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[摘 要]房产是一种特殊的商品,其价格的形成同时受到市场和政府干预两个方面的影响.税收作为政府对房地产进行干预的主要工具之一,能够对市场供求产生一定的作用,进而影响其价格.不同的市场参与主体往往在同一价格下发生不同的市场行为,本文从税收经济学原理角度出发,认为从面向房地产开发商和投机者的税收政策入手,合理的利用税收杠杆,将对对促进房地产业健康发展作用显著.
[关 键 词]房价税收供给需求
近年来,随着中国经济的不断发展,房地产的投资也不断升温.而关于房地产商品价格的确定,一直以来,争议颇多.一般认为,房地产商品的价格是由市场来调节的,应由供求关系共同决定,但事实上,影响中国房地产市场的因素是多样的,主要有地域的经济发展水平、市场的供求状况、政府的宏观经济政策等等[1].税收作为政府宏观调控的有效工具之一,对房地产市场的供求状况以及价格形成存在较为显著的影响.而有什么影响?如何影响?明确这些问题将有利于国家运用税收杠杆对房地产的价格进行宏观调控,抑制投机,促进房地产业的健康发展.
一、房价形成过程的机理分析
房地产是房产和地产的总称,又统称为不动产.包括土地和土地上的定着物,即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务关系的总和,是房产和地产的结合与统一.
从经济学层面分析,房地产商品的价格由市场供求决定.其需求可以分为居住需求和投资需求,其中居住需求属于刚性需求,与城市发展、人口数量等密切相关；投资需求较有弹性,与人们的市场预期、国家的金融财政及其相关制度政策等联系较大.供给方面可以分为新增供给和存量供给,其中新增供给主要指新上市销售的楼盘；存量供给主要指二手房、已购公房、以投资为目的的个人购置用于出租或销售的新房等房源.从目前我国房地产市场发展的现状来看,刚性需求将随着经济及城市的发展呈稳定平缓的上升趋势,但投资需求随着房价的不断上涨急剧膨胀.与之相对,尽管实际房地产的供给充足,但受到地方政府、开发商、中介以及投资者等多方对利润追求的影响,市场呈现供不应求的表象,从而进一步推动了房地产价格的上涨.
从社会学的角度来看,房地产品是文明社会人类生存的必要条件之一,具有固定性、地域性、稀缺性以及异质性等特点.这就决定了房地产商品具有一般商品的属性,同时还具有社会福利性.因为作为房产承载体的土地是大自然赋予人类的资源,土地的总量对于一个国家来说是有限的,这就决定了土地的供给在宏观上完全缺乏弹性,理论上土地的价格将会随着需求的增加而提高,但是由于土地的使用关乎国计民生,国家作为土地的所有者,在出让土地使用权的过程中,必须同时考虑垄断利润最大化和社会福利函数最大化两方面的因素.假设土地市场中,政府作为垄断企业,面对的需求函数是一个连续的单减函数,设市场的价格函数为P等于P(y),其利润最大化为:
max[y×P(y)-C(y)]其中:y为产量,P(y)为价格函数,C(y)为成本函数.
令其对产量y的一阶导数为0,有:
P(y)+y×P1(y)等于C1(y)(公式1)
这就是垄断企业利润最大化的条件.而作为土地垄断者的国家,其所追求的目标还包括社会福利的最大化,即社会福利函数为:
W(y)等于U(y)+G-G(y)其中:W(y)为社会福利函数,U(y)为效用函数,G为原始禀赋.
其社会福利最大化为:max[U(y)+G-G(y)]
令其对产量y的一阶导数为0,有:
U1(y)等于C1(y)(公式2)
把公式(2)代入公式(1)得:
P(y)+y×P1(y)等于U1(y)(公式3)
公式3揭示了政府在土地价格制定过程中,即考虑政府收益,同时兼顾社会效益的定价原则.
上述分析表明,依附于地产之上的房产的普通商品属性有所改变,其价格的确定不仅仅依赖于市场的调节,还受到政府政策的控制.即:土地的供给量、房地产商品的价格、政府的效应这三者之间是密切相关的.作为土地的垄断者,政府可以通过对地产的定价,利用地产与房产之间的传导性,直接影响房地产商品的价格,另外,政府通过对金融、财政政策的调整以及改变对房地产市场的监管力度等方式,可以间接的影响房地产商品的价格.
二、税收对房价形成的经济学影响
政府作为国家财政政策实施的主体,首先其最主要的目的是获取收入以满足公共支付的各种需要,而现阶段土地的垄断使得政府具有追求垄断利润最大化的动机,其次,作为国家机器的权利机构,政府必须充分的考虑社会福利的最大化、社会公平、社会稳定等因素,因此必须在平稳房价的过程中有所作为.这两个目的可以通过直接干预和间接干预的手段得以实现.直接干预主要是指在房地产开发和转让的过程中,设置资金或者政策壁垒,间接干预则是指运用金融政策和财政政策的调节作用.
假设在政府宏观调控下中国房地产市场主要有三个参与人：房地产开发商、投机者和住房消费者,则税收政策中税率、税基、和税种的变化分别会对这三者产生不同的影响.
对一般的住房消费者产生影响的税种有:契税、印花税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税.
对开发商产生影响的税种有：耕地占用税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税和土地增值税、对投机者产生影响的税种有：企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税.
假设其他非价格因素不变,仅考虑税收对房地产商品价格的影响.
从消费者的角度来看,如图1所示:
图1表明,如果税收增加,则相当于提高了消费房地产商品的门槛,需求下降,引起曲线D向D1方向移动,从而导致房地产商品价格的下降；反之如果税收减少,则相当于降低了消费房地产商品的门槛,需求上升,引起曲线D向D2方向移动,房地产商品价格上升.
从开发商的角度来看,如图2所示:
图2表明,如果税收增加,开发商的单位成本加大,对于房地产这一特殊行业来说,单位成本的加大意味着巨额资金的投入,在某些开发商无力承受的情况下,使得供给下降,引起曲线S向S1方向移动,从而导致房地产商品价格的上升；反之如果税收减少,单位成本降低,利润空间增大,在追求最大利润目的的驱动下,开发商的供给上升,引起曲线S向S2方向移动,从而商品导致价格的上升.
从投机者的角度来看,如图3所示:
图3表明,税收增加,投机者的交易成本上升,促使供给降低,引起曲线S向S1方向移动,同时由于投资风险的加大,投机者的投资需求降低,引起曲线D向D1方向移动；如果税收减少,随着投机者交易成本的下降和风险的降低,供给和需求将同时上升,引起曲线S向S2方向移动,以及曲线D向D2方向移动.由于税收能够同时影响投机者的供给与需求,因此,投机市场上商品价格的确定主要取决于税收对于供给和需求各自影响程度的大小.
从目前中国经济较发达的大中城市的现实情况来分析,房地产商品的需求变动不是太大,商品房无论贵贱都能销售火爆,这从消费者彻夜不眠排队抢号等诸多现象中便可窥一斑.这种现象的产生固然有房地产开发商炒作的因素,但从中依然反映出大中城市房地产商品需求较大这一市场信号.究其原因,房屋是现代人的安身之本,随着国内大中城市消费水平的不断提高,居住条件的改善是社会经济发展的必然产物之一.
通过税收杠杆对房地产商品价格产生的影响,从消费者角度看,由于其需求弹性较小,因此税收的影响作用不显著.但是投机者将房地产商品作为获取利润的载体,其需求弹性很大,税收能够产生显著影响作用,进而调节房地产投机市场中的商品价格.
虽然土地具有有限性和稀缺性,但从目前中国大中城市土地开发的情况看来,富余空间较大.例如1996年～2000年,北京平均年土地购置面积为300万平方米左右,高年份为460万平方米,低年份不到200万平方米.而2001年后,土地供应发生了巨大变化,土地供应量大增.2001年北京市土地购置面积和土地开发面积分别达到1471.82万平方米和1162.72万平方米,分别比上年增长173.05％和152.69％.2002年土地购置面积高达2092.50万平方米,比2001年又增长了42.17％,最近两年有所减少,但年土地购置规模均保持在1400万平方米以上的水平,是1996年～2002年间的4倍多,土地开发面积2002年后增长放慢或下降,主要是因为2001年增长太快.从中期看,北京市土地供应增长速度明显快于竣工面积和销售面积增长速度,用于房地产发展的土地供应十分充足.因此从厂商追求利润最大化的角度出发,房地产开发商的供给弹性相对较大.税收对房地产商品供给的调节作用显著.另外如前所述,由于投机者的供给弹性也很大,税收同样能够显著的影响房地产投机市场中的商品价格.
上述分析表明,从面向房地产开发商和投机者的税收政策入手,能够较为显著的改善房地产商品的供求关系,进而对产品价格的合理稳定起到一定的宏观调控作用.
三、结论
经济学原理显示：税收能够直接影响房地产商品的市场供求关系,进而间接影响其价格的形成,因此在对房地产市场进行宏观调控的过程中,作用显著.当房地产市场出现失灵,产生负的外部效应时,税收杠杆能够在一定程度上进行纠正,使资源的配置重新趋于合理.
而且,税收通过加大投机者的交易成本,提高其投资风险,降低了房地产投机市场的供求总量,进而抑制了投机行为,平抑了市场价格,从而进一步促进了房地产市场的健康发展和整个社会的团结稳定.
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J].涉外税务,2007,（11）“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文”