房地产商噤声回暖

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1月14日,保利地产（600048.SH,以下简称保利）率先发布2012年业绩快报.报告显示,其各项财务指标均同比有所增长,其中,签约销售金额同比增长39%至1017亿元,成为“千亿俱乐部”的新成员.

回想一年前的此时,房地产行业的沮丧程度犹如等待末日降临.可不出大半年,房地产紧锁的眉头渐舒,“回暖”之声四起.

截至2012年底,销售额过千亿的开发商已达3家,而排行靠前的开发商均已全部甚至超额完成了一年的销售计划.

这让行业对新的一年充满期待.

购房者方面,尽管限购不见放松迹象,但日子还要照过——要买的房子还得买.在压抑了近3年之后,一线城市的刚需开始集中释放,观望者们涌入市场.在北京,“全款购房”的小广告四处可见,这显然是着急了.

开发商方面,销售金额连月攀升,土地储备不足的房地产公司们有些措手不及.2012年底,整个土地市场仿佛经历了年底大甩卖一样,开发商尽其所能地拿地,销声匿迹已近2年的地王又重新出现,北京、上海等一线城市的地价水涨船高.

小开发商拿地越来越困难,他们有的开始打点行囊,或转做房地产投资基金,或干脆告别行业.

而留在行业中的公司,为了绕开“限购”,也开始尝试不同的商业模式,导致商业地产不温不火地发展了几年后,在2012年大热了一把.同时,像旅游地产、养老地产、文化地产等新的业态也如雨后春笋般冒了出来.

无论是商业地产还是住宅地产,在个别城市也仿佛听到泡沫嗫嚅的声音.鄂尔多斯房价暴跌,温州炒房断供,海南库存越堆越高等整体形势向好的背后,隐藏着巨大的不确定性.

纷繁复杂的2012已逝,2013年好不好过?《英才》记者专访了几位房地产企业家,试图勾勒出他们眼中的2013.

调控正在失效?

房地产行业已经在“史上最严厉”调控下生存了近3年,多少有些适应了,而伴随着时间的推移,新的符合购房资格的消费者不断进入市场,调控效果已不如当初.

“是加大剂量改打,还是改吃补药加大房屋供应量?”原中国房地产开发集团总裁孟晓苏将限购政策比喻为“麻药”,他在微博上如是比喻称,并且认为这种麻药已经逐渐失去效果.

以北京为代表的一线城市房价仍面临巨大的上涨压力,无论是年前媒体热炒的一天涨价60万还是一个月涨价70万,或许仅是个别现象,但仍能够反映出市场上“购房心切”者不在少数.

针对这样的现象,住建部一再用“坚决”、“绝不”等字眼来表示自己坚持房地产调控不动摇的决心,试图稳定市场预期,防止房价在短时间内剧烈波动.

中坤投资集团（以下简称中坤）董事长黄怒波曾对《英才》记者十分肯定地表示,限购政策不会在短期内取消掉,“即便开完后也得有半年的调研时间,政府肯定不会让房价一下子上来.”

万科企业股份有限公司（000002.SZ,以下简称万科）执行副总裁毛大庆在接受《英才》记者采访时也持类似观点,“房地产调控的持续是没有什么值得怀疑的”,“区域经济的均等化是一个中长期的过程,而在短时间内,大中型城市的资源优势非常明显,而在这个时间段房地产调控一旦放松,房价将出现难以估量的暴涨.”

“调控要看市场的状态.”首创集团总经理、首创置业（2868.HK）董事长刘晓光告诉《英才》记者,“我隐隐约约感觉到春天来了,但在市场变动比较大的时候,比如房价过快上涨,也会出现进一步的调控,也会有冬天.”

一线城市的房价借“回暖”之势略有抬头,但这在业内人士的眼中并不意味着“投资、投机”需求的回归,只是市场信心的变化,毛大庆认为,这并不应该成为调控“加码”的理由.

“快钱”难挣

“在北京、上海,销售价格的70%是楼面地价,这是开发商控制不了的.”阳光100置业集团董事长易小迪对《英才》记者称.

“动辄四五十个亿的拿地成本,小企业非要跟大企业拼,那根本没戏.”北京世嘉房地产开发有限公司（以下简称世嘉地产）董事长朱仝向《英才》记者感慨道：“小企业无法与之抗衡,只能分化到一些细分市场,比如旅游、度假等地产形式,要有一些个性化的东西,这些是央企、国企们做不来的.”

的确,中小型房地产企业想要与大公司在一线城市竞争并不容易,由于城市核心区域可供出让的地块越来越少,地价也越来越贵.

所以在地域上,易小迪表示看好未来二、三线城市的机会,“近几年二线城市人口膨胀速度已经超过了一线城市,诸如成都、杭州、沈阳这样的城市,外来人口在购房者中的比例已经超过40%甚至一半,这表明二线城市在重复一线城市10年前的进程.”

除住宅地产外,三线城市由于新型商业物业相对稀缺,易小迪认为存在商业地产的发展机会,但关键在于商业经营特色和专业管理能力,“是功能性的需求,而不是多大面积.”

事实上,在2012年,由于商业地产基本不受调控政策的影响,开发住宅的开发商“一窝蜂”地尝试转型,这也导致个别二、三线城市商业综合体供应量急剧增长,甚至有业内人士质疑部分地区已经出现了“泡沫”.

黄怒波认为,商业地产的持有比例不宜过大,中坤未来仍将专注于旅游地产.但他也提醒进入者,做旅游地产要有耐心.与商业地产类似,旅游地产受调控政策的影响也不大,此外,相对较低的拿地成本也是吸引众多中小型开发商进入的重要原因.

“活水”难喝?

2012年连续两次下调银行贷款基准利率,这对“缺血”的房地产行业无疑是一件好事,而在业界看来,这也成为推动下半年销售回暖的重要原因.截至去年11月末,我国房地产开发企业资金到位增速连续增长6个月.

在《英才》记者的采访中,刘晓光认为,2013年的经济环境“不会太宽松,但也不会坏于2012年.”但黄怒波却对融资现状表现出了担忧,在过去的一年中,他认为困扰整个行业最大的问题便是融资困难,除销售回款外,中坤的资金来源主要来自于银行贷款.

在IPO之路不通畅的情况下,除了银行贷款,房地产公司想要找钱的确得费些周折.

好在,2013新年伊始,就有好消息传来.1月14日,万科发布公告称“继续停牌”.直到1月19日,万科才发布了转股的具体方案.再联想到2012年万科收购南联地产,销售冠军也在积极开发“水源”,行业对资金的饥渴程度可见一斑.

除了万科,“A+B”型的房地产上市公司还有十余家,如招商地产、深深房等.倘若万科转股成功,效仿者必不在少数,这或许能成为房地产企业融资的一条新路.

“在调控过程中,房地产中小企业并不是被盈利能力压死了,而是被掐断了贷款.尤其是前几年,国资背景的开发商都有低价资金来源.”易小迪分析道,“但现在,我们感觉资金成本下降,而且银行业开始关注盈利能力强的民营企业了.”

通过信托和房地产基金的融资成本仍要远高于银行,在未来的一段时间内,要弥合资金成本上的差距,中小开发商只有通过提高项目溢价和商业模式的创新.

与易小迪的选择稍有不同,朱仝更倾向于通过“抱团取暖”的方式来解决资金来源.另一方面,与金融机构合作,他更希望资本能够在项目一开始时便介入,只有这样才不至于在接下来的竞争中处于劣势.

“比如在土地的一级开发方面,世嘉是有能力、有资源进入的,但需要通过与地方政府和金融机构的沟通,锁定成本,否则没办法突破.”朱仝称,“倘若我们连一级开发都做不了,到二级开发前的摘牌就更没希望了.”

很难重现垂直上涨

华远地产（600748.SH）董事长任志强可能是被问烦了,发了这样一条微博：“年初,每次论坛上媒体记者都问同一个问题,今年的房地产市场走势.但谁能猜出政策会咋样?”

“我觉得短期预测是不准确的”,也难怪易小迪这样认为,回看2012年初的预测便知,想要看准房地产市场,难度恐怕不亚于买中彩票.

去年任志强曾预测今年3月房价会大涨,不管到时能否成真,房价牵动着每个人的心.

“总体涨幅不会很大,但好的地段一定会涨”,刘晓光对《英才》记者称.其他几位接受采访的企业家观点也基本类似：在限购政策没有退出的前提下,房价很难重现垂直上涨的局面,用“稳中有升”来概括或许更合适.

在购房需求方面,易小迪认为今年的改善型需求将呈爆发式增长,从而行业整体的销售规模会有所增长.

毛大庆则表达了审慎乐观的看法：一些二、三线城市也存在着超量卖地、过度开发的情况,“可能会导致这批城市在未来一段时间消化不良.”

比起一年前的阴霾,目前房地产行业似乎轻松了很多,但开发商的苦恼恐怕一言难尽.“黄金十年”已过,伴随着中国经济的发展和城镇化进程的推进,2013年被认为是房地产行业进入下一个十年的路口,下一个十年将是怎样的十年?开发商们即使无“远虑”,却难以消“近忧”.