郭英成的旧与新

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截至6月15日,佳兆业今年已在土地市场上投入119.49亿元（包含合作拿地）,远远超过2012年全年45亿元的土地购买支出纪录.很明显,佳兆业此次的强势回归,不仅仅是重回一线城市,更是郭英成多元化战略开始发力的标志.

在“2012年中国房地产公司品牌价值TOP10”的名单上,佳兆业集团赫然跃居全国第9名.而在2011的全国排名中,佳兆业仅位居第22位.佳兆业跻身“中国房地产品牌价值TOP10”的历程,既是其集团品牌发展的重大突破,也体现了佳兆业集团主席郭英成策略的改变.

“旧改”双刃剑

1999年,潮汕人郭英成及其兄弟郭俊伟、郭英智创办佳兆业（深圳）地产有限公司,郭英成为公司的主席.

在所有的房企中,佳兆业的综合实力和旧改专业能力可圈可点,因而被业内人士冠之以“旧改专家”的称号.回望佳兆业走过的短短十四年历程,其和“旧改”确实结下了不解之缘.

成立伊始,佳兆业便接手了深圳布吉的一处烂尾别墅地块,并将其改造成为综合住宅项目.2003年,佳兆业又接盘深圳第一烂尾楼,将此项目易名为佳兆业中心.2006年佳兆业中心几乎以当时深圳普通住宅市场的最高价开盘,并取得当天销售500余套的佳绩.

之后,佳兆业又先后成功开发了深圳佳兆业桂芳园、佳兆业金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都汇、佳兆业城市广场等众多经典旧城改造项目.

经过十多年在“旧改”方面的辛勤耕耘,佳兆业集团已形成独有的“全模式参与+专业公司运营”的运行模式,在形成其独特竞争优势的同时,也使佳兆业用较低的成本获得了大量优质土地.

据郭英成介绍,佳兆业集团目前的旧改占地面积接近一千万平方米,主要位于深圳和广州,这两个城市的旧改面积占比达到70%左右.佳兆业今年应该还会有六个旧改项目能完善手续,预计建筑面积不会少于100万平方米.

郭英成也表明了靠“旧改”起家的佳兆业未来仍将倚重于这方面的发展,他说：“在旧改方面,佳兆业十几年以来累积了不少经验,特别是在人才储备,以及对政策和地方的熟悉度.但是旧改做起来时间比较漫长,所以我们会继续在熟悉的地方,特别是深圳、广州、东莞、珠海这四个熟悉的城市继续做旧改.”

2011年,佳兆业集团专门为旧改成立了佳兆业置业发展有限公司,并形成了一整套系统的作业流程和管理规范,以及时处理在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节出现的问题.然而,旧城改造项目由于涉及到拿地、融资、规划及拆迁等多个方面的利益,往往需要耗费更长的时间和精力.当年佳兆业中心虽然“化腐朽为神奇”,把一个烂尾楼卖出了好价钱,然而佳兆业集团却付出了三年多的努力,将之从户型、外立面、会所等方面进行了全方位的重新包装.而佳兆业通过招拍挂取得的项目,最快从拿地到开盘仅用了6个半月的时间.

佳兆业集团曾宣称推行快速周转与城市更新双轨并行的策略,但是,“旧改”项目毫无疑问地站在了“快速周转”的对立面,两种模式之间的矛盾让“旧改”成为了一把双刃剑,如何在高利率与快周转的模式中找到平衡点,成为了佳兆业集团亟需解决的难题.

出走与回归

2009年12月,佳兆业几经波折,终于在香港上市.

当时,经过2008和2009年房价的暴涨,为了防止房地产泡沫的产生,政府出台了一系列的文件和措施抑制房价的过快上涨.“国十一条”要求78户不以房地产为主业的企业有序退出房地产市场、首套房贷款首付款比例不得低于30%、第二套住房贷款首付款不得低于50%等重磅政策纷纷出台,一、二线城市随之成为受调控影响较大的区域.

在这样的情形下,“到三、四线城市去”当时成为开发商的首选.佳兆业也开始了其全国化的战略,加紧向二三线城市拓展业务线,在在全国最发达的五大经济区的26个城市拥有了60多个项目,完成了全国化战略布局.大量项目分布在二、三线城市让佳兆业有效地规避了调控带来的风险.

而在2012年,佳兆业开始回归一、二线城市,这从其年报中可见端倪,“2010-2011年,本集团积极拓展其于三线及低级别城市的土地储备.于2012年本集团再度专注于一线城市及省会城市的商机,以达致均衡的土地储备组合”.

正因为看好一、二线城市庞大的市场容量和相对理性的发展趋势,佳兆业加快了在一、二线城市拿地的步伐,仅从五月的拿地纪录中就可见其疯狂.

5月6日,佳兆业以最高限制价18.6774亿元、配建6.68万平方米竞得广州市白云区同宝路旧厂房地块,成为广州住宅单价新“地王”.

5月14日,佳兆业以4.05亿元拿下其深圳福田环球中心地块剩余11.5%土地使用权.

5月15日,佳兆业旗下控股子公司以15 .05亿元夺得上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘办公楼地块.

5月17日,佳兆业全资子公司浙江伍丰置业有限公司最终以总价10 .1亿元竞得杭州五常13号荆余线南侧地块.

5月23日,佳兆业以约7.99亿元的最高保密地价、1.96万平方米的竞配建面积夺得白云区梅花园地块.

等

据不完全统计,截至6月15日,佳兆业今年已在土地市场上投入119.49亿元（包含合作拿地）,远远超过2012年全年45亿元的土地购买支出纪录.

郭英成解释了佳兆业重回一、二线城市的原因：“我们为什么要将发展重心重新调回一、二线城市,是因为我们觉得自己在管理方面适合去做这样的策略调整.同时,在国家落实农村城市化之后,我们对于二线城市更加看重,所以我们调整了在一、二线城市发展的战略.我们只会做适合自己的,我们运用自己的资金和能力来调整发展策略.”

另外,佳兆业还加强了集团多元化物业的开发,业务板块涵盖了住宅地产、商业地产、旅游地产及物业管理等业务板块等.

很明显,佳兆业此次的强势回归,不仅仅是重回一线城市,更是郭英成多元化战略开始发力的标志.