张欣纽约买楼

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对于潘石屹、张欣夫妇来说,眼下买下能俯瞰纽约公园的房子,要比把北京的房子卖给山西的能源富豪们容易得多.

这次,他们看上了纽约的通用汽车大厦.

《华尔街日报》3月7日的消息称,由中国房地产开发商SOHO中国CEO张欣牵头的一家财团,正在就收购纽约曼哈顿通用汽车大厦40%的股权进行深入谈判.此次收购交易将由张欣家族而非SOHO中国来完成,若谈判成功,张欣家族及合作伙伴将出价约34亿美元,而且,这将是截至现在,中国投资方收购单一美国地产最大的交易.

在2013年福布斯全球富豪排行榜中,张欣以身价36亿美元,排名376位.

50层高的通用汽车大厦位置绝佳,它可以俯瞰纽约的公园和广场饭店,大楼的广场上是第五大道的苹果旗舰店,这吸引了来自全世界的苹果粉丝们,这里常常人满为患,也因此成为了纽约一个备受欢迎的旅游景点.

截至2012年12月31日,这个使用面积167万平方米的大楼有95%的面积都有租约,商户包括雅诗兰黛和威嘉国际律师事务所等知名公司.

北京和上海已不能满足张欣—在这些号称“东方曼哈顿”的城市里,黄金地块所剩无几.现在,张欣要将她和丈夫潘石屹的野心,带去真正的曼哈顿.她希望自己像地产大亨唐纳德·特朗普、纽约投资家哈利·麦克洛一样,将自己的名字与这里的标志性建筑—通用汽车大厦联系在一起.

通用汽车大厦最早的主人是通用汽车公司,1968年建成以后,几经易手,价格也不断攀高.1982年因为通用汽车陷入财务危机,其以5亿美元的价格将该大厦出售.1998年,纽约著名地产商唐纳德·特朗普以8亿美元将此楼购入.

此后,该大厦又几次被倒手,价格一度创下北美房地产销售价格纪录.

直到2008年金融危机爆发,波士顿地产公司联合高盛集团基金投资的科威特、卡塔尔主权财富基金,以及一位与迪拜王室有关联的投资者,以28亿美元的价格购入这座大楼,再创美国办公楼销售金额纪录.波士顿地产占整栋大楼60%的权益,并且负责大楼的管理和租赁服务.另外占40%权益的基金,从去年起就由持有的三大财团聘请了商业经纪公司世邦魏理仕帮助出售股权.

潘石屹、张欣夫妇一直在纽约物色房产,这已不是他们第一次出手.2012年,张欣斥资6亿美元,购入公园大道广场49%的股权；另外一个位于曼哈顿中城港务局公交中心的项目,张欣也曾试图向负责该项目的沃纳多房地产信托公司投资8亿美元.

2012年8月,这对中国的地产大亨又开始在纽约寻找更具地标意义的写字楼,潘石屹当时还向《第一财经周刊》做了展示,他将纽约写字楼的租金回报率与SOHO在中国的4个项目做了对比.他们的确去看过纽约麦迪逊大街上的索尼大楼,但这桩交易并未成功,夫妇两人此后对此交易矢口否认.

这次,他们更不愿对买下通用汽车大厦这桩交易透露任何消息.做这笔交易的是张欣家族,而非SOHO中国.2002年,SOHO中国为了在海外上市,搭建了红筹架构.潘石屹和张欣二人通过私人公司控制了SOHO中国的股权,之后SOHO成立了7家离岸公司来控制境内的项目公司.其中,潘石屹通过Boyce（BVI）控制SOHO中国47.39%的股权,张欣则通过Capevale（BVI）控制SOHO中国47.39%的股权.

2005年11月14日,潘石屹用“境外换手”的方式将其在Boyce（BVI）的全部股份以馈赠的方式转让给张欣.然后,张欣把Boyce及Capevale（BVI）的全部股份转给一家公司,并把这家公司的全部股份授予汇丰信托.而张欣本人就是这笔信托的唯一授予人、保护人及全权受益人.至此,他们两人所持有的SOHO中国股权的收益权都转至张欣名下.

张欣家族的钱,归根到底,是作为SOHO中国的最大股东赚来的.但这家公司最近在中国的发展正在面临着不那么美好的境况.

3月6日,SOHO中国发布业绩报告称,2012年SOHO中国实现营收153亿元,净利润105.85亿元,剔除投资物业的评估增值之后的核心净利润约33.35亿元.另外,这家公司持有约220亿元,净负债率仅2.6%.

这份看上去漂亮的财报,背后是SOHO中国散售商业模式的结束.

从2011年38.92亿元的净利润到2012年的105.85亿元,大幅度的业绩提升来源于其2012年所获得的高达96亿元的投资物业评估增值.投资物业评估增值从某种程度上会听取企业的意见,因此在利润数字上具有一定的弹性,而这在港股市场是比较特殊的一种会计制度,受益于此,一些在港上市的商业地产开发商的净利润都非常高.

而这家公司2012年确认的营业收入,大多来自2010年的销售,那一年,SOHO中国的销售额达到历史最高的238亿元.随后的两年,销售业绩大幅下滑,2011年为109亿元,2012年为94.68亿元,来自山西、内蒙、浙江的投资客们资产大幅缩水,他们已经不能支撑SOHO中国散售模式的高速增长—这家公司客源越来越少.

无奈之下,2012年8月,SOHO中国宣布转型,从散售转向自持.截至2012年底,SOHO中国的整体业务中,散售部分占25%,持有部分占75%.

好在张欣从来都不让自己拘泥在中国市场,这个市场不断出台的调控政策让开发商们显得不知所措,她和她的很多中国同行一样,去国际市场寻找机会.

除她之外,万科、碧桂园、万通、中坤等开发商都已涉足海外.

张欣坚持SOHO中国一贯的市中心繁华地段投资原则,不管是在北京、上海,还是纽约.曼哈顿的摩天大楼向来是财团热衷的投资对象,它们看上去是经济繁荣的象征,但也常常成为经济体兴衰的标志.

现在,张欣和她的朋友们走进来,有的已经成为了下一个接盘者.但对于那些建筑而言,他们不会是最后那个接盘者.