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2009年11月5日,港交所,意气风发的许家印敲响了上市铜锣.他一手创立的恒大地产历尽几次波折,终于正式登陆H股市场.

这一天也是2009年福布斯中国富豪榜发布的日子.在这个榜单上,比亚迪的王传福以396亿元的身家排名第一.然而几个小时后,许家印就以422亿元的纸面资产,成了中国内地的新首富.

帮许家印登上宝座的是上市首日猛涨的恒大股价.按照上市首日收盘价计算,恒大总市值达到705亿港元,超过碧桂园,成为在香港上市的最大内地民营地产企业.

从车间主任到业务员

许家印说,他“个人经历很简单,但过程很艰难”.

在恢复高考的第二年,年轻的许家印“非常开心地”考上了武汉钢铁学院,学习了4年钢铁专业,然后被分配到河南省的舞阳钢铁公司,在这里一呆就是10年.

“舞钢是大型国企,我一去就主动申请到了第一线――热处理车间,当时学钢铁的大学生比较少,所以受到重视,帮忙协助车间主任,一年后升为车间副主任,再后来做了车间主任.”许家印说自己当时是工作狂人,在做车间主任的7年里,他没有休息过一天,年三十都会跑去车间.

1992年初,许家印破例休假了,他南下深圳找工作去了.他没料到的是23天过去了,投出的简历都撞了白板.后来经别人提醒才知道原来是简历做得太厚了,50页,根本不会有人去看.于是许家印就把简历改短,从50页改到了10页还是没用,再改,三四次易稿后,只剩了2页,这时效果也立竿见影――有了5个候选单位.

精挑细选之后,许家印选择了一家刚成立不过一年、只有几个连锁店规模的小企业,许家印选择它的原因很简单――觉得这个企业有前景,最主要的是它有一个好老板.

他的新职业是业务员.曾做过车间主任、管理300多号人的他开始一切重新来过.那时许家印就连见到公司里20岁的小女生,都会喊“师傅”.三个月后,许家印做成第一个单子,为公司带来10万元的业务额,这让老板对他另眼相看,他也从此不用再东奔西跑,当上了办公室的负责人.

1993年,这个企业又注册了一个贸易公司,要和舞钢合作,许家印于是很自然地兼任了这个新公司的老总,不过这个“老总”只是个虚职,公司注册完以后老板再没投进去一分钱,无奈之下,许家印只能东挪西凑借了10万元,开始了第一次创业.不过这次折腾一年,也无起色.

许家印第一次飞跃

1994年,老板本要派许家印去长春分公司做老总,但许家印却选择了去广州打天下.这年的国庆节,许家印带着一个司机、一个出纳,还有两个员工,总共5个人,从深圳来到广州,开始了他人生中的第二次创业.

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就像众多刚来广州打拼的异乡人一样,许家印在广州的第一个落脚点是价廉物美的城中村.城中村里的这间不见阳光的房子,白天是办公室,晚上就是5人的住处.人生地不熟,再加上办公环境实在难登大雅之堂,这家位于城中村的微型小公司,生意自然好不到哪里.

当时,许家印的5人团队,通过相关渠道收购了一家公司,取得了一个名为珠岛花园的地产项目,这个对许家印乃至恒大开发、营销风格影响深远的项目,可谓许家印创业路上的第一次飞跃.

当时广州楼市盛行的是大户型之风,一栋楼都是三居,只有拐角的地方才会做小面积.许家印却反其道而行之,1995年珠岛花园第一期的几百套房子全做小户型,效果出奇得好,房子全部热销,在广州楼市轰动一时.


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不过,当1997年5月珠岛花园二期销售了一半的时候,许家印选择了离开.

临走时,许家印向老板提出了自己的观点:一个人的价值,应该体现出他的能力水平与贡献.许家印离开深圳老板的时候,项目通过审计,价值2个多亿.也就是说,许家印花了两年半的时间,从零开始,为公司创造了2个多亿的 流,而在当时,许家印的工资是每月3000多元.


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许家印的个性和价值观,在他人生第一次跳槽中已经略有体现:“我这个人要强,该我做的事我会做好,没做好是一回事,但做好了就要有体现.舞钢十年当了7年车间主任,总是不提拔,我肯定要走.”许家印说,他的出走与现在70后、80后的频繁跳槽不同,“他们跳得太多,已经没有了意义”.

第一枪要打响

1996年,许家印在广州注册了恒大地产,开始了第三次创业.许家印认为“用最少的钱拿更多的地,发展的时间持续更长”,所以他把恒大的第一个项目锁定在海珠区广州工业大道的原广州农药厂地块上.

现在的工业大道板块已是小区云集,房价过万,而在当时这里还是工厂林立、污染严重、市政配套都滞后的远郊区.不过,即便这个地块,首期也需500万元的地价款,恒大最多只能从银行贷到300万元,而且一穷二白的恒大还未必拿的到.

为了获得这个项目,许家印再一次发挥了他的商务谈判技能,既描绘了恒大的宏伟蓝图,也详细描述怎么付款方便.凭着三寸不烂之舌,300万元终于到手,于是许家印立即开发,并复制珠岛花园的模式―

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―小户型,薄利多销,快速回笼资金.

1996年6月,金碧花园破土动工,8月正式公开发售.当天上午首期的323套住宅就全部卖完,一共回款8000多万元.第二期开发的时候,有了 流的恒大开始注重环境和配套,环境好了,售价自然也就高了,于是第二期的售价涨到了3500元/平方米.

作为新公司恒大的首个楼盘,金碧花园创造了广州乃至中国地产史上一个奇迹:当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益.两年前,还在给别人打工的许家印操作的第一个楼盘,珠岛花园就创造过当年盖完108枚公章、办齐所有报建手续等“6个当年”纪录.珠岛花园是今日许家印和恒大地产的起点和老师,并不为过.事实上,金碧花园之后的诸多楼盘,至今仍有着当日珠岛花园的营销、设计痕迹.

1998年6月23日,在广州市首次的国有土地使用权拍卖会上,恒大集团以1.34亿元的价格一举投得位于原农药厂周边的5.3万平方米的土地使用权,在此之前还进行过几次征地.至此,5次扩地,实现了金碧花园占地52万平方米的发展目标.

金碧花园首期销售额8000多万,一下子就彻底解决了恒大 流的问题.金碧花园的成功是恒大发展关键的一步.

多年后,许家印话当年,说金碧花园的实践让他明白:无论何时,企业运作最重要的问题都是 流,尤其是刚起步阶段.或许这个信念,是许家印在恒大此后的几次资金危机中得以脱身的根基.

许家印只想一点:机会不抓住,过去了就过去了.

当下恒大已经走到第四个发展目标:走向国际,跨越发展.这个公司从2006年开始用一年半的时间,从一个广州走向了全国23个城市,而万科用了10年时间扩展了29个城市.

摘自《南都周刊》2009.11.23

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