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摘 要：房地产业对中国经济发展起到了重要的推动作用,融资对企业的发展非常重要,本文对房地产的融资状况作了概述,指出当前存在的一些问题并提出了改善意见.
关 键 词：房地产；融资
一、房地产企业融资现状概述
随着改革开放步伐的不断加快我国的房地产行业也迅速发展起来,房地产业在国民经济中占据了重要的位置.房地产既是消费品又是投资品,是股票与金融市场的基础,房地产业不仅与众多投资者的经济利益密切相关,也关系到国家的战略布局和经济发展.房地产业对资金的使用,有需求量大、周期长的特点,在大多数情况下,企业的自有资金都不足以满足需求,因此房地产业的发展需要借助金融机构,房地产企业的融资也成为企业能否健康发展的关键因素.
房地产是资金密集型行业,不论中短期还是长期的房地产投资,都有很大的资金需求,房地产市场和资本市场联系紧密.按房地产融资类型可以分为内部融资以及权益融资和债务融资.一般来说,内部融资能够减少交易费用,融资成本也比较低,有利于加强企业控制.权益融资的预期收益较高,需要承担较高的融资成本,而且经营风险较大；而债务融资的预期收益较小,融资成本相对较低,经营风险也比较小.
房地产的内部融资主要包括企业的自有基金和预收账款,其中自有基金包括企业设立时各方投入的资金和从税后利润中提取的资本公积和盈余公积.预收账款是指在房屋建成前预收购房者的账款以及委托开发项目的预收建设基金.
房地产的权益融资是出资方与房地产企业共同承担投资风险,同时也一起分享投资利润.房地产的权益融资方式有许多,主要包括私人投资、信托基金、私募股权等.房地产债务融资的出资方不承担投资风险,所得到的利润是融资协议中约定的利息和相关费用.债务融资到期需要偿还本金及利息,需要承担固定费用.债务融资的方式主要包括银行贷款、商业信用、企业债券、融资租赁等.
二、当前存在的主要融资问题
(一)融资渠道较为单一
银行贷款是房地产企业融资的主要渠道.房地产企业的负债率普遍较高,其中银行贷款占据了最大的比例,在自筹资金中也有相当一部分来自银行贷款,银行贷款成了房产开发商经营周转的主要资金来源.这使银行承担了很大的融资信用风险和投资市场风险,一旦风险爆发可能会影响整个国民经济的健康发展.我国房地产企业在上市融资方面还比较艰难,上市融资在房地产业的融资总体中的比例较低.另外债券融资的成本相对较低,但我国企业债券市场的规模比较小,流动性比较差.
(二)房地产金融市场体系和相关法律法规不完善
在完善的金融体系中应该有专业的房地产投资机构、担保机构和抵押贷款机构,在我国这些机构的发展都不完善,还不能充分发挥它们的重要作用.相对于房地产市场的发展而言,我国房地产金融市场的法制法规是比较落后的,目前还没有专门的房地产金融监管体制,金融业务方面的相关规范也有亟待完善.虽然国家和地方颁布了一系列的法律法规,但还存在着体系不全面和规定不具体等问题,这些都制约了房地产业的经济发展.
(三)缺乏融资专业人才
房地产企业的融资管理中需要大量的专业人才,他们需要精通投资业务、具有战略眼光并且能对这个房地产业有相当程度的理解,这方面的人才数量不足以满足现在房地产业发展的需要.
三、房地产企业融资改善建议
（一）确定合理的资本结构.合理的资本结构需要做到两点：一是合理的股权资本内部结构；二是合理的股权资本和债权资本比例.房地产上市公司可以利用再融资来实现这两点,再融资可以使房地产上市公司资本负债率达到合理水平,国有股也可以实现相对减持,重洗引入更优质的机构投资者,从而实现合理的资本结构的,这样也有利于实现管理绩效的改善.企业融资是为了获取企业进一步发展所必需的资本,所以企业应确保筹集到的资金能投向于符合企业战略目标的项目,这样才能实现资源的优化配置,提高资本使用效率,促进企业的成长.
（二）根据企业的实际状况来选择融资方式.不同的企业有着不同的融资需求,企业应该根据自身的情况来确定融资方式,优化融资结构,如效益较好的情况下可以多考虑私募融资,规模较大的项目可以考虑项目融资等.
（三）发展上市融资.股市融资是重要的融资途径,股权融资成本相对较低,和债务融资相比,不用支付利息也不用返还本金,可以降低企业的财务风险和经营成本,还可以提高公司的影响力,也能在一定程度上降低信贷风险.
（四）完善房地产债券市场.房地产企业通过发行债券可以得到稳定的资金来源,支撑企业的健康发展.房地产企业的负债率通常较高,而间接融资的成本较高,房地产企业发行债券可以降低财务成本,改善融资结构.
（五）完善房地产企业融资相关法律法规.相关部门应尽快完善现行的房地产法律法规,保障房地产信贷的法律地位,为我国房地产企业融资提供必要的法律保护和支撑,明确房地产企业和个人的权利与义务,规范房地产企业的融资行为,为房地产金融市场快速健康发展保驾护航.（作者单位：湘潭大学商学院）