汽车也地产

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交通、消费观念、市场空间以及运营模式,都是决定汽车商业地产投资能否成功的主要因素.

站在半山的一个高点上,张军像个指挥千军万马的主帅.他撇下办公室里的图纸,声称要先带记者爬爬山―“在这里为你实地指点,比平面图上的空间布局要直观得多,也过瘾得多.”

他在空中划了一个圈,然后讲解东西南北,界定“承德晨阳汽车文化公园”的地缘方位.这个承德市乃至河北省的重点规划项目,占地20平方公里,位于承围路与松狮路交会处,总投资20.6亿元.在层林叠翠之间,将建成包含汽配城、越野赛道、5D汽车电影院、卡丁车、汽车体验馆以及五星级酒店的大型“汽车主题公园”.张军是这个汽车文化公园的负责人.

万亩山林中的“汽车庄园”

放眼望去,山下开阔地刚刚建成开业的晨阳汽配城被一条崭新的“汽车大道”环绕,背后则是即将建成园林式汽车公园的平顶山.“你看到的这些山,都将被包含在汽车文化公园里.”张军一挥手,将连绵的山林收于掌中.

晨阳汽车文化公园将取代鄂尔多斯铜川汽车产业博览园成为全国最大的汽车文化公园,其周边近三万亩山水林地和承德避暑圣地的人文自然环境关照,更是让其他地方跟风而上的“汽车公园”无可比拟.

晨阳汽车文化公园的定位是：以汽车文化休闲旅游为核心,以打造创意文化旅游环境为手段,构筑辐射京津冀辽蒙的汽车服务贸易企业基地.

2010年,晨阳汽车文化公园的投资者―河北晨阳房地产开发有限公司董事长陈彦岗以“园林建设用地”的性质取得这片山地的开发权.“在中国任何一个地方,包括现在的承德,再找一块这样的地已经很难.”

之所以能拿到如此风水宝地,主要在于这个项目“踩”到承德打造国际旅游文化城的“点”上.“以前大家都知道,来承德无非是‘白天看庙,晚上睡觉’.汽车文化公园建成后,承德的旅游层次和品质将得到提升,对其他相关旅游产业的带动作用也是不可小觑的.”张军说.

按照规划,晨阳汽车文化公园将由一条总长5.6公里的“汽车大道”和四个主题园区构成,具体建成八大功能区域.除了国内其他汽车公园都有的汽车主体乐园（包括汽车影院、卡丁车、a1赛车等）、车改装实验基地和安全驾驶培训基地以及汽车销售和售后的“一站式”综合服务外,依托山势而建的“冬季乐园”滑雪场、根据不同路况设计的山地驾驶体验和冰雪路面体验,以及以“房车营地、越野营地、车友会所”形式出现的自驾营地和汽车旅馆将成为晨阳文化公园的几大“特色菜”.

环山而建的“汽车大道”两侧将形成汽车品牌4S店的集群.据悉,奔驰、宝马、沃尔沃、斯巴鲁等高端汽车品牌已经签下“订单”,一旦汽车公园开工建设,这些品牌4S店也将随之迁入.

而对于这里的每一道山坳,张军也都规划好了用途.

“涉足汽车公园建设前,不知道有那么多爱玩车的人,有玩房车的,有玩越野的.有人跟我说,要搞越野赛,明天就拉来四五百辆车都没问题.”2011年6月2日晨阳汽配城开业时,浩浩荡荡几十辆房车的出现和越野车表演让张军更加笃定,利用山地的地形特点开展多样化的驾驶体验将前景无限.

与汽配城等项目需要开发商前期自己投入不同,在晨阳汽车文化公园项目上,陈彦岗旗下晨阳房地产开发有限公司的身份是一级开发商,而非投资者.“政府提供土地,我们吸纳行业内感兴趣的投资方投资园区内的具体项目.”这种运作方式让晨阳的风险大大降低.

对于二线城市承德而言,突然出现的汽车文化公园概念似乎过于“前卫”,但陈彦岗并不担心.

“2010年,承德汽车保有量65万辆,按人口369万人计算,千人汽车保有量达176辆,高于全国平均水平52辆,具有良好的汽车消费市场潜质.”此外,北京的汽车保有量已近500万辆,这个庞大的有车族群的消费很容易就会分散到承德.

目前,汽车文化公园已进入招商的前期,项目的热度让陈彦岗和张军都没有了周末.记者周六到达时,陈彦岗正在接待前来考察公园项目的投资方.“这个项目很好招商.”张军表示,晨阳在选择投资方时将专业性放在首位,汽车文化公园由清华大学负责设计,公园内的各个项目也将从国内外遴选最为顶级的设计方和投资商,目前卡丁车项目已经与香港某知名专业团队达成合作,5D影院也基本敲定投资方,而公寓式酒店则将由建筑业起家的晨阳集团自己投建.

在张军的考虑中,晨阳汽车文化公园希望推销的消费理念是―“与其大老远跑香港、广州玩这些项目,不如就近来承德”.

“中国模式”搭建基础

陈彦岗是在百度上“搜”到张军的.

作为“中国汽配行业十大金牌经理人”,张军在过去的十七年间几乎走遍了中国,从秦皇岛到拉萨,从珠海到鄂尔多斯,这些城市的汽配城建设或多或少都留下了张军的印记.

汽配城是相对成熟的有形市场业态.对于陈彦岗的“汽车庄园”而言,先行开业的“晨阳国际汽配城”是其踏足汽车界的第一步,也是其打造汽车文化公园的基础,未来二者将连成一体.因此,汽配城在整个项目中有着举足轻重的作用.

“在海外,汽配城被称为‘中国模式’,是中国独有的市场形态.”张军称,由于消费能力的多层次需求,这种模式在中国还会长期留存.

在确定要分食汽车后市场这块大蛋糕后,陈彦岗迅速展开了人才猎捕行动.他很清楚,自己对汽车是外行,无论是汽配城还是汽车文化公园,都需要真正的行家里手.

为此,陈彦岗曾手提几十万进京“抢”人,但请来的两任汽配市场总经理都在开业前相继离去.

“这是我负责的第十五个汽配市场.”张军说.半年前陈彦岗从网上搜到他的信息,然后通了个,他就过来了.两人一见如故,共识颇多.

除了张军,陈彦岗还请来中国汽车有形市场领域最为资深的专家―原北京亚运村汽车交易市场总经理、现任中国汽车流通协会有形市场分会会长苏晖,借助其掌管的策划团队为整个项目把脉.

今年6月2日,总占地450亩、呈兵营式建筑布局的“晨阳国际汽配城”开业,一期占地168亩.开业之时,招商已经完成了大半.

和汽车文化园区一样,晨阳汽配城也成为承德双滦区的重点项目.“双滦区的规划是要搞一个大的省级物流园区,对于园区内的项目,考察来考察去,最后决汽车城,因为承德作为保有65万辆汽车的城市,至今还没有一个成形的汽车后市场.”张军指出,另一方面,承德的定位是国际旅游城市,但散布在街面上的汽配、汽修店非常影响城市形象.因此,“我们提出通过建汽配城,来归行纳市,集中经营,既美化城市,又提升业态的档次.”

最终,陈彦岗以每亩40万元的商业用地价格买下了汽配城的土地,项目拥有40年的独立产权.这个价格在承德而言,并不便宜,但投资收益显现的速度却比陈彦岗做房产开发还要快.

“房子还没盖好,我们的投资就收回来了,几个亿已经到账.”这一点让陈彦岗和张军很是欣慰.

“现在北京的二十几个汽配市场基本上都没有产权,都是租赁式的.”而晨阳汽配城采取租售结合的方式,全部361个商铺最终被两百多户投资者买走,然后再交由晨阳来代其向外租售.随着前期招商的顺利进行,资金投入很快全部收回.

从去年5月26日立项,到今年6月2日建成开业,晨阳汽配城的全部审批过程只用了一年.

承德市为晨阳汽配城项目成立了专门的工作协调组.除了税收、财政给予支持外,为了配合汽配城招商,承德市的、工商甚至出台了一些行政干预政策,要求汽配行业从业者必须归行纳市、统一经营,否则就不予颁发企业经营许可证.

地有了,人有了,剩下就是商机了.很快,自北京“限购”的市场变化,给晨阳汽配城献上了一份“大礼”.

张军解释说,作为国内汽车消费的重镇,北京同时还是全国汽车配件的特大集散地,遍布京城的汽配城除了满足当地的市场需求,另一个主要渠道就是销往外地.但是,“目前北京有19家汽配城都在五环以内.根据北京实施的限行政策,外埠车不能进五环,而外地买汽车配件是要汽车拉进拉出的,这导致很多商户在北京之外寻找出口.而承德离北京一步之遥,不仅没有这方面的限制,还有政策优惠,所以我们招商才会这么快.”

在“汽车庄园”里搞汽车大道（4S店集群）也是出于这个考虑,北京“限购”后,商家要生存,承德是主要出口.而承德在汽车销售方面的商业意识还比较落后,不像其他城市,很多汽配市场都已经更新到第二代了.

按照规划,汽配城最终将建成涵盖所有配套体系的一站式服务链,真正形成“城”的规模.

汽车商业地产憧憬

在参与组建了诸多一线城市汽配城的张军看来,晨阳汽配城并不具备太大的挑战实力,但他在汽配城与汽车文化公园的联动布局中看到了发展前景.“业态必须互相支撑,这样开车的、买车的、玩车的,都可以在这里找到自己喜欢的项目,做单一了不行,大老远跑来只为办一件事,就不会有吸引力.”

这一项目也使陈彦岗成为汽车商业地产领军人物之一.

实际上,做汽车主题公园,陈彦岗并不是“第一个吃螃蟹的人”,全国范围内,目前有12家在建的汽车主题公园.苏晖说,过去一年内,有二十多个城市将汽车主题公园列入规划.

“这与国家大的政策导向有关,‘十二五’规划中提出拉动文化娱乐消费,这对汽车文化产业化是一个契机.”张军表示.

而作为房地产商涉足汽车业,陈彦岗更不是第一人,目前全国诸多汽车市场以及汽车经销商集团,背后的投资方都是房地产商人.

2008年,从事建筑业十多年的陈彦岗拿到了房地产开发资质,成立了河北晨阳房地产开发有限公司.在承德成功开发了几个地产项目之后,陈彦岗便开始筹备业务拓展.

2010年,一场席卷中国的“汽车主题公园热”吸引了诸多房地产开发商的目光,也促成了更多地产和汽车亲密接触的案例.陈彦岗也不例外,在充分论证了国内现有的各种汽车市场业态的商业前景后,“汽配＋汽车文化＋旅游文化”的新型商业地产成为陈彦岗的首选.

人们习惯将这种涵盖了汽配市场和汽车主题文化公园的庞大汽车园区也称为“汽车城”,但实际上,与各经济开发区以汽车制造厂商为主构成的“汽车城”完全不同,新型“汽车园”所包含的恰恰是汽车制造业以外所有和汽车相关的领域,比如销售、服务、娱乐等相互链接的行业.而汽车与商业地产结合后带来的升值空间则是最大的投资看点.

像这样的综合型汽车项目,业态所包含的因素越多越好.承德先天的旅游文化优势,对晨阳汽车基地尤其是汽车文化公园的带动作用会相当明显.

张军坦言,商业地产开发项目确实存在不确定性,但就汽车商业地产而言,随着汽车保有量的逐年增加,配件市场需求逐年加大,其投资回报是可以预期的.

汽车商业地产

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在苏晖看来,汽车商业地产兴起的大背景是中国的城市化进程.“现在各个城市都在进行新的城市规划,随着城市用地日趋紧张,汽车消费集中在市区的方式必将改变.”其中,像晨阳汽配城及汽车文化公园这种综合型多业态的汽车园区将成为主流.

但并非所有的地产商都能在汽车公园上转型成功,这一点,鄂尔多斯的铜川汽车产业博览园似乎已经成为反面案例.该园区建成后,房产被一抢而空,但招商却毫无进展,空置率一直高居不下.

经验丰富的张军说,“交通、消费观念、市场空间以及运营模式,都是决定汽车商业地产投资能否成功的主要因素.”

而从这几方面来看,与成都、武汉、长春等有汽车制造业基础的城市相比,承德在将汽车文化与商业地产的结合上似乎具有更为充分的基础和更广阔的前景.

能让这个“汽车庄园”未来进一步增值的另一个重要筹码是：按照规划,2013年,三条高速公路将在这里汇聚,分别是承唐高速（承德至唐山）、

承朝高速（承德至辽宁朝阳）、承秦高速（承德到秦皇岛）.“到时这里将成为‘高接高’的出口,将承德与北京、张家口、石家庄、赤峰乃至整个内蒙和辽宁都连成一线,届时晨阳汽车文化公园的辐射半径将再度扩大.”张军说.