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目前,郑东新区的写字楼开发可谓如火如荼,CBD区、高铁区等各个区域的写字楼均呈现开发热潮.但是业界一直有写字楼过剩的论调,而早在半年前,房管局相关人士根据统计数据就认为,郑东新区的写字楼扎堆现象严重,库存量巨大,最少也需要2～3年的市场消化期.
然而,大道智源总经理高重恒总结出购买写字楼的“三四法则”并认为,郑州市写字楼市场大有可为,目前呈现出两极分化现象,郑东新区写字楼竞争形势较为激烈.
与此同时,高重恒亮出观点：郑州市写字楼至少还需要1000万平方米的供应量；写字楼不是过剩,而是滞销,因为精品太少等
商业2.0豫商：请问您如何分析郑州写字楼市场的发展状况?呈现出怎样的特点和发展趋势?
高重恒：郑州市写字楼的发展经历了三大阶段,第一个阶段在1997年至1998年期间,以未来大厦、裕达国贸的开发为标志,那个时候高端写字楼刚刚出现,数量较少；第二个阶段就是郑东新区CBD的开发,是一个相对集中、大量供应写字楼的阶段；第三个阶段就是后CBD时代的到来,也就是随着CBD的开发后,郑东新区其他区域的开发.
就目前来看,郑州市的写字楼以中州大道为界,划分为两大板块,以西区域为主城区,以东区域为郑东新区,主城区的写字楼价格多在10000元/m2以下,郑东新区的写字楼价格多数在10000元/m2以上.郑州市写字楼市场目前呈现出两极分化现象,高者愈高,低者愈低.随着中原经济区的发展,郑州对写字楼将会有更多更高的要求,这是必然的,郑州将要补上这一课.
可以看到,目前郑东新区的写字楼供应与销售出现了双井喷,竞争形势是较为激烈的.随着郑东新区写字楼后CBD时代的到来,写字楼的发展正在朝着高水平、高标准的方向前进,未来前景相信将会越来越好.
商业2.0豫商：随着越来越多的房产商和投资商进入商业地产市场,郑州写字楼产品越来越多,多数楼盘销售低迷,这是写字楼存量过剩的信号吗?
高重恒：现在商业地产不是过剩,而是滞销.很多地产商在设计、服务、产品定位上不够创新,以至于同质化比较严重,不容易销售.这不是说明没有市场,而是精品太少,产品分为顶级、甲级、乙级、丙级、SOHO型写字楼,大多数写字楼停留在五年前的外观设计、装修上,引发不了客户购买的.
地产商应该弄清楚自己的产品是商贸型、创意型,还是其他.先对产品定位,对客户群体细分,才能有针对性开发客户.
商业2.0豫商：河南写字楼市场将面临怎样的机遇和挑战?
高重恒：中原经济区的建设,离不开三大方面的力量,国际力量如世界500强企业、国内500强企业的力量和本省优秀的企业,均需要有好的办公平台的支撑.从河南省的经济总量以及郑州市在河南省的发展排名来看,郑州目前写字楼的发展还远远不够.根据我多年的经验预测,郑州市写字楼至少还需要1000万平方米的供应量,才能够满足需求.
由此可见,郑州市写字楼的发展应该是大有可为的,但是,写字楼也不能都是孤零零的一两栋写字楼,应该和酒店、公寓、商业等物业形态有机融合在一起,形成一个高效率的城市综合体,这才是未来的发展趋势,才能进一步适应中原经济区建设形势下的城市经济发展需求.
商业2.0豫商：在当前市场形势下,未来一段时间写字楼市场的发展走向怎样?针对写字楼投资者,您有哪些方面的建议?
高重恒：我认为,未来写字楼的发展将朝着“五化”方向前进,一是细分化,二是专业化,三是个性化,四是生态化,五是科技化.
我总结了一个购买写字楼的”三四法则”：“三”指的是形象、效率、价值.购买写字楼的标准要依托四大构成,分别是地段、产品、客户、服务.
写字楼购买者可以分为两类,一类是投资者,一类是自用者,最重要的是要买具有稀缺性的写字楼,买写字楼不怕贵,就怕不稀缺,这样才可以保证投资的收益.还有一点值得强调的是,买写字楼不能够忽视物业管理、设备设施等方面,尤其是电梯、停车、空调、仓储等配套设施,不能图便宜.