监理合同、土建合同、机电合同、装修合同及其他配套的合同.
对于多个参与建设的主体来说,应该在各自承包范围内承担各自的风险,所谓“风险分散”.
发展商作为投资人,主营业务遍及投资、生产、销售等流程.
因此,他承担了来自大自然、社会、政府方面的风险,这应该在可行性研究阶段就已经预测并设定接受程度的.发展商购买所谓的“建筑工程一切险”,就是采取“风险转移”的办法,把合同执行期间超出发展商能力所致的、宏观和发生概率不大的风险转移给保险公司.发展商从招投标开始,直至与承包商签定工程合同,为保全起见也必须要求承包商显示诚意,由承包商以保证金、信贷的形式向银行抵押,由银行作为担保人提供投标保函,履约保函.甚至发展商要求承包商开工前即提供备料款保函,才拨付备料款.当承包商无意中标或无力完成工程时,则由银行负责赔偿发展商的损失.
在这里,投标保函的金额由发展商根据项目的规模和概算大小自行确定,履约保函则一般为合同造价的5％.备料款保函的额度一般为合同造价的10％.
建筑项目现场是劳动密集型的生产环境,意外造成生产物资损失或人身伤亡的发生概率是比较高的,需要总承包各方齐心协力,搞好安全生产管理.除承包商制定安全风险概率分析和应急预案,为了防止万一,发展商要求承包商向保险公司购买“雇主责任险”,保障承包商现场施工人员的利益.甚至于防止承包商的过失在现场内外造成其他非施工物资损失或人员伤亡,也要求承包商购买“第三者责任险”.这些都是“风险转移”的形式.
建筑项目的实施阶段主要考虑的是经济、法律方面的风险.正如上述提到的,外贸关系紧张、金融汇率波动均影响建设物资的供应.
如2004年我国各地的基建项目全面铺开,钢材、水泥等材料一时紧俏,又适逢国际市场供应量短缺,价格成倍的增长,已经完全超出了发展商、承包商的承受能力.当时,不少项目不得不停工观看.如果采用了固定价格包干的合同形式,只会令建设停滞不前,这已经不是单方面可以承受得起的.
因此,对于材料价格应该划定范围,超出范围的承包商有权索偿.至于甲供材料,如为境外采购的则需要分析汇率变化的影响,选择适当的时候定购.发展商对于材料价格增长或者增加工程量等可能发生的情况,通常采取“风险备用金”的方式,留存一定额度的费用包含在工程造价当中以作备用.
此外,对于承包范围、节点工期要求、竣工质量标准等要素也必须明确清楚,尤其对一些关键的部位、工序或工艺均必须细化,务求保证条文的严谨,避免双方产生争议.
影响建筑项目的顺利开展,原因大多来自于承包商.在技术和管理上,承包商应该是有能力做好的.但由于实际上承包商把工程分包,因为挪用资金而产生劳资纠纷、材料款无力支付等现象比比皆是.对此,应在合同中制定相应的惩罚条款,以督促承包商好自为之.如合同中规定资金的流向,将是保障项目顺利进行最有效的办法.
建筑项目的风险管理是“预防为主,防控结合”的.只有重视这个客观存在的问题,把工作做得更加细致,才能减弱损失.