机楼资源盘活的方法

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摘 要 : 在通信发展过程中,企业建设了大量的通信局所,在业务发展过程中不断调整,如何实现资产优化,最大限度地发挥资产的效益,在日趋激烈的市场竞争环境下,是每个企业不得不面临的现实问题.

关 键 词 :机楼资源盘活

中图分类号:TP311 文献标识码:A 文章编号:1009-3044(2014)06-1336-02

随着网络的演进新业务和新技术不断涌现,接入的光纤化、业务平台的省集中设置、TDM交换退网等导致了端局机楼出现“空心化”现象.同时城市的快速发展,业务市场的变化又对机楼和营业厅的建设不断提出新的需求.在通信发展过程中,企业建设了大量的通信局所,为了减轻企业建设投资压力,需要充分挖掘现有的机楼资源,避免机楼低水平利用.

机楼资源盘活主要目的是为了实现资产优化,最大限度地发挥资产的效益.安徽电信通过强化组织领导,在经验总结的基础之上,积极推广行之有效的盘活模式,取得了显著的成绩.

根据前期的机楼资源盘活工作经验,初步总结了以下五种具有一定代表性的模式:

1.改造临街机房

机楼盘活重点应针对临街的核心、端局机楼,对设置在1~2层门面房位置的自主产权机房,在结合效益评估的前提下,可以考虑搬迁或采用室外机柜等方式进行调整,原机房用于营业厅或出租等商业用途.

临街门面机房通常是电力室或配线室,通过光进铜退整合配线室或搬迁电力室.原机房改造成门面,做成3G/4G体验店或对外出租.

案例1:某通信老局盘活方案

某通信老局处于竞争热点区域,将一楼临街电池室、电力室和办公室等改造为3G/4G体验店. 盘活机房面积约280平方米,年节约租金约40万元.

图1

2.整合办公室和机房

对于整体利用率低的机楼,整合办公室、清理仓库,通过规划提升机房利用率;县以下局所尽量设置综合机房,利用光进铜退契机将分散的专业机房归并为综合机房;机房整合以方便后期利用为原则,零星机架和设备尽量搬迁,腾出较为规整空间,整体出租.

案例2:某端局机楼盘活方案

此处端局机楼地理位置优越,具备较好的出租条件.将机楼一层部分区域,以及二、三层的办公区域和仓库区域整体出租用于快捷宾馆,目前改造正在实施中,出租面积共计2215.65㎡.

图2

1) 整合临街接入网点机房,建设营业厅,积少成多形成规模效益

将市区临街的接入网机房空间进行整合,压缩机房面积,腾出空间建立社区或城市营业厅.

案例3:某地市接入网点盘活方案

某地市对接入局所进行归并和迁移,解决了二十多个社区和城市营业厅,加强了营业网点的覆盖,增强了企业竞争力.

图3

2) 充分挖掘现有营业厅潜力,增加营业面积

针对部分营业厅空间利用率较低的情况,通过整合压缩原有营业厅面积,调整出的可使用面积,改造成体验店或卖场.

案例4:某分公司营业厅盘活方案

某分公司原营业厅空间大,利用效率不高.将原一楼营业厅南侧和一楼夹层办公室全部搬离,一楼改造成手机大卖场,一楼夹层改造成自有营业厅.

图4

3.联合运营或置换

门面房交由第三方装修成体验店或卖场,通过免收第三方一定年限租金,达成联合运营协议;或与第三方置换场地,满足各自业务发展需求.

案例5:某分公司闲置土地盘活方案

某分公司现有沿街26米×10米闲置土地,与开发商共同开发,投资建设一栋三层临街楼房,建筑面积780平方米,分公司提供土地使用权,开发商负责全部投资.四年后,楼房由开发商无偿交还分公司.

图5

通过机楼盘活专项工作的推动,使得精确化管理、集约化运营的理念在工作中得到了进一步落实,既提高了企业的资产效益,又提升了企业的管理水平.据专项规划统计,全省规划期内可盘活门面房1.6万平方米,办公用房1.5万平方米,机房7649平方米.

机楼盘活工作的落实,既有效缓解机楼和营业厅投资压力,同时又带来了明显的经济效益.根据目前市场租金价格水平,门面房租金普遍在85~200元/m2*月,写字楼租金普遍在15~60元/m2*月,按低位价格粗略估算,规划期内,可盘活的门面房每年产生或节约的经济效益不低于1600万元,可盘活的办公用房和机房每年产生或节约的经济效益不低于400万元.


在盘活工作实施过程中有以下几点体会,首先,随着业务快速发展,营业厅及新业务体验店需求量大,盘活门面可有效减少营业厅等土建需求;其次,门面盘活效益高,机楼盘活应重点做好临街的机楼门面盘活工作,突出效益优先的原则; 最后,机楼盘活是一项繁杂艰巨的工作,并且涉及公司多个部门,因此要加强宣贯和组织领导工作.由分公司主要领导牵头,通过出台激励政策和下达盘活指标,督促地市分公司加快机楼盘活进度,是行之有效的方法之一.

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