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摘 要：房地产企业相比其他行业,具有开发销售周期长、成本费用项目多、会计核算繁琐的特点,税收处理尤其是企业所得税核算的复杂程度更高,其收入和税前扣除项目等涉税事项处理正确与否、申报表填报真实准确与否,受纳税人会计核算健全程度的影响很大.文章针对目前房地产开发企业所得税预缴率水平较低的情况,建议改进和完善现行房地产开发企业所得税预缴制度.
关 键 词：房地产；所得税；预缴税款
中图分类号：F293.33
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》,接着又下发了《关于加强企业所得税预缴工作的通知》,指出加强企业所得税预缴工作是税收征管中的一项重要任务.
从近几年来的情况看,针对房地产企业所得税的税收管理,国家税务总局已出台了多个文件,不断地对所得税的税收进行调整和完善.根据当前相关文件精神,企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,均确认为销售收入的实现,进行企业所得税预缴.对销售未完工开发产品取得的收入,要求按预计计税毛利率分月（或季度）计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,进行企业所得税预缴.
房地产企业相比其他行业,具有开发销售周期长、成本费用项目多、会计核算繁琐的特点,税收处理尤其是企业所得税核算的复杂程度更高,其收入和税前扣除项目等涉税事项处理正确与否、申报表填报真实准确与否,受纳税人会计核算健全程度的影响很大.但是,高投资、高风险、高利润的行业特性,加上税收监管手段和处罚措施的弱化,往往促使部分企业为追求利益最大化,采取避税甚至逃税的行为.这就要求房地产企业按照规好以下几方面工作：
1.房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税
房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季（或月）计算除预计利润率,计入利润总额预缴税款,开发产品完工、结算计税成本后再按照实际利润重新调整.
2.预计利润率暂按以下规定的标准确定
2.1非经济适用房开发项目
（1）位于省、自治区、直辖市和计划单列市所在地城郊区的,不得低于20%.
（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%.
（3）位于其他地区的,不得低于10%.
2.2经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发经济适用房管理办法的通知》等有关规定的,不得低于3%.
按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额
房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”内.
4.房地产开发企业对经济适用房项目的预售应进行初始纳税申报、报批
房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料.凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定执行.
即使认真按照上述要求做了,现行制度仍旧有不够完善的地方,尚存在一些具体规定不明朗、定义不清晰、有关事项政策调整频繁带来新旧制度衔接不到位等问题,使得不同纳税人对同种经营行为却因政策理解的差异采取了不同的涉税处理方法.这不仅削弱税法的公平性和严肃性,同时也带来税收风险.归结起来,目前看法不一的问题主要有：一是房地产开发企业预缴方式能否采取除按当年实际利润据实预缴之外的方式,二是预缴期利润能否弥补以前年度亏损,三是房地产开发企业预缴期计算当期应纳税所得额时的允许扣除项目具体包括哪些,四是未完工开发产品取得的收入是否作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数,五是少预缴企业所得税是否具有法律责任.
5.结语
上述几点属于预缴过程中值得探讨的问题,还有一些涉税事项处理的细节规定也易生歧义,对问题的不同理解和处理方法,会严重影响企业月度（或季度）预缴行为和纳税水平.纳税人通常在追求利益最大化的本能驱动下,钻政策、规定之漏洞,在预缴期间少计收入、多作扣除,降低预缴期间的应纳税所得额、减少预缴额,待汇算清缴时予以补足,这样既减轻了企业当期财务压力,又不违反有关规定.也使企业的所得税费用与企业盈利配比,并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到反映,笔者认为,预缴的企业所得税应在“递延税款”归集（转回）并采用同步登记法,这样可以提高核算准确性,简化核算工作,使实际数与预计数在同一账页反映,便于预计数转回、对比、开展税务申报等工作.
具体方法为：做好会计核算,统一核算方法,使“预收账款”、“递延税款”、“主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金及附加”明细内容相互对应,做好计提、抵减预计营业利润的核算工作；企业所得税应在“递延税款”核算,借方为因预计营业利润而增计的企业所得税；贷方为销售结算转回已计提的企业所得税,销售结算转回在“递延税款”账户中归集的企业所得税,原则上原计提多少转回多少,结算后该账户余额为“零”.
当然企业实际毛利率水平的高低也影响预缴水平,这是因为现行政策规定,房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可签订.因此房地产开发企业因开发经营阶段的不同,销售行为可分为两种,一种是竣工验收后销售房产的行为,即正常的销售行为；另一种是预售行为,即持预售许可证上市销售未完工开发产品.在某个会计年度,企业可能会两种销售状态并存.按照规定,未完工开发产品取得的销售收入在进行税务处理时确认为收入的实现,需要按预计计税毛利率分月（或季度）计算预计毛利额,计入当期应纳所得额.待开发产品完工后,再予结算实际的计税成本、毛利额及企业所得税.
从预缴征管层面看,由于当前月度（或季度）预缴申报表项目设计不够详尽,据实预缴与企业应纳税所得额相关的只有营业收入、营业成本和实际利润额三项独立指标,对于房地产企业而言,预售收入按规定计算出的预计利润只能合并计入实际利润额.这种指标过少且逻辑关系不强的报表设计,无法全面反映申报企业的各个事项,容易遗漏,也使房地产企业所得税预缴率偏低在所难免.
为改进和完善现行房地产开发企业所得税预缴制度,针对目前房地产开发企业所得税预缴率水平较低的情况,建议改进和完善现行房地产开发企业所得税预缴制度.
首先,要增强预缴制度的规范性和可操作性,对现行规章制度中规定不清晰、执行有争议的事项加以修正、明确,从制度层面降低征纳双方的税收风险.包括明确房地产开发企业只能采取按实际利润据实预缴的方式,明确预缴期利润能弥补以前年度亏损,明确房地产开发企业预缴期计算当期应纳税所得额时允许扣除的具体项目,明确未完工开发产品取得的收入可以作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数.
其次,明确法律责任和处罚制度,提高税收法规的严肃性.包括明确少预缴企业所得税具有一定的法律责任,明确少预缴的所得税需要加收滞纳金,改进预缴申报体系,增强申报的实效性.
再次,应加强部门协作,拓宽涉税信息获取渠道,扩展房地产税收一体化管理的范畴.一个房地产开发项目,需要经过多个行政部门的审批、许可和监督,在项目开发过程中企业要主动与税务部门进行前期沟通,达成共识,争取各部门的支持和配合.
储瞿玮：常州市三达房地产开发有限公司高级经济师会计师,注册建造师