一处房子三起案子

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80多平方米的房子,不到一年时间涨了100多万元.于是,当初签订合同的卖家不愿意卖了,可是买家坚决要买.

2010年4月21日下午,在北京市宣武区人民法院15法庭,原告曹辉(化名)诉被告屈荷(化名)的房屋买卖合同纠纷一案正在审理.

为一处80多平方米的房子,两家已打了三起官司,耗费了一年的精力.

寻房之旅

曹辉一家三口来北京后,一直租房居住.眼看孩子快上学了,夫妻俩考虑,该有个安稳的家了,买房吧.

从2009年年初开始,两口子一到休息日,就到处看房.因担心孩子受不了奔波之苦,他们总是把孩子放到朋友家.每次看到孩子眼巴巴渴望见到爸爸妈妈的样子,曹辉和妻子心里别提多难受了,可是想到很快孩子就会有自己的房间,一家人再不用到处搬家了,他们只得狠狠心告别孩子.

“那时候,满心满眼都是房子.不管天多热,不管下不下雨,中介一说有合适的房子,(我们)马上就赶过去.”曹辉的妻子如此描述当初的情景.

考虑到将来孩子上学方便和距离曹辉单位不能太远的情况,他们选定在宣武区购房,并在几家中介都做了登记.在叙述购房要求时,曹辉说他们每次都要特别强调:“我们不要有问题的房子,不想打官司.”可是,倒霉事还是让他们“遇上了”.

一天,链家地产公司的小李急冲冲给曹辉打:“曹哥,出了一套房,特适合你们,主要是价钱便宜,才一万一.”当时周围的房价确实比这个价钱稍微高点,这个房子价钱之所以比较便宜,小李说房主告诉她是因为自己要出国,急于要全款,所以相对单价上便宜点.

曹辉跟妻子马上赶过去.房子在宣武区的繁华地带,距离曹辉工作单位只有一站路.80多平方米,两居,正适合一家三口.美中不足的是,房子还没办理产权证,房主说可以去开发商那里改底单.

对房子满意,对改底单却没概念的曹辉拿不定主意.他的一位对法律熟悉的朋友在查了相关资料和案例后,说“应该没问题”.

既然确定下来,曹辉马上表示愿意购买.

6月7日,曹辉与中介链家签订了《委托支付买卖定金协议书》,支付了代理费的定金1万元,并商定等交易完成后再补上剩余的1.7万元.

6月10日,在链家的主持下,曹辉夫妻与房主屈荷签订了《房屋买卖合同》.合同约定曹辉出资92.5万元,购买屈荷位于宣武菜园街的两居室一套.同时,他们还签订了一份补充协议.其中第三条约定,曹辉于2009年6月18日将部分购房款(即被告银行按揭部分)25万元打入屈荷指定账户后,在链家陪同并见证的情况下,由屈荷完成改底单,曹辉支付屈荷剩余购房款62.5万元.合同签字后,曹辉当即给了屈荷5万元定金.

付完定金的当天,曹辉夫妻跟朋友们祝贺了一番,同时告诉房东,房子到期后他们不续租了.那时,他们租住在南核桃园,距离曹辉上班的地方近,房租是每月2100元.“房东很好,几年都没给我们涨过房租.”对那个住处,曹辉夫妻颇为留恋.

那些天,他们怀着喜悦,设想自己的家如何装修,如何在新房中开始新的生活.

房主合同“丢失”

急于买房的曹辉夫妇忽略了在补充协议中的一条约定,即“在银行出具还清证明当日,甲(屈荷)乙(曹辉)双方去开发商处办理改底单还款手续.如因开发商原因未能办理改底单手续,则三方免责,甲方应于三个工作日退还所收取乙方定金和房款.如果因为甲乙双方自身原因使本交易无法完成,则由违约方承担违约责任,并承担已发生的费用和丙方(中介)的信息服务费.丙方已告知风险,如出现任何问题与丙方无关.”

“其实不是忽略了”,一直陪同曹辉买房的付先生说,“是没想到.”他询问过开发商,只要手续齐全,开发商愿意改底单.中介小李也多次保证自己经手过若干单这样的生意,很顺利.他们没想到,还有一种无法使合同履行的情形,那就是卖方的原因.

6月18日,25万元打入屈荷账户后,根据合同,曹辉夫妻又带着剩下的60多万元跟屈荷一起去找开发商改底单,付先生、小李陪同.想到马上就有属于自己的房子了,曹辉夫妻有说有笑.屈荷也跟着说笑.一切都那么正常.

跟开发商说明来意后,对方要求屈荷出示、购房合同等相关,凭这些去改底单.这时,屈荷突然说,自己的购房合同原件找不到了.开发商表示,没有购房合同没办法做手续,要么屈荷去做挂失公告.

曹辉蒙了,明明8天之前他还看到对方的合同,现在怎么不见了

屈荷说,她会去做遗失公告,曹辉可以先把那60多万给她.付先生忙出来制止:“房子我们没拿到,也没合同,怎么就能把钱全给你呢你还是先把公告做了吧.”

之后的日子,曹辉一家一直在等待屈荷公告的消息,可是对方如同人海蒸发,杳无音讯.焦急的曹辉只能不断地催促小李,事情就这么拖了下来.

这时,曹辉租的房子到期,房东已经找到新的租户.曹辉只好在一个朋友的帮助下,在距离单位较远的地方以2700元每月的价格另外租了房子,考虑到自己的房子应该很快到手,他们只租了3个月.3个月很快过去了,可是房子的事还是没有着落,他们只好再次搬家,在更远的地方以2800元的价格租房居住.

在等待的时间里,房价也在不断攀升.眼看购买区域的房价飞速上涨,曹辉夫妻开始意识到不妙.

9月24日,曹辉在网上浏览时,无意中看到一则卖房信息,房屋面积、结构、楼层、位置都跟自己要买的房子一样,房主跟屈荷的一样,不同的是房价:145万元.

至此,曹辉几乎可以肯定,屈荷一定是“因为房价的问题反悔了”.

一个坚决要买,一个坚决不卖

难道因为房价涨了,就可以不讲诚信吗曹辉夫妻气愤非常,然而他们还没来得及去采取下一步动作,却收到了法院传票.屈荷把他们告了,要求法院判定购房合同无效.

屈荷在起诉状中写道:我在与曹辉签订卖房合同时,尚未取得所售房屋的产权所有证,且改动房屋销售底单手续的行为,属于用合法形式掩盖非法目的,应认定为违法.故要求法院确认售房合同无效.

但曹辉认为,没有改成底单,是屈荷的原因造成的,当时签订的合同是双方真实意思的表示.他不能认同屈荷主张合同无效的请求.同时,曹辉提交了与屈荷的谈话录音等证据,这些证据表明屈荷有卖房给他的意向.

2009年9月16日,宣武法院审理后认为:尽管双方交易行为发生时,屈荷没有取得房屋所有权证,但根据《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》“对于将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同,法院不得以出卖人未取得所有权为由认定合同无效”的规定,改底单的行为虽然违反了国家法律、行政法规,可是《补充协议》的其他约定事项并没有违反国家法律规定,应认定为合法、有效.故驳回了屈荷的诉讼请求.

10月26日,屈荷取得该房屋所有权证.

因不服宣武法院判决,屈荷上诉到北京市第一中级人民法院.2009年12月18日,一中法院驳回其上诉,维持原判.

记者注意到,一审和二审,屈荷请了不同律所的不同律师.可以看出,她是多么想留下这个房子,已经没有把房屋出售给曹辉的意向了.

“房价涨了,她当然感觉再按原价卖给我们太亏了.”曹辉说.据记者了解,他们交易房屋的区域,房价已经涨到每平方米2.5万元左右.

也就是说,80多平方米的房子按照目前的市场价格,需要200多万元,他们当初达成的90多万元的总价现在也就勉强当个首付.

曹辉感觉很憋屈:“你当时不愿意卖了直接说,别拖着我们.我们怎么就这么倒霉！”

在上了两次法庭之后,曹辉再次站在法庭上.这次,是他告卖方屈荷.他要求继续履行合同,并提出屈荷给付违约金和他家因此发生的租房费用.

屈荷也马上递上反诉状,请求解除卖房合同.

一个坚决要买,一个坚决不卖,双方丝毫没有协商的余地.

“这样的案子一般无法调解.”看到调解无望,法官齐菲只好宣布休庭.

法庭上,双方都围绕补充协议中“没有完成改底单”行为而辩论,没有提及房价上涨的原因.

“很正常”,齐菲向记者解释,“这一两年我们院房屋买卖合同纠纷增长非常明显,基本都是因为房价涨得太快,房主反悔了.这个原因没办法说出来,只能按照法律规定寻找合同漏洞”.

齐菲总结:“在没有取得房产证时就交易,风险最大,发生纠纷很难取证,反悔的一方也最容易从这点着手.”从这个角度出发,她建议,购房者一定要购买正规的商品房,同时在签合同、完成手续的过程中一定注意不要留下漏洞.“作为法院,我们尽量维护交易的稳定性,保护合同的有效效力,保护交易的安全.但一定要在法律框架下.”

(摘自《法律与生活》半月刊5月下半期)