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摘 要：在城镇住房改革和房地产管理制度改革的过程中,越来越多的目光放在物业管理上.物业管理是房地产业的在消费产业.随着各地政策的相应出台,物业管理的涉及面越来越广.目前,物业管理作为一个新兴行业,仍存在很多不足和问题.本文主要是分析物业管理经营中存在的问题并分析其解决对策.
关 键 词：物业管理；房地产；问题；特征
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
一、物业管理的定义及其特征
(一)物业管理的定义
目前,被大家广泛接受的物业管理的定义有两种.一种说法是物业管理包括物业管理法律法规、房地产发展、租赁销售及其租后服务等内容.另一种说法,物业管理受物业所有人的委托,运用商业经营模式,采取先进的现代化管理技术,对房屋及其设备进行专业化的管理.
(二)物业管理的特征
1.物业管理针对的是完整的物业,主要是已建成或者验收合格并投入使用的物业.
2.物业管理服务的对象是人,也就是所谓的业主、同住人或者承租者、实际使用者.
3.物业管理之间的关系是物业公司与业主之间所存在的关系,是雇用与被雇用的关系.
4.物业管理的内容是服务,作为物业管理的主动方的物业公司必须最大限度地为业主服务,目的是创造优质、舒适的生活环境.
二、我国物业管理的现状
物业管理在我国的发展历史仅三十年,中国第一家物业管理公司是1981年在深圳成立的,物业管理的最终目的是提高人们的生活质量.随着经济的发展,时代的进步,我国的物业管理发展迅速,物业管理的内容也不断地丰富,但是我国物业管理存在着覆盖率低、地域性差等缺点.与发达国家物业管理相比,由于我国公民对物业管理认识不足,对市场经济体制理解不清等因素制约着我国物业管理的发展.纵观我国物业管理的发展历程,南方发达城市发展快,北方经济制约物业管理的发展.我国的物业管理业处于探索阶段,没有形成适合我国国情的现代物业管理理论.大多数的物业公司都是房管所演变而来的,缺乏规范性.物业管理的通病是人们与物业管理的从业人员对于这个行业认识不够、思想比较旧,无法真正理解现代物业管理的重要性.
三、我国物业管理存在的不足
物业合同的签订缺乏自愿性原则在售楼过程中,目前通用的做法是开发商自主联系物业公司,与其单方面的签订物业合同,在实际的房屋销售过程中,每个小区必须存在物业管理,在签订购房合同的同时附带签订物业管理合同.在此过程中,开发商可获取商品销售后的物业管理利益,当业主与物业公司出现矛盾要求终止合同时,物业公司常用的推辞是合同未到期拒绝接触合同.
(二)物业公司无条件承担开发商留下的纠纷隐患
目前,物业公司的一个现状是他们大部分都是房地产开发公司组建出来或是房地产开发商委托的物业公司；也即房地产开发商与物业公司的关系密切,也就是说业主和业主委员会无权对物业公司进行选择.在接受房地产委托之前,按照流程,物业公司本应该对其所负责的房屋或者公共设施进行全面的检验,并与房地产开发商划清界限、理清关系.但是,实际情况是开发商为了获取利益,不敢与开发商划清界限,埋下了纠纷隐患.
(三)物业公司服务差、收费混乱
物业管理市场建构不完善,不少物业公司是由房管部门转制而来,在意识上与业主之间缺乏服务与被服务的关系,物业管理的服务意识也非常的淡化.有部分物业管理企业缺乏规章制度的约束,过分地追求金钱利润,存在收费不合理的现象.国家对于物业管理的收费标准还没有形成,导致物业公司存在很大的随意性和自主性,业主只能被动的接受物业公司的收费标准.一些物业公司私加收费明细来获取利益,一些物业公司单方面制定规章制度以押金、罚款等不正当的手段来约束业主进行强制管理.物业公司服务态度差、服务不及时、强行收费等是普遍存在的现象.
(四)物业管理企业产业结构单一
物业管理作为一个新兴的行业,在中国的发展过程中,受到各种因素的影响.物业管理的主体是业主,使得业主接受的服务受到限制；物业管理的客体也比较稳定,致使服务方式缺乏灵活性.产业的单一性使得物业管理企业缺乏发展的动力,只能单一地依靠物业管理费运转,制约着企业的发展.
四、针对我国物业管理存在的问题所提出的解决方案
(一)通过政府部门成立专门的主管机构来加大行业的监管力度
建议国家针对物业管理的现状成立专门机构对其进行监督.该机构的作用是管理住房与城市发展,设置物业管理行业的管理机构,各级政府中也应成立相应的下级机构.通过这种方式加强对物业管理行业的约束力,制定行业标准,保障业主的权益,给业主提供一个反映意见的地方.对于物业管理可从以下几个方面加强监督：一要对物业管理起到指导监督作用.二要引导物业管理行业按市场规律办事.
(二)建立健全纠纷解决机制
建议建立协商、调解、诉讼解决纠纷的机制.首先纠纷的当事人就事情就行协商.协商不成,其次是在行政主管机构的主持下,进行调解,调解不成,最后是当事人向上级主管机构申诉.
(三)引入市场机制,加强服务意识
物业服务公司要强化团队的服务意识,提升团队的服务水平.通过制定一定的法律法规来规范物业管理行业,监督物业公司只收钱不做事的现象.物业管理企业要想让业主满意,只有彻底改变服务态度,改善服务质量,提高管理水平.
(四)加快物业管理学科建设,加速人才培养
我国加入世界贸易组织之后,国际知名的开发商和物业公司进入中国市场,必将带来中国物业界的新浪潮.我国的物业管理不仅要提高服务质量、提升企业实力,更重要的是加速人才培养,尽快培养出一批高素质的行业管理人才.
五、结束语
目前,物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻,物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化.如何更好地管理物业存在的问题和发展对策,需要我们作出更进一步的努力.