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摘 要：本文主要选用资金结构百分比、指数分析、资金运用效率、偿债能力和盈利能力等财务指标作为企业财务风险管理指标,以保利地产为例,对房地产企业财务风险进行了分析.本文认为房地产企业应加强对资金链的管理,尽量规避财务风险的发生.
关 键 词 ：房地产企业；财务风险管理；保利地产
2008年,美国房地产企业次贷危机蔓延到全世界并且使很多国家出现财务危机,同时我国也遭受了巨大的损失,部分企业倒闭.最主要的原因是房地产企业时刻面临着财务风险的影响.因为市场经济充满不确定性,企业财务风险无处不在,我们必须要加强对财务风险的检测和预警制.房地产企业只有加强对财务风险的防范,才能有效的规避风险.
一、财务风险及其管理概述
财务风险是企业分配财务不合理、筹资方式不当导致企业偿债能力降低,投资者不能够得到预期的报酬所要承担的风险.财务风险是每个企业都存在的最大问题,只有坦然面对,找出有效的防范措施,才能规避风险.财务风险在整个生产经营的过程中一直存在,具有客观存在性、不确定性、可操作性以及多样性等特征.
现行财务风险管理指标很多,而我国用的较多的就是绩效规则.这一规则对定量指标和绩效评价做了详细的划分.本文对房地产企业财务风险管理指标主要选用了资金结构百分比、指数分析、资金运用效率、偿债能力和盈利能力四类指标.①资金结构百分比和指数分析.结构百分比和指数分析都是将资产负债表和利润表中的数据与总额、基期进行比较,能够让管理人员从中分析出企业某一阶段财务和经营状况.一般营业收入小于6%时表明企业经营下降,而大于11%时表明企业发展迅速.利润则代表了一个企业发展空间是否较大,这个增长率越大越能体现.总资产增长率要与营运能力相符,否则增长率过大会导致短期偿债能力加大.②资金使用效率.资金使用效率是资产被使用程度的体现.本文涉及到应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率.应收账款周转率大表示资金回收速度较快,与企业所承受的压力成反比；存货周转率表示存货占用的程度,也能制约资金流动；总资产周转率和存货周转率都是对企业的经济效益有一定的影响作用.③偿债能力指标.可以从长期偿债能力和短期偿债能力两方面分析.④盈利能力指标.盈利能力的分析可以看出企业经营状况的好坏,通过对比各个企业的利率来看出企业的获利能力,并以此对企业提出改善方案.
二、保利地产财务风险分析
保利房地产是一家成立于1992年的国有控股企业,二十多年来保利地产以稳定的发展进入规模化大生产阶段.从2000年开始就一直保持两位数的利润增长率,引领着我国房地产的发展走向.保利地产比较注重开发经营,实施文化地产的经营战略,特别是国家宏观调控后偏重大量储地,这就有可能导致财务风险.
本文根据保利地产2013年第三季度财务报表,计算资金结构百分比、指数分析、资金运用效率、偿债能力和盈利能力等财务指标,以此对其财务风险进行分析.
1.从短期偿债能力指标分析.截止到2013年第三季度,我国房地产企业的流动比率大约是2.29,速动比率为0.79,大多数企业流动比率均值在2左右,而速动比率则为1,相比之下房地产企业的变现能力较弱.而与2013年恒大地产与宝安地产流动比率1.75和2.03,速动比率为1.42和1.62相比,保利地产流动比率和速动比率分别为1.78和0.39,流动性低于整个企业,并且 2013年保利地产由于投资的增加和地价升值,存货的堆积,导致存货与去年同期相比提高了30.60%,到2013年第三季度,回笼的资金变多,与同行业相比的话,虽然短期偿债能力还未出现问题,但是也会有一定的压力.
2.从长期偿债能力指标分析.对于房地产企业,主要见于该项目采取的施工工艺的实施,可以确保资金的畅通,偿还长期债务融资,为未来做准备.截止到2013年9月30日,保利地产资产负债率为0.8,意味着80%的资产是由债务融资获得的,只有20%是自有资金.债权人的利益一旦受到损害就表示保利地产在清算时资产价值低于80%,但其实这个比率已经高于房地产70%的负重比例.另外,长期债务资本在所有的负债经营中占31%,长期融资中债务资本仍占主要部分.其保付比率达到5.72表示避免破产和偿付利息能力较强,与同企业相比的话保利地产经营收益是所需支付利息的5倍,具有良好的筹措能力和安全性.
3.从营运能力指标分析.周转率在一定时间内可以反映股票的流通性.本文通过对保利地产应收账款周转率和存货周转率来分析保利地产营运能力,并与同行业其他企业进行对比,从而评估财务状况.2013年第三季度,全国房地产应收账款周转率为3.8,而保利地产应收账款周转率高达9.22,这就表明保利地产应收账款的回收速度远大于其他房地产企业；大量的企业回款以及严格的征收政策,虽然可以规避风险,但是存货周转率只有0.049.2013年房地产企业存货的持有量持续增加,存货管理水平如此之高,除了环境因素应该存在市场的库存管理问题.
2013年第三季度保利地产总资产周转率为0.049,应收账款和存货效率较低,总资产收入过低.保利地产如果减少在存货上的资金投入应该可以扭转效率低下这一局面.
4.从盈利能力指标分析.盈利能力是企业获得资金或资本的能力.保利地产2013年第三季度毛利率14.11%,比同行业36.7%的均值低,房地产企业虽然在这几年中依旧发展很好,但是利润率仍在下滑.保利地产利润的减少说明其管理和管理费用高于营业收入的增长幅度,保利房产10.63%的销售净利润超过同企业,说明2013年第三季度保利地产对于费用的控制还是很好的.但是就算这样资产净利率还是相比同企业5%的报酬率较低,意味着保利地产销售收入盈利能力高但是投资报酬却很少,如果想要获得更多的收入就必须利用好资产.
5.从发展能力指标分析.企业除了要看其利润率之外还需要关注持续发展能力,到2013年9月30日,保利地产资本保值增值率达1.10,营业收入增长率为22.37%,表明保利地产业绩有所上升,其在未来仍有较广阔的发展空间,并且自有资本增值能力也有了提升,规模和发展能力有很大的进步.其中总资产增长率21.63%表示保利地产在前三个季度扩大了资本的规模,获取了更多的回报,这种方法值得提倡,但是这种急速扩张也存在潜在的风险.所以2013年应该谨慎的选择投资项目,避免不必要的风险. 6.从流量指标分析.要想看出公司的运营状况就必须对流量进行分析.因为房地产企业净流量一直是负数,所以相关数据都是负增长.2013年第三季度保利地产经营净比率为-7.91%,经营负债总额比为-5.39%,全部资金回收率为-4.32%.数据表明保利地产流量偿还债务能力较差,流入将需要更多资产.这样就导致保利地产收支不平衡,会有财务风险的发生.
7.从资本结构指标分析.企业的债务会影响企业的发展,债务一直占据较大的份额,流量不平均,稍有不慎就会使企业面临风险.2013年第三季度保利地产负债与所有者权益之比为4.05：1,这个比例对于想要持续经营的保利房产来说存在风险.而短期借款57000万元,占负债的0.23%,长期借款7508565万元,占负债的30.65%,一般来说只要项目进行舒畅,保利集团不会出现任何危机,但是资金回笼速度慢,贷款成本较高,这就需要承担一定的风险.并且2013年第三季度保利地产的流动资产只有29695885万元,投入到开发建设以及人工材料费用外剩余很少,资金一旦出现问题,建设项目停止,企业就会面临巨大的财务风险.
由上面的分析可知,2013年第三季度,保利地产短期借款较少但是流动资产较多,而运营资金有80%都是来自借贷,虽然短期偿债能力较好,有较高的资本回报率,但是在未来几年内如果没有的流入,保利地产将会面临来自长期偿债的巨大压力.由于保利地产营运已有20余年,开发运营方面的营运能力比其他房地产企业都高,并且已经连续几年排名前三,生命周期已经逐渐成熟,但是由于房地产市场已接近饱和发展缓慢,导致整个企业业绩逐步下降,所以分析财务风险后得出保利地产应该采取相应的措施来防范风险,选择有效的投资方法来延缓衰退；整个中国房地产发展才30多年,像税收、金融等都未与国际接轨,对于我国房地产企业仍然有较大的发展空间,但是竞争与合作必然会引发财务风险,所以房地产企业必须做好对资金链的管理,加强内部控制建设,尽量规避财务风险的发生.