高科技楼宇设备管理的现状

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【摘 要】 随着现代化高科技楼宇数量的不断提高,高科技楼宇的设备的数量、设备的种类以及设备的复杂程度也不断提高,因此高科技楼宇的物业管理的手段也在不断地提高.文章重点介绍了现代化楼宇物业设备管理的现状和针对目前的现状提出的改进意见.

【关 键 词 】 高科技楼宇 设备管理 现状

高科技楼宇在竣工验收并且投入使用以后,设备必须正常运行是实现高科技楼宇各项功能、保障高科技楼宇日常运作的首要条件.因此,高科技楼宇的设备的运行以及它的维护和管理的质量将直接影响到该高科技楼宇的后期使用价值.高科技楼宇的设备的良好管理可以保障高科技楼宇的设备的安全运行并且能够延长高科技楼宇的设备的使用寿命,从而达到为业主提供满意服务的目的.高科技楼宇的设备管理要从设备的定性化向设备的定量化、指标化以及目标化三个方向发展;同时对楼宇设备还要从集散控制的模式向分布式控制的模式发展.

1.高科技楼宇的设备自动化系统概述[1]

高科技楼宇是将建筑技术与传感技术、控制技术以及计算机信息技术多方面相结合的产物,是当今社会经济发展和建筑发展的需要.目前高科技楼宇的自动化系统主要由楼宇设备自动化、通信自动化以及办公自动化三大自动化系统组成.

高科技楼宇的设备自动化系统的功能一般由四个部分组成,分别是:(1)物业管理;(2)节能控制;(3)安全防范;(4)综合控制.

2.高科技楼宇的设备管理的现状

第一,高科技楼宇缺乏完善的管理系统.设备管理在楼宇的整个物业管理中占有举足轻重的地位,但是目前大多数的企业还不能适应高科技楼宇设备管理的要求,主要表现为:(1)管理人员素质水平低下;(2)高层管理者较少了解甚至不了解高科技楼宇设备的基本情况,缺乏专业管理知识.

第二,高科技楼宇的开发商不重视楼宇设备的前期管理.高科技楼宇的设备的前期管理是楼宇设备管理的重要组成部分.楼宇设备的前期管理是指从楼宇设备规划阶段到设备的安装调试并且投入运行这一阶段的管理工作,这一阶段主要包括规划决策、选型采购、安装调试和评价反馈四个基本环节.高科技楼宇设备的前期管理是楼宇设备一生管理的基础,一旦设备的前期管理出现失误,必然会给设备的功能带来缺陷,还将给整个楼宇的开发带来巨大的经济损失.通常,整个楼宇设备全部寿命的90%都取决于设备的前期管理.但是许多开发商并不重视设备的前期管理:首先在设备的购置方面走盲目减少投资成本或者是盲目追求最好两个极端;其次在楼宇设备安装调试以及验收两个方面不按规范要求把关.

第三,高科技楼宇的设备管理人员的素质偏低,高级人才短缺.通常情况下,高科技楼宇都会配备有大量高智能化的设备,这些高智能化的设备囊括自动控制、电子、机械等许多专业技术.这就要求高科技楼宇的设备管理人员必须具有扎实的理论水平,还要有丰富的维修经验.


3.现高科技楼宇的设备管理需要现代企业的质量保证模式

高科技楼宇的设备管理具有以下特点[2]:(1)经济性差,高科技楼宇设备一次性投资大,但是使用年限短更新换代快,运营服务和维修保养费用都很高;(2)专业技术要求高,高科技楼宇的设备系统集中了当今社会各个领域先进的科学技术成果,并且每一种设备都具有非常鲜明的专业特点;(3)综合性强,高科技楼宇中的设备不但涉及的学科和专业比较多,而且高科技楼宇还是一个具有综合使用功能的有机体,整个系统的各类设备要保证协调工作.

4.高科技楼宇设备管理与ISO9001

高科技楼宇的设备如果光具有先进的设备硬件而没有对其科学的管理方式效益是不能提高的.为了达到提高对高科技楼宇的设备的管理水平的目的,必须提高所有管理人员的工作效率、必须对设备管理的各项工作进行规范化管理.只有做到设备管理工作的规范化,才能通过规范化的操作对管理人员进行指导,提高管理人员的工作效率与专业技能,并且还能减少人事变动给整个高科技楼宇的设备的管理带来的损失、降低新的管理人员的培训成本.

ISO9001标准系统性强调不断改进,可以指导设备管理人员用系统管理的思想来建立完善的质量体系,并对设备管理形成全过程的控制.根据设备管理的工程理论和经验,可以制定高科技楼宇设备管理的ISO9001质量保证体系文件并且将制定的文件落实到具体的高科技楼宇的设备管理的工作中.制定的高科技楼宇设备管理的ISO9001的质量保证模式强调所有的楼宇设备管理活动都应该有相关文件规定,所有的规定都应该按照相关文件执行,具体的执行情况必须要有客观的证据加以证实,并有一定的可追溯性.ISO9001质量管理体系强调不断进行质量策划、质量改进和质量体系的完善的做法,实际上又为探索高科技楼宇的设备管理规律提供了—种科学有效的方法和途径.

5.高科技楼宇设备管理必须以设备管理软件为手段

高科技楼宇的设备管理包括:设备的规划、设备的购置、设备的安装、设备的使用、设备的维护、设备的维修、设备的改造、设备的更新一直到设备的报废这整个寿命周期内进行的设备以及相关技术的管理;还包括高科技楼宇设备的最初投资、使用费用以及设备的维修支出、折旧、更新改造与设备的经济管理.由于高科技楼宇设备投资大、数量众多、种类繁多、加工工艺功能不尽相同,因此在日常维护管理中会耗费大量人力和物力,如果不运用楼宇设备管理软件进行更高层次的设备管理,要实现高科技楼宇设备的管理是很困难的.高科技楼宇的设备管理涉及到每一个员工、每一项设备、每一件工作、每一分钱和每一分钟,因此仅凭几个设备管理人员和传统的管理经验是无法管理到每一个环节的.设备管理软件则可以帮助管理人员进行高质量的楼宇设备管理,从而提高楼宇设备管理效率.使用物业设备管理软件的优点在于:(1)楼宇设备管理软件能够合理分配管理人员提高管理效率;(2)可以把楼宇设备的使用管理和财务管理紧密结合;(3)楼宇设备管理工作可以数量化;(4)可以及时向楼宇的管理层提供管理和财务报表以及统计数据. 6 美国的管理方式对我国楼宇管理的几点启示[3]

(1)美国的楼宇设备的管理注重物业经营服务,楼宇设备管理的内涵比较广泛.除了以楼宇设备的管理为主外,还涉及到房屋的中介代理、咨询评估、出租出售以及房地产行业的开发销售等多个领域.而我国楼宇设备的管理企业大多数都是单纯地从事简单的楼宇设备管理基本业务内容,这与美国的具体状况形成了巨大的反差.美国企业的经营,一方面,注重楼宇设备管理本行业经营扩大了楼宇设备管理的领域;另一方面,通过多样化的经营扩展了利润空间还能规避行业风险.美国的楼宇设备管理企业有大约40%的收入是来自于楼宇设备管理以外的行业经营活动,而这对我国目前利润水平很低,经营管理举步维艰的楼宇设备管理企业是个重要启发和思考;除此之外,涉足比较高端的房地产开发行业,能够有效地提高管理队伍的人员素质,从而转变管理人员仅仅从事简单劳动的形象.要提高我国楼宇设备管理行业人员的素质与水平,首先要提高本行业的吸引力,扩展本行业的利润空间和业务空间.

(2)美国的楼宇设备管理行业高度职业化,这保证了美国的楼宇设备管理水平能够保持在较高水平上.从楼宇设备管理本行业来说,高度职业化、严格监督注册资格的筛选程序、从严限制该行业的注册人数等措施,是保证注册物楼宇设备经理等资格的整体质量与素质的重要措施,这大大提高了美国物业管理研究院在全美楼宇设备管理行业的地位与信誉,使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道.

(3)美国的楼宇设备管理非常注重环保与节能.例如,美国的6500Wilshire Boulevard大厦,该大厦的业主和设备管理者对该大厦环保节能有明确的目标与计划,业主投入大量的资金用于6500Wilshire Boulevard大厦节能的改造,逐年投入资金进行大厦的各项改造,使大厦的能效最低提高10%、最高提高75%,有效地达到了节能环保的目的.

7.结语

目前,我国高科技楼宇设备管理还有很大的提升空间,从高科技楼宇的施工建设到完工以后的设备维护、从整个管理人员的素质和业务水平的提高到高科技楼宇设备管理的企业化规范化,以及对美国同行业企业的学习,都将大大的提高我国高科技楼宇设备管理的水平.

良好的高科技楼宇的设备管理水平的提高还需依靠现代企业制度、管理人员的素质和敬业精神.为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的,必须学习和掌握设备管理的基本原理,树立现代化科学管理的思想,结合物业设备的特征和具体实践,完善科学的管理制度,推广先进的管理技术手段,以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展.

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