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看涨,看跌,都有这么多的理由,那么购房者该怎么办呢
买房说起来很简单,一看买房的目的,二看对后市的预期,清醒点,不盲从,该有耐心的时候要有耐心,该有决心的时候要有决心.
三指标构建理性购房心态
多数买房者资金有限,需要靠房贷,因此也总是将目光聚焦在房价和房贷政策上.房价跌了,总想着还会不会再跌啊,房价涨了,就万分后悔,一直追问,到底啥时候该买呀.这样的人经常很难买到心满意足的房子.专家建议人们使用房价收入比、个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比,以及家庭负债余额与家庭总收入比三个指标来判断自己是否适合买房,谨防房主变房奴.
买不买房,什么时候买,要看个人的收入情况.房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,联合国人居中心认为合理的房价收入比应为3-6,即房价的“合理水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入.
有调查显示,目前,有超过90%的人购房使用按揭的方式,因此需要参考第二个指标,即个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比,评估利率风险.这个比一般在28%～35%.
随着金融市场的不断发展完善,各种信贷消费已步入普通居民家庭,一个家庭可能同时担负着汽车贷款、教育贷款等多种负债,一般这些负债余额与家庭总收入比最好不要超过50%,否则个人的负担过重.
也有人称,买房是为了防通胀.且不说,通胀究竟会不会来,即便是真的来了,央行将会不断加息,购房者的房贷债务也将不断升高,生活成本加速增长,如果届时收入增长跟不上债务增长,购房者得不偿失.
投资性购房需警惕三大风险
目前房价走势不明,国家调控政策尚处于考察期,从通货膨胀预期加剧的角度看,较为适宜投资性购房者入市,但是需警惕三大风险.
一、政策性风险.基于扩大内需、保增长的需要,房地产市场的政策面不会出现很大改变,但是随着房价的持续上涨,投资性购房者的政策性风险也随之加大,主要体现在两方面:一是信贷政策的变化,随着通胀压力的加大,国家的信贷政策很有可能收紧或出现结构性调整,二是针对日益增加的炒房、囤房行为,政府开始调整房贷政策、严打“捂盘惜售”政策等.
二、市场风险.商品房投资炒作最终要受市场实际需求制约,租金和房价的严重背离已是投资买房的最基本市场风险.根据国际上的一般情况,月租金与房屋价格的比例即租售比大致在1:260-1:100之间.但是,现在中国的房价与租金之间的比例大致在400以上,超过500倍的也有.2009年上半年,北京房屋的平均租金仍在下跌,与房屋价格的上涨之势背离得越来越远.在这种情况下,房屋投资不但不能带来理想的财产性收入,反而会侵蚀收入.
三、流动性风险.近期个别城市房地产交易呈现出价升量跌的现象,一定程度上说明高房价导致市场观望情绪加重,房屋销售困难,不利于实现房屋价格的增值变现,尤其是多套购房者更容易遭受因资金链断裂而被迫平价和低价出售的风险.
此外,近期,部分二三线城市的房地产市场量价齐升,表现较为突出,房企对土地的争夺战也已蔓延至此,加上被纳入一些国家重要发展战略规划,其发展前景一片光明,投资者不妨多关注这些城市的投资机会.
购房因人而异,投资由己,责任自负.
[责编:范颖华]