澳洲搜房记

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澳洲租房者的数量多于购房者,特别是本国的年轻人更喜欢租房,所以租赁市场要比购房市场更为火爆.这一点与国内房产市场有所不同.

我于2005年7月底登陆澳洲.那时正值澳洲的冬季,从出了机场的一路上,我四处打量着悉尼这座早就闻名遐迩的国际化大都市,透过车窗,我发现一路上并没有什么高楼大厦,公路也远没有北京那样宽敞,一点国际化大都市的范儿都没有.

合租的烦恼

有过国外生活经历的朋友都知道,刚出国的时候,大家买东西、交房租和学费等等都习惯地进行换算,所以刚开始的时候,觉得什么东西都贵.房租在日常开销中占的比例是最大的.大概占到了70％～80％左右的水平.于是,许多留学生为了省钱,有的选择两个人或三个人合住一个房间,有的选择当厅长(住客厅),有的则住在离市区较远的地点,每天乘坐火车往返于学校与住所之间.

我在悉尼的第一处住所是一个朋友帮忙联系的,是与一对悉尼大学的河南“小夫妻”合住一套两居室.这里离学校很近,走路大概5分钟的样子,所以很方便.当然,由于极佳的地理位置,我的这个小单间价格上不便宜,一周折合人民币约1000元.需要说明的是,这只是2005年的价格,现在的价格要翻了1倍.我在这里住了大概2个月时间,留给我印象最深的就是其完善的配套设施,游泳馆、健身房和车位之类的公用设施都是免费向住户开放的,公寓中用水也是不向业主收费的.

为了省钱,2个月后我准备搬到远郊居住,在澳洲找合租房一般有以下几种途径：第一,是通过朋友介绍,这是最为省事儿的方法,但如果今后在房租或者其他方面与朋友产生矛盾就有些得不偿失；第等于,是通过澳洲当地的报纸和网站来获取相关信息；第三,就是通过学校广告板或者电线杆上的招贴广告来获得租房信息.

我的第二个住处是通过报纸所找到的远郊的一栋大“House”,“House”在国内一般都是指有前后院的别墅,这也是好多人为之奋斗的目标.其实,国外的House也分好多种.悉尼除富人区外的大部分House都是历史比较长,可能会经过几代人一直传下来.由于年代比较久远,所以好多House外观看上去都比较旧,但其实内部设施都很齐全.虽然没有公寓的配套设施完善,但House的居住空间却远远大于公寓楼房.

我所住的这个House的房东是一位早期台湾移民,她是一个虔诚的基督徒,每周都要去教堂做礼拜.这套房子里一共住了6个房客,大家平时都各忙各的.很少有碰面的机会.1个月后的某天,我放学回家,发现家门口聚集了好多人,竟然还有.难道是被盗了正在疑惑时,一个人走到我面前,拿着一张通告告诉我说,这所房子本身存在产权问题,法院早已经对房东下了限期搬家的通知,可她竟然瞒着所有人,让大家都措手不及.我们所有人被责令当天必须搬离此处.就这样,我和另外两个中国留学生拉着行李箱,当天夜里成了无家可归的人.看来并不是每一位基督徒都厚道啊.

租房市场比购房市场火爆

有了这次的租房经历,我决定自己租一套房子,自己当房东.和国内一样,一般整套房屋的出租都是从中介手里租来的.而不同的是,澳洲的租赁业比较成熟,租赁公司的信誉也比较好,所以房东通常会主动把出租房屋全权交由租赁公司管理经营,包括房屋的保洁、维修、租赁以及买卖等.中介每年会从租赁费用中抽取5％～15％作为管理费,而其不得向租户收取任何手续费.另外,租赁程序也比国内规范,需要银行开具的、工作单位的单位证明,护照或者驾照原件等.在租赁期中,中介还会定期对所租售房屋进行检查,主要是针对居住人员和房屋卫生状况,如果发现租户在租住期限内对房屋有不同程度的损坏,租赁公司有权终止租赁合同.需要指出的是,澳洲租房者的数量多于购房者,特别是本国的年轻人更喜欢租房,所以租赁市场要比购房市场更为火爆.这一点可能也与国内房产市场有所不同.

在通过层层筛选之后,我的租房申请得到了批准.我在离市区大概20分钟火车车程的Burwood区租了一套三居的房子.这是一套比较老的住宅楼,大概有五六十年的历史.虽然外现有些旧,但房屋内部维护得很好.另外,澳洲的House和住宅里基本上是不装空调的.这可能与当地人的环保理念有着直接关系.与此相关的还有澳洲的建筑理念,都说澳洲生活节奏慢,从盖楼的速度也可以看得出来.一栋住宅楼的平均建设时间需要3～5年,这个时间要是在国内肯定已经起了无数栋楼房了,可澳洲住宅的平均寿命却是80年,差不多是国内楼房的3～4倍.这也就大大避免了重建再建所带来的资源浪费和环境污染.

华人带来了“炒楼花”

在打工过程中,我结识了好友James,他是从福建来澳洲读书的,由于历史原因,悉尼的福建人很多,James有几个亲戚是悉尼的老移民了,所以他在这里的关系网比较丰富.

福建人自古就有向海外移民的习惯,而且多数福建人都很能吃苦,他们每年在海外汇回福建的外汇数目相当可观.James告诉我,他们村子判断这个家庭是否富有的标准就是看谁家的楼盖的气派,而盖楼的钱自然是家里的男主人从海外汇回来的.James同样也保持着福建人的传统,他倒更像是在全职打工读书.他在装修队里面做小工,每天的薪水是我们的3、4倍.这样的装修队并不是什么人都可以进的,他们主要是由福建人组成,其中有一部分是黑民.因此,这种“高薪工作”必须要有相当硬的关系才可以获得.

随着近几年澳洲政府提出增加住宅面积建设的提议,澳洲房产业逐年升温.然而,由于当地工人短缺现象严重,人工成本高昂,澳洲对外来工人的依赖程度有增无减.廉价的中国工人,特别是“黑民”的人工费用只有正规工人的1/3左右,这也为黑民的存在提供了一定的生存空间.他们通常群居在一起,有着非常严格的保密措施,有时为了躲避移民局的检查,1个月就要搬几次家.尽管如此,他们仍然是澳洲房产业不可或缺的一股力量.

随着中国赴澳留学和移民人数的增多,在澳洲投资买房的中国人也随之增长.中国人在澳买房主要有三种方式：第一是已经获得澳洲绿卡的外国公民在澳洲首次置业可获得政府补贴津贴：第二是没有获得绿卡的外国公民如果在澳购房,需缴纳印花税,并通过严格的审批；第三是境外购房者可一次性全款购买.由于中国购房者日益增多,澳洲的房价,特别是悉尼和墨尔本这两大城市的房价在2005年到2008年经济危机前每年增幅达10％左右.在此之前,澳洲只存在现房买卖,而中国购房者的到来,把“炒楼花”这个概念也带了进来.

James利用其在建筑行业的关系,就在悉尼比较中心的位置百老汇大街购置了一处楼花,不同的是,楼花在一定期限内不能马上转手套现,这也防止了恶性炒房的发生.与国内相比,在澳洲投资买房并非是一个短期行为,因为澳洲房产市场相对比较成熟,总体趋势虽然看涨,但并不会出现北京这种一年内疯涨万元的情形,所以在澳洲投资房产是一个长期行为.另外,国内买房只是购得房屋最长70年的产权,而澳洲置业则是永久产权,这些优势也成为吸引中国投资者的关键因素.

真正接触到房屋买卖是在2008年的那次全球性金融危机后.受全球经济的影响,澳大利亚出现了继1990年后的首次经济衰退,GDP增长不到1％,失业率迅速攀升至6％,汇率也出现了严重缩水.此时,澳洲政府为刺激经济增长,出台了一系列政策.其中就包括对于首次置业者的补贴方案,即首次购买房产的澳洲人可获得政府的补助津贴,比例相当于首付额度,政府想通过鼓励澳洲人置业的方式拉动经济增长.

我的好友Lilian正是此时购买了她的首套房产.从挑选房源到最后成交总共用了3个月的时间.这期间,每到周末,她都会叫上几个要好的朋友陪她一起去看房.房源主要从中介网站上获取,上面有对该住宅详细的说明,如价格、设施、物业费、小区环境、看房时间等等.澳洲房屋的价格基本是公开透明的,标的多少就是多少,所以基本不存在侃价行为.而且通常一套房子的代理中介只有1家,只要是在网上公布的房源信息,图片和房源都是真实可信的,并不存在国内某些房产中介为了吸引客户发布虚假信息的行为.

经过综合比较后,Lilian选择了悉尼北区一处100平米的两居水景公寓,总价值为59万澳币,当时的汇率约合290万人民币左右.无论是从地理位置、居住环境,还是配套设施来看,这套房子的性价比都非常的好.可以说,同样的价钱,如今在北京能买到什么位置的房子,大家心里多少都有数.因此,在今年北京春季房交会上,有的中介提出了“在北京购房,不如到国外置业”之类的口号也就不足为奇了.

据澳洲外国投资者审查委员会(FIRB)的统计报告显示,海外投资在澳洲房地产领域的总投资额比此前一年的214亿翻了一番多,达到了455亿澳元.中国的海外投资在澳的房地产投资总数量排行中占第二位.最近我看了一则澳媒的相关报道,报道称最近在房屋拍卖会上竞相出手的多为中国20岁左右的留学生,他们告别了租房留学的传统方式,开始买房后出租,走上了“以房养学”的新的留学模式.

在此我想要说的是,在澳无论是租房,还是买房,希望大家在搜房时考虑到自身的实际情况量力而行.尽管澳洲房产市场规范、价格透明,投资者在购买时还需考虑到地理位置、汇率和购买时间等因素.这也算是我为海外搜房者提供的一个小小的建议吧.而我也希望这篇短短的“海外来风”,对国内动辄发高烧、打摆子的房地产市场,起到一点小小的建言作用吧！