cloettechester:去澳洲吧!

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黄梅时节家家雨.

6月24日,星期二,上海依旧被潮湿、闷热的梅雨包裹着.阳光一度成了奢侈品,人们的心情湿润与阴郁着.

不过,cloetteChester却神清气爽.因为这一天,是cloetteChester在阳光海岸所购物业CoolumTheBeach交房的日子.为了这一天,cloetteChester已整整等待了两年.

自此,cloetteChester在布里斯班的物业投资数量升级为8套.

过去两年间,她所拥有的7套物业平均增值了35％～40％,远高于澳大利亚房产10％的年升值率.尤其值得一提的是,她另外一栋位于KangarooPoint河滨公寓,短短一年时间,竟然增值34％,已由160万澳币上涨到210万澳币.

七年间,CloetteChester的个人财富数量不仅日涨夜涨,更为其开辟了一片广阔的职业天地.

2001年,CloetteChester放弃自己成功经营了20年的生意,投入到澳大利亚房产投资领域.在学校完成了相关房地产课程学习后,CIoetteChester顺利加盟澳大利亚久富盛名的WHICHPROPERTY　(以下简称澳洲威驰).

2005年,澳洲威驰在上海代表处正式设立.对澳大利亚房产市场和不动产趋势有着深刻理解的CloetteChester被公司委以重任,担任澳洲威驰中国区首席执行官,致力于帮助中国客户打造适合于他们的置业投资方案.

在中国,虽然海外置业已渐行渐近,但中国人的财富观、投资理念以及对风险的抗拒,总是让外资销售机构举步惟艰.

澳洲威驰也不例外.三年来,对中国市场不太了解的cloetteChester每天都忙得像“陀螺”：品牌拓展、投资讲座、房展会、新闻发布会、客户跟踪等

所幸的是,辛勤耕耘最后都开花结果了.

如今,澳洲威驰已在上海本土及外籍高端人士中小有名气.而cloetteChester也已与她许许多多的客户成了好朋友.

6月23日下午,在虹桥远东国际大厦24层,《财富地产》专访了cloetteChester.她的个人魅力、专业见识以及独特的投资理念,在温润的中国茶的氤氲中徐徐展开.

探路中国

《财富地产》：据悉,澳洲威驰已有超过20年的“工龄”,但在中国,却是一个相对陌生的名字,能否详细介绍一下澳洲威驰的公司背景、核心竞争力以及在澳洲的江湖座次等.

CloetteChester：澳洲威驰由两位成功的地产企业家MarkBorriII和TerryTaylor在澳洲建立,公司总部位于澳大利亚布里斯班.在业界已经有22年的历史,6年前刚开始转型做房产开发,之前一直从事房产营销代理.建立了超过25000名客户群体.

澳洲威驰的核心竞争力是在客户买楼盘之前,把大量的市场调研信息提供给客户,让客户对市场有全方位的了解,然后再去选择所要投资的物业,我们不仅仅只是把房子销售给客户,而是为客户提供卓越的服务,通过严格的评估体系为客户甄选高品质的房源,深入调研相关市场数据以及人口增长趋势,发现那些希望建立最佳资产组合的投资人士,在此基础上,培养长期忠诚的客户关系.

《财富地产》：2005年,澳洲威驰在上海正式成立代表处的初衷是什么代表处主要的工作职责是什么

CloetteChester：澳洲威驰的客户来自全球,其中有很多客户是驻上海的海外人士,主要来自英国、瑞士、美国、法国、新西兰等地.为了更好地服务这些客户,于是在上海设立办事处.后来,这些海外客户又将我们代理的项目推荐给中国本土朋友,澳洲威驰又将触角伸向了中国本地的投资者.这些客户主要集中在上海、北京、广州、杭州以及香港等地.

澳洲威驰是首个在上海开设永久性代表处且真正独立的澳大利亚房产咨询机构.它的一项基本工作就是向客户传递澳洲最新的房产市场动态,为客户提供澳洲人口变化趋势、近期的经济状况以及深入剖析一些会影响置业选择的根本要素等.从而发现个人需求并确立明确的投资目标,通过专业背景及对市场的敏锐洞悉,最终能够为客户制定出专属的长期置业投资组合计划,寻找到最适合他们生活方式的梦想家园.

销售澳洲

《财富地产》：据悉,澳洲威驰最近在中国市场主推WhiteShells和Breeze两个项目,请问,这两个项目有何独特之处

CloetteChester：WhiteShells和Breeze是澳洲威驰旗下自主开发的两个房产项目.WhiteShells坐落在澳大利亚昆士兰州的阳光海岸的马库拉(MarcoolaBeach)海滩之上,除了拥有舒适宽敞的室内空间,同时可以欣赏到白色沙滩、蔚蓝色的天空以及如水晶般清澈的海洋.

从昆士兰州布里斯班市中心驾车至WhiteShells仅需1.5小时,距离购物中心、餐馆、学校只需几分钟的车程,在2公里处,还可以欣赏到澳洲著名景点艾尔斯岩.

整座楼盘拥有48间设计豪华,装修精致,分别有2居室和3居室的套房,住房面积在121平方米至328平方米不等.

楼盘Breeze将是独一无二的坐落于马库拉海滩和原始沙丘旁,同时拥有豪华设计的公寓住宅,是摩登现代与原始自然的结合.Breeze与阳光海岸机场的距离还不到七公里,吸引了长期热爱在阳光海岸度假的南部投资者.

Breeze提供了96间一卧、二卧以及三卧室三种房型的公寓.每单元大小在76-355平方米之间,均为开放式设计为特色.视野横跨海滨沙丘和昆仑山脉.Breeze的中心位置是一个直径25米的礁湖泳池,完全按照世界级假日酒店的标准设计建造.另建有温水泳池,SPA,BBQ烧烤区,健身房,咖啡馆.可以在开放式草坪和独具特色的木板路上尽情享受阳光.

国家公园、医院、教育机构包括阳光海岸的大学和大规模购物中心、物业管理也一并覆盖,专业物业管理公司24小时全天候提供服务.

根据市政规划,Breeze将是Stockland区域内唯一一个住宅型物业,Breeze占地约三英亩,与Marcoola海滩和MtCoolum国家公园相依而伴.

《财富地产》：由于是海外置业,投资者对于当地的政策法规、经济发展以及风土人情的了解比较模糊,在澳洲,评定优质物业的标准是什么

CloetteChester：在澳洲,评定优质物业的首选条件也是地段、地段、地段.有些投资者认为在澳洲的情况可能与中国正好相反.其实不然.一个好的地段是非常重要的,因为好的地段是需求量最高的地方,也是大量的人口聚集的地方.一个黄金地段,相关的配套设施,如交通、学校、医院、银行等都相对便捷.澳洲比中国小一些,在中国每个区都有相对集中的商务中心区域,但在澳洲只有一个核心区,有些人是自己或孩子要过去读书,会选择离学校比较近的物业,或者到某个城市工作,会选择到某个城市买房.

澳洲威驰在精选房源时,这些房子都必须符合这些标准,在市中心或离市政配套比较近,都是低密度或中密度的房子.比如我们这一代,由于一家有三四个孩子,都比较喜欢大的别墅,但这不是未来的投资趋势.公寓是以后的一个发展趋势,因为澳洲人口结构与中国差不多,也逐渐趋向老龄化.好的投资要看好需求点以及供给.如果需求点在公寓,如果在郊外买一个大别墅,最后没有人去租,就空置了,没有投资价值.因此,好的投资地段非常重要.

与此同时,还要看租金回报率以及空置率情况.

税收减免

《财富地产》：海外置业最具诱惑力的是投资回报较高.目前,澳大利亚房产价格如何投资回报率及房产升值率为多少

CloetteChester：如果选择相同地段类型的房子,价格与中国差不多.如果买靠近河边或海边的景观房,价格相对会比较高一些.

比如位于黄金海岸Southport(南港区),在过去几十年里,已经成为黄金海岸最著名商业和店家聚集区,进而形成最大的中心商业集中区.近几年,由于快速扩张,南港区已以转型成一个现代化的中心生活区.澳大利亚统计局估计,未来五年内,每年将有约1000名新住民移居到南港区.人口的大量导入,带动了南港区房价的高涨.

而SouthportCentral(南港中心)是其都会的核心.全海景房,小区有BBQ公共烧烤区、景观绿洲、游泳池、娱乐区以及完整的度假设施.目前这个楼盘均价4600澳币／平方米,RMB30000／平方米.在我们客户中,有一对上海夫妻就购买了此处的物业.

对于投资者而言,前期投入的资金越多,投资回报率越高,房子本身的增值也会更大.根据2008年1月澳星银行的住宅物业报告,自1984年起,澳洲住宅物业回报率较股票证券投资高出3倍多,较商用物业和政府债券高出2倍多.每年得到的租金回报为7-8％,房产升值率则为10％左右.

但对于有地段优势的物业来说,其实远远高于这些数据.如布里斯班,在2007年商务区河畔公寓平均年增长率为22％；预计未来3年～2010年6月,房产价格的总增长率将达到26％.

《财富地产》：近两年,在中国由于房地产市场过热,投资成了敏感词汇.政府层面运用金融、财税杠杆有效抑制本土以及境外资金进行房产投资.那么,在澳洲投资房产,政府是层层设防还是鼓励投资如果是鼓励,在金融和税收方面有哪些体现

CloetteChester：在中国,为什么政府一直对房地产市场的投资进行抑制,是由于供给量已经大于需求量,无形中抬高了房价,空置率也居高不下.这就使得真正需要房子的人买不起房子.而在澳大利亚,情形却正好相反,需求量大于供给量.据我所掌握的数据,目前,澳大利亚缺20万套新房.需求量的高企,对于投资者而言可以持续获得高额的租金回报率.在澳洲,房产空置率低于15％,有些地区甚至低于1％.

因此,在澳洲,政府对于海外投资是积极鼓励与支持.但澳大利亚政府不鼓励短期的投机行为,政府鼓励超过一年以上的置业计划.

而在征税方面,政府有两个不同的政策：如果购房者购置的物业是用来自住的,不需要交纳房产增值税：如果购房者购置的物业是用来投资的,那么购房者是需要付税的,付税的基数是收入与花费的差价.如果是负收入,也就是每年持有房屋的花费高于收入,就不用交税.并且负收入的额度每年可以累积,只需每年对澳洲税务总署备案,届时可以抵扣房屋的增值税.

在澳洲,政府是多方位保护投资者的利益.只要你有资金,有还款能力,澳洲政府非常欢迎海外投资者到澳洲置业.你可以自己去澳洲看房子,看房子的一切合理费用,在你购买物业时,也是可以用来抵税的.

比如我现在常驻上海,但我一直在澳洲进行物业投资,从某种程度上而言,我也是一个海外投资者.所以当我在进行房产投资时,每年往返中国与澳大利亚的费用也可以用来抵税.

《财富地产》：澳洲政府从多方面积极鼓励海外投资,那么,这样会不会造成境外资金抬高房价相对于海外投资者,澳大利亚本土居民的投资情况如何　CloetteChester：这是一个非常好的问题.在澳洲,政府有规定,如果某个楼盘要把房子销售给海外投资者,那么只能出售所有物业数量的50％,剩下的50％必须卖给本地投资者.这样既保障本国居民的房产投资,又限制了海外投资者抬高房价的可能性.同时,还使双方的物业价值得到了有效的保护.

有一点不同的是,在澳大利亚,海外投资者只能购买新房或期房,不能购买二手房,除非你已移民,成为澳大利亚永久性居民.

利息抵税

《财富地产》：在澳洲,投资买房后能确保出租吗怎样进行物业管理

CloetteChester：拿布里斯班来说,现在城中&

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至于物业管理,你可以托付给物业管理公司,他们负责安排你房屋的出租事宜,当然得收取一定的费用.对于长期出租的物业,根据昆士兰州(Queensland)的规定,物业管理人的基本费用是75％加上10％的GST税收以及第一周的租金.同时,还要收取每个月5澳元的文书报告费用.

如果是出于度假的目的租用物业,基本费用是所有租金收入12.5％再加上每个月5澳元的报告费用,同时还有一些额外的费用,例如：电费,床上用品租金等等.

有的开发商在卖给你房屋的时候,就有一个包租的项目,但是事实上在市场租赁火爆的情况下,很多投资者发现还不如请物业管理公司来打理,租金相对高一点,长期下来,也是一笔不少的资金.

《财富地产》：目前为止,已经在选择在澳洲置业的中国客户,一般是选择一次性付款,还是也会向银行贷款

CloetteChester：中国人较为习惯一次性付款,而在海外买房,向银行申请贷款是一种非常普遍的做法.对于我们的中国客户,我总是建议他们向银行贷一部分款,因为在澳洲,所有的银行利息都可以用来抵税.因此,贷款的投资回报率比不贷款要高.既然是投资,就如同做生意一样,需要策略.

在内地,只要与开发商签订了买卖合同,购房者从此开始就要供房了,虽然与交房时间还有一段距离.但在海外则有所不同,如果买的是期房,买家只需付房价的10％作为首付.根据法律规定,此费用必须存在律师行的银行信托账户里,可以收取相应利息.从那一刻开始不用供楼,如果是明年盖好,那就明年交房前3个月开始办按揭,什么时候交楼什么时候供楼,所有置业相关费用都等交房后才支付.

《财富地产》：海外置业虽然前景可观,但也存在一定的风险.作为一名专业投资者,您觉得海外置业一般要注意哪些问题

CloetteChester：对于投资者而言,海外置业必须首先了解投资地区的经济发展情况,当地法律政治、土地所有权抵押税收、移民等问题.同时,还要考虑置业的动机,是什么的需要促使你买房子.留学要买房子,首先考虑的不是房子的升值潜力问题,而是离学校的远近,与各种教育设施以及交通的便利性.

移民要买房子,就要考虑公共交通建设,当地就业情况,小区基础设施建设,经济发展状况,华人社区等因素.

而作为投资,则较为复杂,投资的物业类型一般分为公寓与别墅,选择公寓投资,就是要相对高的租金回报,当然离CBD越近越吃香.别墅投资就更注重土地升值潜力的大小问题,这要看政府开发的倾向.

同时还要考虑投资地居民的生活方式及生活习惯,要考虑长期居住的问题,因为大部分人购置海外物业,最终还是希望将来自己可以居住.因此,不适宜投资面积过小的物业,最起码要50平方米以上,因为在国外,50平方米以下的物业,银行不愿意贷款,这说明银行对此种房源投资前景不看好.

永久产权

《财富地产》：请说说澳洲房产的产权情况.

CloetteChester：在中国,房产产权的拥有期为70年,而澳洲的房地产产权是永久产权,只要你在澳洲买了房子,你的子孙后代世世享有这座房屋.而且在现房交割后就立即获得产权.同时产权是私有制,无论现房期房,只要你想卖,你随时都可以卖出.

《财富地产》：您目前的身份是中国区首席执行官,那么,您对中国的房地产市场了解程度如何对于中国房地产市场未来的发展态势持怎样的看法

CloetteChester：(哈哈大笑！)老实说,我对中国房地产市场了解程度不深,仅仅一点点而已.但我正在努力从各个方面、各个渠道,希望以后能更充分地了解中国房地产发展的轨迹.

至于中国房地产市场未来的发展,我真希望有一个水晶球可以告诉我,中国以后的房价是涨还是跌,别忘了,我也是一个投资者哟！如果我有足够多的钱,我会考虑将物业买在新天地一带,因为有很多人,不管是外国人,还是中国本地人,大家都希望住在新天地那边.还有就是虹桥,其它区域,即便是价格便宜的别墅,我也没有考虑过购买.因为不能说便宜的就是一个很好的投资.

我的投资原则是地段决定一切.