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【摘 要 】目前,由于我国个人住房贷款业务还存在基础设施建设落后、个人征信系统不够完善等问题,所以,在住房金融业务发展的同时,个人住房贷款也给各商业银行金融信贷业务带来了许多风险及问题.本文阐述了商业银行在个人住房贷款中存在的风险,银行如何做到风险的法律防范.
【关 键 词 】个人住房贷款 风险 法律防范
一、商业银行在个人住房贷款中存在的风险
(一)个人信用风险
1.借款人提供虚假资料.
（1）贷款者收入证明水分较大.申请者大多根据贷款数额要求单位开出相应的收入证实,而大多数单位在开具证明时也是睁一只眼闭一只眼,帮助贷款申请者出具虚明.更有甚者,快倒闭的企业竟能为下岗职工开出相应的收入证实.
（2）虚高评估抵押财产的价值.部分按揭的政策给一部分购房者提供了可乘之机,他们通过某些渠道将出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值提高,以此换取高额贷款.
（3）借用他人办理贷款.随着限购政策的出台,许多购房者开始借用他人购房,购房者付给持有人报酬,有偿使用对方,办理贷款时持有人在按揭贷款合同上签字,获取贷款.实际上双方会另签一份协议：写明房产的归属、资金偿还责任及其他保密条款等等.而商业银行无法判断出真正购房者的偿还能力,无形中增加了贷款风险.
2．还款期限较长,导致可变性因素过多.个人住房贷款属中长期信贷,少则五到十年,多则二、三十年,在这么长的时间内,个人工作、家庭、健康情况好坏直接决定个人支付能力的大小.
3．利率浮动,容易引起贷款者违约.商业银行在个人贷款业务上实行利率浮动制度,一旦利率上浮,将加大贷款者的压力,容易导致违约现象的出现.
(二)银行的操作风险
1．审核要求低,未能仔细审查申请者的经济实力.一些银行信贷审查者在发放贷款前没有认真调查申请人所提供资料,对于申请人弄虚作假的行为没有制止；贷款发放后,也没有做到对贷款人的生活状况及收入变化情况进行监控,缺乏约束力.
2．为争取市场,降低贷款条件,许多不具备偿还能力的申请者滥竽充数,在一定程度上加大了银行的经营风险.
3．评估风险是银行操作风险之一,缺少有效的抵押率认定方法,仅仅以房价或评估价作为贷款依据,导致抵押价值与发放贷款存在较大差异.
(三)政策变化风险
1．个人住房贷款期限长是一个显著特征,而社会经济宏观环境在此期间必然不会一成不变.一旦宏观经济发生变化,对贷款人肯定存在影响.例如,失业率上升,工资收入低,物价上涨,最终都会导致贷款人无力偿还贷款本息.
2．政策研究不够深入.目前各行业“重开发,轻研究”的企业策略普通存在,商业银行对个人住房贷款市场的形势、需求及风险敞口缺乏调研,导致实际理论和对策指导不符,缺乏随机性,行动存在盲目性.
(四)贷款法律风险
贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险.
我国个人住房消费信贷业务起步晚,银行从业人员业务水平还有待提高.常常在业务操作中存在失误：如合同文本存在漏洞、对住房贷款资料的审查不严、违章违规操作等,使个人住房消费贷款合同得不到法律保护,从而使银行面临着法律风险.
二、商业银行个人住房信贷业务的法律防范
(一)建立个人信用识别制度
我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的, 现如今已经取得了初步成效,建立了个人信用记录网络体系,实现了资源共享,专门的信用机构把消费者的信用资料记录加以整理、分析,建案,当贷款人向银行提出申请时,银行可以根据申请人的信用记录做出评断,决定是否批准.
(二)健全个人住房贷款担保制度
近年来出现的个人住房贷款提供担保的机构,有效的降低个人住房贷款业务的风险,为了推动并规范住房贷款担保行业的发展,应该出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度；国务院也出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,要求贷款担保机构按照规定,严格推行标准化的担保合同示范文本,各担保机构也可以通过建立联盟协会的方式,定期聚会,进行交流,分享经验心得.
(三)加强法规政策研究,完善法律制度
房地产业是扩大内需、拉动经济增长的支柱产业,但其也存在着不稳定性,因此,国家要与时俱进,因地制宜,针对不同时期的国民经济水平采取不同的宏观调控政策；而各银行必须要时刻关注国家对房地产市场的宏观调控和监管力度,加强市场调研,及时掌握形势的变化,以此来调节个人住房贷款业务发展战略和对策.
(四)呼吁加强立法,防范法律风险.
在客户支付能力产生困难时,对于一些受客观因素影响还款的,法院判决总是对贷款人有利,即便银行取得抵押物的处置权,因为缺乏良好的法律环境,收回的物资很难足值变现.因此,银行要呼吁国际加强对法律的完善,并与律师的合作,深入研究和探讨法律法规,确保业务操作的可行性及在法律上的有效性,切实防范风险.
所以说,能够在信贷管理中加强风险控制,完善个人房贷规程,制定一系列法规制度,建立高效的监管机构体系,是形成和维持个人住房贷款信贷秩序的必要条件.