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摘 要：近年来,由于房地产业的迅猛发展和有车一族的不断增多,关于车辆停放和小区车位的权属问题引发的纠纷呈愈演愈烈之势,中国《物权法》原则上规定了小区车位所有权的归属的确认原则,但缺乏实践操作性,因此,有必要从理论上对该问题进行系统性研究.
关 键 词 ：车位；车库；居民小区；法律性质
中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）09-0092-02
一、车位、车库的类型
当前的小区车位及车库可以分为三种形式:第一种形式为地表停车位、车库.地表停车位是取得政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》,在商品房住宅小区内直接设置于地面、以划线分割方式标明的无任何构筑物、可供多人同时使用、具有开放性的停车设施.地表独立车库是在小区地表独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位；第二种形式为架空层停车位、车库.这是将楼房的首层以墙、柱等架空,依附于楼房形成的停车位.第三种形式为地下车库、停车位.是利用小区地下空间建造的停车位,内部设有若干个画线编号且没有墙壁隔离的停车位.
二、车位、车库的权属问题
《物权法》第74 条第1款规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.”第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.”可以看出建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权归属于开发商,开发商再通过买卖合同、赠与合同或租赁合同,分别出售、附赠或出租给具体的购买人.《物权法》第74条第3款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.由于地面停车场并不是建筑物,仅仅是设置在土地表面的停车位,故不可能获得房地产权的初始登记和房地产证.因此,地面停车场应归于小区全体业主共有.
关于地下车库的权属问题,可以从两个方面来分析.
1.土地使用权与房屋所有权的关系.《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押.”可以看出,中国实行的是 “房随地走”的模式.开发商向房屋买受人出卖了房屋所有权,土地使用权也一并转让.如果将房与地分开,其权利分别由不同的主体享有,就会造成土地权利人和房屋权利人都难以使用房屋和土地的局面.小区的车库大都建设于小区内,依附于小区土地和建筑物而存在,既然房屋所有权和土地使用权都一并转移给了房屋买受人,那么小区车库就应该属于房屋买受人所有.
2.建筑物区分所有权.根据建筑物区分所有权原理,建筑物区分所有权的客体分为专有部分和共有部分,建筑物区分所有权的共有部分不得作为单独所有权的客体,而应当归全体建筑物区分所权人共有.如果车库是建筑物区分所有权的共有部分,车库应归全体区分所有权人共有,反之亦然.
实践中,小区车库并不是随着专有部分的转移而当然的转移给房屋买受人,房屋买受人签订租用合同,缴纳租金才可取得使用权,但并不影响其作为共用部分的法律属性.即使签订租用合同一般也是在小区业主内部,也是必须依据共同关系所生的成员权才具有租用资格的.将小区车库定性为共用部分将会对小区业主的利益进行很好的保护,是符合现代建筑物区分所有权理念的.
三、存在的缺陷和解决办法
1.《物权法》第74条第1款中的“应当首先满足业主的需要”的规定过于宽泛,缺乏可操作性.实践中,开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃购买或出租车位车库的权利.如此一来,开发商就可以此作为理由将其出售或出租给业主以外的人使用.对此,立法应当作出禁止性规定,政府建设部门必须要对开发商进行监管,应将车库等部分的价格进行核算,做出公示,如果车库已经算入业主公摊面积,开发商转让或出租的价格必须降低.
2.《物权法》第74条第2款中虽将小区车位车库归属交给当事人约定,但却没有规定约定不明或没有约定的情况下的归属问题.此时,应推定为业主共有.理由在于：第一,开发商在经济上具有优势地位,可以争取最大利益.开发商掌握建造商品房的成本,可以证明车库的归属.如果没有在合同中规定车库的归属,就可以推定开发商已经放弃主张车库权利；第二,从合同解释的角度来看,房屋销售合同通常是开发商单方起草的格式合同.如果发生争议,应当作出不利于开发商的解释.
3.车库面积在规划时是否要计入总的建筑面积.开发商建造车库,必然要获取收益.所以,将车库面积计入建筑面积时,开发商以单独出售车库或分摊车库面积来获取收益；不将车库面积计入建筑面积时,开发商就会将车库成本打入房屋的总成本,然后通过出售房屋的方式来获得收益.因此,车库面积计不计入总建筑面积,从开发商的角度来讲于其利益没有什么分别.计入建筑面积的好处就在于明确了车库可以出售的法律地位,以权利证明书的形式明确了车库的归属,减少了权属的纠纷,起到了定纷止争的作用.不计入总面积的弊端就是权利的归属不直白,易被不良商人所利用,谋取不当之利.