陈政高坐镇防涨防跌的火山口

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临危受命坐上火山口

近几年住建部被媒体誉为是“火山口”,住建部部长被戏称为“屁股坐在火山口上”的部长.这不仅与国内楼市牵扯的复杂关系有关,还与住建部的事权与地权、财权缺失有关.当下正执中国楼市面临低迷时期,各大城市的救市政策纷至沓来,要求政府出手救市的呼声越来越高.而就在这个节骨眼上,原辽宁省省长陈政高火线加盟,接掌烫手的住建部部长一职.

房地产业一头连着经济,一头连着民生,房地产调控是一个复杂的系统工程,虽说名义上是归住建部管,但实际手段上包括土地、财税、金融等,都归其他相关部门负责,住建部很难影响其他部门.前任部长曾坦言:“我们部有两个任务,一是搞好住房保障,一是会同有关部门促进房地产市场平稳发展,但是很难.自己在任的几年里,头发都熬白了.数年调控下来,房价越调越涨,社会上不满情绪高涨,住建部和我有坐上火山口的感觉.”

据内部人士透露,任职住建部,陈政高异常低调.从上任以来,陈政高一直在外密集调研,包括安徽、贵州、四川和湖南四省都留下了他的身影.在安徽调研时,选取的对象是蚌埠、合肥的棚户区改造和安置房建设工程;6月9――10日的贵州之行,调研选取的又是遵义铁合金厂棚户区改造项目;6月18日在四川调研时,选取的还是成都市内燃机总厂棚户区改造项目;此后到湖南,在长沙、株洲、湘潭调研的也全是棚户区改造项目.

“棚改大将”的新任务

陈政高被坊间称为“棚改大将”.其在任职沈阳的近8年时间中,参与并主持了全国最早的棚改实验,成绩斐然.而今,这些都将是宝贵的经验.

业内专家普遍认为,棚改操作起来,难度非常之大.从目前来看,辽宁做得很好.“政府主导,市场运作,多方参与”是解决低收入居民住房问题的较好形式.

陈征高曾明确表示:“棚户区改造不仅是一项重大的民生工程,也是稳增长、拉动经济发展的必然要求,更是推进新型城镇化的具体体现,意义非常重大.有这些年创造和积累的棚改经验,我们一定能够打好这场棚改攻坚战,让改革发展的成果惠及广大百姓.”

谁也不曾想到,让前任部长头痛不已的房价狂飙问题,如今却变成了“防涨更要防跌”的新难题.让楼市保持平稳运行,对陈政高来说,或许更加不容易.梳理陈政高任职以来的一系列动作,不难发现这样一个特点:其目前的关注重点并非“楼市调控”,而是棚户区改造.这或许是其执掌住建部后一段时期的工作重心所在.

“双向调控”需要更高的施政能力,在发挥市场作用的同时,政府要有所为有所不为.如何平衡和定位政府和市场的关系,是摆在陈政高面前的新试卷.所谓“双向调控”,既可以理解为分类调控,同时也可以理解为“托底盖帽”,即政府一方面提供最基本的保障住房为市场“托底”,同时为因过度投机导致的房价过快上涨而“盖帽”.

以前是“政策很复杂,市场很简单”,现在是“政策很简单,市场很复杂”.市场动,政府之手不动,棚户区改造,政府之手主动,这一明显的变化凸显着新一届政府对“市场与政府的关系”的更高定位和执政理念的改变.动与不动,折射出了房地产市场的变局和调控转型.当然这是一道“老而新”的考题,对陈政高而言更是如此.

调结构去库存

日前,部长陈政高,召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会.会上陈政高对2014年下半年房地产政策完善提了三点落实意见:1、千方百计地消化库存;2、进一步加强房地产结构调整;3、完善房地产项目周边配套设施.

今年以来,一边是成交持续低迷,一边是项目供应不减,使得市场库存不断积压,供过于求的形势异常严峻.

从CRIC数据看,到6月底,28个典型城市中,12个城市的新建商品住宅库存消化周期超过12个月的警戒线,房地产市场整体风险不容乐观;从国家统计局数据看,过往三年全国房地产开发企业土地购置面积约11.55亿平方米,部分二线城市,如重庆、昆明、青岛及武汉等地仅2013年土地成交面积就全线超过3000万平方米.过往三年房屋新开工面积约56.86亿平方米,其中商品住宅新开工面积累计达42.26亿平方米.截至6月末,全国商品房待售面积达54428万平方米,同比上涨24.54%.接下来半年及未来两三年内,将有大批量的商品房入市,商品房供求失衡的压力更是“雪上加霜”.

如果坐视房地产市场风险扩大和延续,将影响企业资金回笼,从而将风险传导至土地市场和金融市场,甚至房地产整个上下游产业,进而影响整个宏观经济走势.为此房地产市场的稳定,对今年确保GDP增速保持在7.5%左右具有重要意义.

去库存,有两手政策可以并行,一手为促“销”;一手为限产、减产.促“销”可以通过调整限购、税收等政策刺激,而限产、减产就不是宏观整体面的政策可以解决的,必须深入了解各地“产供结构”.

目前,库存压力较大的城市,特别是部分二三线城市,存在供给结构严重不平衡的问题.首先,一些城市高库存来源于区域供求不平衡,主要是城市新区;其次,一些城市主要是产品结构不平衡;最后,一些城市存在物业类型供求严重失衡.

因地制宜,根据各城市供给结构特点,对症下药,或控制土地出让节奏;或合理控制土地出让、开工的区域布局;或控制土地出让产品类型结构,才能从根源上解决问题.今年下半年“去库存”的基调已定,而如何“去”法,则很难不引发我们的联想.

随着“去库存”基调确立,预计未来两个月库存压力较大的城市,“限购”松绑步伐将会大幅加快,多数二三线城市放松或取消限购可以期待.比如近期武汉、苏州已经明确部分调整限购政策.除此之外,我们预计,差别化实施税收优惠、购房补贴、公积金贷款等信贷支持的利好政策同样可期.特别是对于库存压力大,风险高的二三线城市,如宁波、青岛、沈阳、福州、常州等政策调整空间和调整力度有可能更大.

然而,政策调整是否能带动成交量的企稳回升?我们认为仍有待观察.当前市场成交萎靡,更多是由于供应量过快,有效需求被提前透支,及房价过高等市场内生因素所致.另一方面,调整结构更是一项长期工作,不可能对市场成交起到“立竿见影”的促进作用.

救市并非地产市场良药

业内普遍认为开发商已经形成了路径依赖,认为市场一旦下行,地方政府就会出手救市,市场调整进行一年半载就会回暖,只要资金链不出大问题,根本没必要降价.正是这样的惯性,让本该随行就市进行积极应对的房地产企业,并不主动应对市场变化,而是与政策和消费者博弈,坐等政府救市.

住建部高层明确表示,当前的房价并未出现实质下跌,救市更不是挽救房地产市场的灵丹妙药.业内应当摒弃政府救市的念头,那样房地产市场才会健康持久地发展.政府要做的,是引导房地产开发企业做两件事.


一是引导房企追求和改善品质.不能由于放开了限购就让好盘坏盘机会均等地互相竞争,品质差的产品不应借机浑水摸鱼.而改善品质要具体到前期创意规划设计、中后期的运营服务和消费居住等全过程多环节.新产品着力增加亮点,如旅游、文化等,已建成项目可以在能力所及范围内增添配套等.

二是引导全房地产行业向长效机制转轨.长效机制起效的前提就是精细调研,上一轮城镇化盲目疯狂造城,让很多如大同、鄂尔多斯这样本来具有优质资源的城市被房地产拖累.因而这一轮的城镇化,房企应在进驻开发前先摸底――这个城市的产业支撑是什么、总人口多少、常住人口多少、有房人口多少等,进驻之前要更加理性.文/记者 仲伊

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