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房地产业承载了国人多少希望和梦想,造就了一大批成功的创业者,提供了数以千万计的就业岗位,贡献了数量可观的财政收入.作为国民经济的支柱产业,如今已经走到了十字路口,预测涨势依旧者有之,预测大势已去者有之,众说纷纭,莫衷一是.中国房地产业到底何去何从?
供过于求的趋势不可逆转.在住房体制改革后,通过十多年的快速发展,不仅住房供需矛盾得到明显缓解,有些地方甚至出现了供过于求的现象.2011年全国在建商品房在3000万套以上,之前开发商的库存房地产和消费者手中的闲置房亦在3000万套以上,再加上十二五期间建设的3000多万套保障房,几年后,中国城镇可供给的住房在1亿套左右,可供3亿人居住,相当于现有城镇住房需求的30%至40%,供过于求的状况难以逆转.
回归常态是大势所趋.不可否认,中国房地产业的发展取得了举世瞩目的成就,这是一种暴发式、跳跃式、超常规的发展,10年建了20年的房,聚集了超乎寻常的生产要素,吸纳了国人近半的消费能力.房地产业在改善国人居住条件的同时,副作用和不良反应亦相生相伴,投资增值推升住房价格,过度买房抑制其它消费,过速发展透支未来潜力.由于地方财政对房地产的依赖性过强,房地产投资投机风日盛,房地产投融资政策过分宽松等因素,导致房地产业风险逐步累积,一些地方的房价已达十年前的10倍,住房价格泡沫严重,民众在住房需求方面的投入比例过高,抑制了其它方面的消费需求.经济失衡严重、消费动力不足、经济缺乏后劲,房地产业的风险已经对金融体系安全构成潜在的风险,房地产业回归常态已是大势所趋.
结构性发展机会依然存在.改革开放后,随着各种生产要素不断向城市聚集,城市化进程悄然开启,当住房制度改革打破了房地产业发展的瓶颈后,城市化成为中国房地产业发展的主要动力.在这一过程中,北京、上海、广州、深圳等城市得以快速发展,当土地资源紧缺、交通效率低下、生活成本过高成为城市发展的瓶颈后,这些城市的城市化空间就变得十分有限,房地产业的发展空间也相对有限.与此相反,中小城市的城镇化率还不高,工业化正在加速过程中,农民及外来人口向中小城市转移的动力要强于大城市,中小城市主城区长住人口还有增长的空间,从中长期看,中小城市房地产业在度过短暂的困难时期后,还会有一个较好的成长期.
升级换代是主要动力.中国的城市化进程,造就了大量的城镇住房增量需求,推动房地产业的大发展.在城镇人口比例达到50%的情况下,城市化速度减缓不可避免,城市化的绝对空间相对有限,城市化对房地产业的推动力就会相应减弱.但中国经济的现代化进程不可逆转,百姓生活的持续改善是大势所趋,人们对住房的改善性需求会与日俱增,拆旧建新、完善功能、追求舒适、以小换大,将成为未来房地产业的主旋律,升级换代将成为未来房地产业的主要动力.
中国特色无法复制.中国建立了社会主义市场经济体系,并取得了巨大的成功.有人就把完全市场化当成法宝,认为房地产业应该完全市场化,土地市场化、房产市场化,涨跌都由市场说了算,政府不必干预；在房价高涨的背景下,又有人怀念起过去计划分房的模式.笔者认为,上述两种说法均不可行：其一,过去完全计划式的住房保障制度,造成了住房的严重短缺.其二,中国不具备房地产业完全市场化的条件.完全市场化是以相关生产要素相对充裕、靠市场调节能有效配置为前提.土地不仅是最重要的生产要素,而且是不可再生的生产要素.中国国土面积与美国相近,人口却是美国的4倍,实行的是国家和集体所有的制度,土地不能完全市场化,决定了中国房地产业也不能完全市场化.否则,十分有限的土地和房屋,就会在完全市场化的名义下,相对集中到少数富人的手中,造成富人过度消费,穷人居无定所.中国房地产业注定要走中国特色的发展道路,无法复制别国的模式,那就是靠政府的手结合市场的办法解决大多数人的基本住房需求,靠市场的手解决少数富人的高端住房需求.