澳洲华人购房众生相

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近一段时间以来,澳洲华人置业已经形成了一股潮流,而与此同时他们在购房过程中也各具特点,购房的方式和目的都不尽相同.在这里我把周边几个朋友的购房案例梳理了一下,让大家读来或许能得到一些启发.

澳洲华人置业渐成潮流

这次之所以提笔写文章,还是受了国内一位朋友的启发,他让我有了在这里说一说的想法.我是上世纪80年代末出国的,后来就一直在美国生活,前几年由于工作的关系,我来到了澳洲,发现这里人们的生活状况与美国有着很大不同.上个月我在澳洲接待了一位来自国内的朋友,老朋友见面海阔天空聊得异常投机,后来话题不知不觉地转到了楼市上.他说现在国内的楼市可热闹了,许多人都在投资房产,而且不少人都通过炒楼赚了大钱,不知在澳洲的情况怎么样,这里的华人是不是也像我们国内一样“疯狂”呢

朋友的话倒是给我出了个题目,我细细想了一下,在我身边的华人中,购房置业的人还真不少.不过可能与国内的情况有些不一样,这里的华人买房没有那么“疯狂”,他们会更多地从家庭财产配置的角度出发,在很大程度上表现得更为理性,他们的思路也有不少值得大家借鉴的地方.

其实在澳洲的这几年里,我也时常观察澳洲华人圈生活状况的变化,发现这两年在澳洲华人置业可以说是渐成潮流.其实,房地产是澳洲成熟的支柱产业,也吸引了许多华人的目光,像中青年打算在澳洲安居乐业的,老年人打算在澳洲颐养天年的,小两口打算在澳洲安家落户的,等等,都加入了置业大军的行列.

据我了解,澳洲华人之所以会对置业情有独钟,有多方面的原因.比如从近期来看,澳洲的房地产市场再度出现了活跃的态势.据RPDate日前公布的澳洲家庭资产调查报告显示,今年前4个月澳洲的房价出现了2.8％的上涨.另外,澳洲“高度透明”的房地产市场也被大家所推崇,这里的市场潜力不小,活跃程度相对比较高,而且其增长率和回报率都较为稳定.与此同时,澳洲房产绝大多数都是永久产权,业主拥有该地块的永久使用权限,可以传给子孙后代.另一方面,澳洲房地产法律较为规范、严谨,拥有比较完善和高效的监管体系,对投资者和消费者利益保护的重视程度也较高.在这种情况下,置业往往是许多澳洲华人站稳脚跟后考虑的头等大事.个性投资凸显理财技巧

那么,在澳洲华人置业的情况究竟如何呢为此我也做了一番小小的调查,发现他们在购房的过程中也是各具特点,购买方式和目的不尽相同,其中或多或少地透露出了各自的理财智慧.在这里我把我朋友的几个购房案例做了简单的梳理,让大家读来或许也能得到一些启发.

保守型――降低风险比发财更重要

我在澳洲有不少经常往来的朋友,其中有一对来自大连的夫妇,可能是从小受环境的影响,他们在投资上表现得比较保守.他们曾这样对我说：“像我们这样来澳洲打拼的‘外来户’,关键是要求一个稳字,不求发财,但决不能亏损.”当然这种想法也让他们错失了许多投资的良机,不过随着时代的进步,他们也开始做出一些改变.

这对夫妇8年前由墨尔本去悉尼工作,由于对自己未来的发展还没有把握,所以在墨尔本、悉尼两地均未买房,于是也错过了本世纪澳洲第一次房价飚升(2001年下半年～2002年底,涨幅大约50％).2年后他们回到墨尔本工作,尽管有些后悔,但还是积极行动,以大约35万澳元的价格买了现在的自住房,不过与2年前离开墨尔本时相比已经多花了10多万澳元.此后,他们开始寻找投资购房的机会,但是却一直犹豫不决,始终没有做出出手的决定,就这样又错过了捕捉第二次房价攀升的机会(2006年下半年～2007年上半年,涨幅30％左右).不过,现在他们终于发现房产投资是不错的好手段,所以正积极看房随时准备抄底.不过我认为,由于澳洲政府对首次置业人士的补贴和大量移民的涌入,澳洲各大城市的地产逆市而上,所以其抄底的想法应该基本无望.

目前他们家庭税后收入约10万澳元,现房子市值大约45万澳元,贷款余额5万澳元,其总资产为45万澳元,净资产为40万澳元,由于他们的贷款数额很小,所以即使流不畅,也不会对家庭财务状况造成太大的冲击.他们的孩子已上大学,所以夫妇俩开开派对、钓钓鱼,喝喝小酒、打打牌,日子过得很舒心.其实像他们这样在澳洲是比较典型的,在那里的中国式家庭,不发财没关系,但是拒绝风险.

稳健型――投资生活两相宜

我的另一位朋友情况可就不一样了,十多年前他由上海来到了澳洲,然后进入澳洲的一所大学学习会计,他与太太就是在大学中认识的.可能有了不少会计学的“功底”,这使得他们对家庭资产的打理表现得井井有条,非常能够注意掌握好其中有张有弛的原则.

他们目前都在墨尔本工作,和那对从大连来的夫妇相比,他们在投资方面可是活跃得多了.6年前,他们花了30万澳元购买了现在的住房,后来他们发现房价出现了上涨,于是决定在房产上做些投资.3年后他们花40万澳元再次购买了一套投资性的房产.这两次投资,使他们在两次房价的涨升中都获得了收益,虽然第一次赚得并不多,但总体来说仍然获得了良好的投资回报.目前他们夫妇税后收入在13万14万澳元左右,房子的市值大约100(45+55)万澳元,贷款余额大约20万澳元,总资产为100万澳元,净资产为80万澳元.虽然他们在投资上非常活跃,但由于夫妇两人都是学经济的,所以负债比例还是控制得比较好.由于总体贷款不多,所以即使发生流不畅的情况,按照目前5％左右的利率,也不会有太大问题.他曾这样对我说：“如果房产价格继续上升的话我可卖出套现,另外也可以考虑重新抵押房产获得更多的贷款,以用作其他投资.”目前夫妇俩上上班、收收租,另外还亲自带小孩,与朋友聚会、钓鱼、喝酒等样样都不拉,辛苦是辛苦了点,但却过得忙碌而滋润.

激进型――为将来养老做准备

有时候去酒吧与朋友聚会,徐均力都常常会出现在那里.我之所以会对他印象如此深刻,原因就在于他是一个温州人.很多人可能会说温州人比较善于投资,而在我与徐均力的接触中,也发现他对投资非常敏感,而且有时候也表现得比较激进.他时常对我这样说：“现在打拼是为了将来做准备,所以就算冒些风险也不要紧.”他的这种风格也体现在了他的投资置业中,这使他看起来比不少人都要来得激进一些.

徐均力夫妇目前也都在墨尔本工作,他们的购房意识比较强,8年前他们就花25万澳元购买了自住房.后来随着房价的不断上涨,他们把购房作为了自己的投资首选.于是在3年前,他们又花52万澳元购买了另一套房产.说来或许你不会相信,徐均力夫妇完全不懂经济,但他们却是所有朋友中投资节奏踩得最准的.在澳洲两次房价的大幅攀升中,他们均有不小的斩获,也引来了周边许多人羡慕的目光.目前徐均力夫妇税后收入在12万澳元左右,其房产市值大约有130(55+75)万澳元,不过贷款余额却也达到了50万澳元,总资产为130万澳元,净资产为80万澳元.由于他们的贷款比较多,所以如果出现收入变动、流不畅的情况,其风险还是较高的.对此他们自己也有所认识：“近期我们不会考虑其他的投资,但由于两套房子的地理位置都相当不错,所以未来的升值潜力还是不错的.”从我的角度来看,虽然徐均力夫妇的步子是大了点,调子似乎也高了些,但只要能维护好家庭的财务平衡,不至于出现资金链的断裂状况,今后养老可是有底气了.

长线型――以租养房乐悠悠

当然有趣的是,与我们国内一样,在澳洲的华人当中,也有不少的长线“钓鱼”者.他们较为注重长期的投资回报,所以从投资置业的角度来看,长线持有就成了他们所遵循的共同原则.在这种情况下,他们也非常关注房产投资租金收益率的回报.

我有一位朋友,他们夫妇俩目前都在悉尼工作,从投资的角度来看,是属于长线型的投资者.这位朋友来澳洲已经有很长时间了,目前在澳洲的一家大公司担任电气工程师,收入也颇为稳定.10年前,他们花13万澳元购买了自住的公寓房,后来随着房地产市场的逐渐活跃,他们发现购买房产用来出租是一种不错的“生意”.于是3年前他们花了30万澳元购买了另一套全新的公寓房用来出租,几年下来,收益还是相当不错.他们虽然并不懂得经济,但却是澳洲两次房价攀升的得益者.目前他们夫妇税后收入8万澳元左右,房子市值65(25+40)万澳元,贷款余额大约25万澳元,总资产为65万澳元,净资产为40万澳元.不过令人羡慕的是,他们在财务上没有任何风险,因为其租金已经足够支付房贷了.对此这对夫妇相当满意,他们说：“虽然公寓房的升值潜力并不一定很大,但出租的收益还是相当不错的,所以我们打算长期持有这套房产.”

“海归型”――海归打工海外养房

去年我曾回了一次国内,发现随着中国经济的不断发展,不少在澳洲的华人都选择回到了国内.不过较为特殊的是,这些人往往会采取“脚踩两只船”的策略,一方面在国内的一些大城市打工赚钱,另一方面也为将来回到澳洲养老做准备.他们中的许多人都有这样的观点：“现在国内的经济发展了,是打工赚钱的好地方,不过自己将来养老还是想回澳洲,那里的生活会更安逸一些.”在这种情况下,他们往往会选择在澳洲购置一套房产,以备日后居住之需.

我有一位朋友就是这个群体中的一位,上世纪90年代中期受“出国潮”末期的影响来到了澳洲,后来也在澳洲的大学读了个学位.不过这几年来国内快速发展的状况却把他撩拨得心痒痒的,最终促使他有了回国内工作的念头.他和太太原来都在墨尔本工作,5年前花25万澳元购买了自住房,3年前又花46万澳元购买了另一处房产,紧接着他们卖出了第一次购买的房产.他们属于在澳洲华人圈中为数不多的换房一族,曾经在一个月内经历了买房、卖房,失去工作又找到工作的曲折过程.然而更为特别的是,他们夫妇目前都在中国从事技术咨询工作,夫妇俩税后收入共10万澳元左右,而房子市值约50万澳元,贷款余额20万澳元,总资产为50万澳元,净资产30万澳元,这样他们在财务上也没有太大的风险,因为其租金已经能够支付房贷了.目前,像他们这样在中国打工赚钱,将来

纯投资型――持有多套房产待升值

当然与国内一样,在澳洲也有一些较为“纯正”的房产投资者,他们更希望能够从房产的升值和出租回报中获得收益.从我在澳洲的观察看来,他们中的不少人会时常关注一些新出现的房源,而且其中持有多套房产的人也不在少数.

王斌属于我的朋友中较为活跃的一位,虽然他的“家底”并不能算十分丰厚,但他对投资却有着很浓厚的兴趣.他的观点是,从未来的发展看,澳洲的房地产市场应该有着不小潜力,所以现在如果能够投资持有一些房产,将来应该能够获得不错的回报.这一群体在澳洲属于较为看好房产后市的那一类人,在这种情况下,他们对市场的波动会变得比较敏感.王斌和他太太目前都在墨尔本工作,8年前他们购买了自住房,花了大约18万澳元,5年前又花了20万澳元购买了另一处房产,3年前又用20万澳元投资了一套公寓房.目前王斌夫妇的税后收入在12万澳元左右,而房子市值大约为90(30+30+30)万澳元,贷款余额为30万澳元,总资产为90万澳元,净资产为60万澳元.总体来看,他们属于典型的多套房产的投资者,不过由于贷款并不是很多,而且又有两套房产可以用来收租,所以风险并不大.不过我时常提醒他们的是,由于其所购买的房产地段相对偏僻,所以升值速度会比较缓慢,有可能要做好打“持久战”的准备.