加强房地产测绘管理的探究

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【摘 要】本文结合笔者多年的工作经验,通过规章制度、人员管理、质量管理、成本控制、档案管理等几方面对房地产测绘管理进行了详细探讨.

【关健词】房地产测绘；规章制度；人员管理；质量管理；成本控制；档案管理

引言

随着房地产测绘逐步进入市场,它不仅为房地产业服务,而且也可以利用丰富的房地产测绘成果资源为城镇规划建设、市政工程、公共事业、绿化环保、治安消防、文教卫生、水利交通、财政税收、金融保险、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通讯、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息,从而达到信息共享,避免重复测绘、重复投入,提高经济效益.所以,我们要加强房地产测绘的管理,以利于更好地为社会服务.

房地产测绘的成果(房产簿册、房产数据、房产图籍)都具有法律效力,是进行房产产权、产籍管理,房地产开发、利用、交易、征收费税,以及城镇规划建设的重要数据和资料,具有权属(法律) 、财政(税收) 和社会服务(城镇规划) 3 大基本功能.以下从几方面谈房地产测绘的管理.

1.房地产测绘单位设立各项规章制度、健全各种组织

房地产测绘单位要建立健全各项规章制度,没有规矩不成方圆,利用各种规章制度来约束人、管理人.例如,测绘跟踪监督卡、对社会服务承诺、工作人员“九不准”、关于贯彻《国家行政机关工作人员贪污贿赂行政处分暂行规定》的实施意见、关于加强窗口建设的决定、关于加强考勤管理的暂行办法、档案管理规定、各职位的职责、外业拍照规定等,单位成立党支部、团支部、工会、妇委会等组织,党支部发挥领导核心和战斗堡垒作用,工会、团支部、妇委会开展一些活动,为职工谋福利,丰富大家的业余生活,增进员工的感情,提高单位的凝聚力.

2.房地产测绘的人员管理

人员专业构成――房地产测绘单位人员可以搭配不同专业背景的人员,有测绘类、建筑类、房地产类,几个计算机类的人员,对于房地产基础测绘,测绘专业的人员比较在行,对于房地产项目测绘,建筑类专业的人员更有优势,因为项目测绘要求人员对建筑图纸比较熟悉,图纸上的符号,功能分区,需要平面图、立面图、剖面图结合起来看,斜屋面的房子需要确定2.2 m 高度的位置,需要比较深的看图识图能力.计算机专业的人员主要是对计算机和网络的维护,也是技术支持.

人员继续教育与培训――包括岗前培训与岗位培训.新进人员都要进行岗前培训才能上岗,学校刚毕业的人员毕竟没有工作经验,学校的学习也与单位的特定工作不同,培训完最好还要由老的人员带一段时间,以便新人员尽快熟悉业务和减少错误.岗位培训是对于已经工作一段时间的人,这些人通过继续教育与培训,更新知识、提高技能、掌握新规定,才能符合职称晋升的要求.单位内部要定期不定期地开技术交流会,创造沟通的平台.

思想教育――对员工进行思想教育,让每个人都有质量意识,对于计算人员,我们看到的可能只是数字,但对于业主,那都是钱,1可都是几千几万的问题,绝不能无所谓,要站在公正的立场,谁也不偏袒,依据国家规范、省建设厅规定、当地的规定来计算.对员工进行廉政教育,要求员工廉洁自律,使员工不会因为廉洁问题而有意偏袒哪一方.

3.质量管理

测绘计量器具必须经政府计量行政主管部门考核合格的测绘计量检定机构或者测绘计量标准检定合格,才能用于测绘生产.

3.1 房地产测绘流程

登记测绘――安排测绘任务――外业组测绘――内业资料处理、自审、互审――质检科审核――分管副队长审定――收费处收费――业主领取图纸

3.1.1 与预售测绘

在登记测绘阶段,同时与客户签定合同,明确双方的权利义务,对成果资料的质量要求,成果几份,完成时间.客户要提供完整的资料.如果是商品房预测,需要提供规划审批图纸,电子版的设计图等.如果是商品房测绘要提供规划审批图纸复印件、竣工图纸、预售许可证复印件、电子版的设计图等,要核对原件,并双方签字确认.同时每个环节规定作业时间,这个流程在电脑上显现,每个环节用了多长时间很清楚.

外业组测绘数据采集要清晰、完整,如果内业处理过程发现有漏测或不清楚,要补测,对于地形图等较复杂的,内业完成后,要拿着成果图到现场再核对.同一个楼盘在计算前,质检员最好先看一下图纸,对于同样的问题要有统一的做法和分摊方案,避免返工.现在的设计也推陈出新,新的设计样式不断出现,一线的测绘人员发现有未遇到过的情况,或者质检人员也没把握的,就要请领导召开技术会议,请具体测绘人员、工程师、中层人员共同讨论,提出最合适、符合规范精神的操作方案.不能质检员或者测绘员个人擅自决定.因为我们的做法要符合规范精神,还要作为以后的案例,不能同样的情况前后做法不一,自相矛盾,避免失去公信力.质检科审核这一环节很重要,也很有必要,最早单位的审核更多的是形式,具体做的不够,就容易发生失误和格式不统一, 现在质检科审核得比较细,发挥了不小的作用.但环节多,要注意衔接和理顺,不要成为一道道关卡,以致效率低下、产生内耗.

3.1.2 拆迁测绘

动迁测绘期间,测绘人员要对房子重新测绘、核对,以保证准确性.动迁时的测绘人员尽量与摸底测绘人员是同一组人,分组时可以按原先谁测的动迁时还是他测的基本原则,以减少工作量,提高准确性.测量时最好整片分,不要东一座,西一座,特别是老城区,墙界比较难判断,有时涉及析产和合并的问题.因为经过摸底,测绘人员会对现场比较熟悉,有利于保证工期和质量.测绘人员要选用责任心强的.测量时各项目要设负责人,有利于统一协调,测绘时做到不重不漏,如果发生重、漏现象会非常麻烦和被动.测绘人员与动迁人员注意配合与沟通,以减少和避免错误.例如,图纸表示的意思,面积的表示方法等.测绘时计算方法一定要统一,口径一致,不能出现组与组对同样情况计算方法不同.测绘人员和动迁人员对拆迁法律法规要有一定程度的熟悉,对拆迁补偿安置方案更要熟记在心.在动迁工作中要坚持公平,一碗水端平原则,不然群众意见大,工作会没办法开展.当然,工作人员一定要廉洁自律,对待群众的工作,需要耐心与细致,避免与群众发生冲突.摸底测绘与动迁测绘都比较辛苦,单位在补贴方面可以给予倾斜.环境比较复杂,工作人员要注意安全.动迁人员对被拆迁户提供的资料要认真核对,产权人和被拆迁人、安置人要一致,不能拆了张三的房子,赔偿时却赔给了李四.

3.2 电脑、办公软件、局域网、打印机综合运用

现在技术设备越来越先进,外业数据采集有GPS、全站仪,内业处理也都用计算机,配备激光打印机,提高了精度和效率.单位人员几十个,几年下来积累的成果也很多.平时为了方便打印、数据资源共享,单位建立内部局域网,设立服务器,所有数据图形都放在服务器.服务器下每个人建一个目录,个人的成果都放在里面,自己可以调用和修改,别人只能调用不能修改,这样既共用了资源,又不会乱.对于要出大量的分层分户平面图、二手房交易图纸、错误修改、复杂地形、复杂建筑造型计算机及局域网综合系统发挥了很大的作用.现在用CAD 软件画图并且可以计算,辅助EXCEL 表格计算出公摊面积成果,比起最初的在纸上列算式,按计算器要快得多,并避免计算器按错而没发觉.当然直接依据设计图的计算要求设计图标注的尺寸和实际画的图形要相符.这需要在画图的时候核对一下,因为有的设计人员修改局部的时候可能尺寸改了,图形没改,这时如果直接按照此图形来算,可能错了还不知道,这属于隐蔽的错误.

3.3 内部办公系统

从登记业务到收费直至最终业主拿到图纸各个环节在内部系统都有体现,同一个项目如果分给几组在做,项目负责人或者领导都可以查看,可查询进度,每个月底、季度或者年度可以汇总单位总的业务量,也可以查询个人在一段时间的业务情况,方便统计,各环节的人员也可以很清楚地知道自己手上还有多少任务未完成,而不用翻纸质资料.

4.成本控制

纸张――测绘用纸量大,大家都节约点,省下的数量就很可观,需要大家有节约意识,并且从自身做起.例如,批量打印前一定要先认真核对层数、结构、楼盘名称、指北、图框等基本信息,先打印一两份送审,等审核审定都通过,再出图,现在是先出总产权图,待总产权登记完再出分层分户平面图.

墨盒――彩色激光打印机墨盒很贵,一盒要两三千元,打彩图、或者售房图要合理安排,尽量减少出错图.

5.档案管理

纸质档案――有专门的档案室,并且是可以移动的档案柜,这样,方便查阅又不占用空间,商品房档案较多,档案袋也要大一点的.设专门的借阅簿,借阅档案要有记录,并签字,记录借阅日期和归还日期.电子档案――现在都用电脑,很多图形、数据电脑都有,需要对服务器的内容备份,刻录成光盘,利于保存,避免意外.

除了以上几方面,还有财务管理、综治管理(防盗防火)等也必须加以注意.