“小产权房”保护性法律法规的

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[摘 要]“小产权房”有几个定义,文章所涉及的是“乡产权”,即由享有该土地所有权的乡（镇）政府、村委会的允许下开发建设并发放乡（镇）或村委会印发的权属证书的房屋.因为“小产权房”并没有经过房管部门的备案,国家对此类房屋的建设又持否定的态度,所以,基本上得不到法律的保护.笔者认为,单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的,国家应该出台针对“小产权房”的相关法律,对已有“小产权房”的归属做法律规范,对以后建设“小产权房”做法律上的条件限制.只有将“小产权房”予以正名,才能从法律层面保护产权所有人的和政府的权益.

[关 键 词 ]“小产权房”；法律保护；必要性

小产权房的存在由来已久,以前一直没有受到重视,但随着近年房市的一路走高,房产价格急剧上升,价格相对低廉的小产权房才开始进入人们的视野,小产权房由于存在诸多问题,它的出现影响了房地产市场健康、稳定的发展,也影响了人民的安居乐业,推动小产权房理论的研究,成为了我们当前迫在眉睫研究的话题之一,下面本文剖析小产权房存在的原因,以及推动小产权房完善的对策意义.

一、我国“小产权”房存在的原因

(一)相关规定之间的矛盾

《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利.《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯.第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利.《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利.依据上述法律,似乎“小产权房”是有合法地位的,事实上,“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的,是承认的.然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定,不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的,必须依法按照规定程序申请,才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的,或者工程建设需要占用土地的,必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续.以上法律制度之间的矛盾,将“小产权房”推向了极为尴尬的境地.对于农村集体而言,他们本身并不拥有集体土地产权,至少在完全意义上的土地产权不可能拥有,因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的.“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户,是不能够得到法律保护的.

(二)住房的刚性需求与高房价之间的矛盾

近十年,我国经济发展迅速,即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策,然而,房价依然是居高不下.随着城镇化进程的大力推进,大量已经丧失土地的农村劳动力纷纷涌入城市,他们都希望能够在城市有一个属于自己的住房；另外,城市中也有一部分人因为子女已经成人,也需要一套房子给他们将来的生活铺路.然而他们的收入使得他们对城市的住房望而却步,种种类似的刚性需求使人们不得不把注意力集中到周边城镇的“小产权房”上.而对于出售“小产权房”的集体而言,这获得的收入远远高于土地被占用补偿款.这种矛盾让“小产权房”如雨后春笋一般,大量出现在城市周边的城镇.

二、小产权房带来的社会危害

(一)加速耕地减少,威胁国家粮食安全

我国整体处于地少人多的国情之中,土地资源更显其重要性,截止到2011年,我国耕地面积18.25亿亩,其中发达城市诸如北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地面积比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低.中国要以世界7%的耕地养活世界22%的人口,粮食问题是一个关系社会和国家稳定的大事.但是小产权房这种自发行为的出现,让很多原有的耕地变成了高楼,在一定程度上直接导致耕地面积减少,并且在近几年中,小产权房问题凸显,如果不加以抑制,将会导致更多的土地被侵占,耕地面积及粮食安全将无法得到保障.

(二)小产权房购买者的利益存在潜在性的危害

1.物权法上不受保护

因为房屋属于不动产,根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外.”根据法律规定,农村的宅基地使用权以及在其上的房屋所有权是不能够自行转让的,即使转让也应是在集体经济的内部,不能够转让给城市居民.因此,即使买受人获得了当地政府相应的“产权”文件,也不产生物权效力.因此,一旦国家决定对于集体土地进行征用或拆迁,将有可能直接导致买受方得不到任何经济补偿.

2.债权法上因存在合同无效的法定事由,购买者的权益不能得到保护,这一点在《合同法》第52条第（五）项有明确的规定“有下列情形之一的,合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定.”因此,买受方如果是城镇居民,在购买小产权房之后,将得不到相应的法律保护.

(三)扰乱了国家对土地的整体规划和利用

国家依据整体经济以及社会发展的总体目标,制定土地的总体使用方针与规划,并依据土地利用调整次序和土地利用结构与布局,来合理安排我国对于各类土地的使用,本着尽可能保护耕地和控制非农建设侵占农用地的原则,协调土地资源的保护和经济发展的关系.而小产权房的建设往往是“先斩后奏”或者“只斩不奏”,造成国家土地利用规划的失控,扰乱国家对于土地使用的整体规划.

三、针对“小产权房”制定保护性法律法规的意义

目前,城市人群和农村人群固定房产的价值最大差异不是来自地域等条件限制,而是来自法律对固定房产的身份限定.这种情况的存在是侵犯了宪法赋予农民的平等权利的.制定“小产权房”保护性法律法规可以给予农民平等权利,也可以无形中增加农民的固定资产的货币总值.另外,农民拥有“小产权房”的合法权利,一旦第三方征用的时候,高额的土地补偿款也会帮助农民在丧失房屋之后重新拥有自己的新房产. 其次,对于已经购买“小产权房”的购房者来讲,制定保护性法律法规之后,他们的房产权益得到了保障,这对于这些低收入人群来讲,无疑是维护了他们的财产权益,是有利于社会和谐稳定的,这推进这部分人民群众的生活质量会起到极大的作用.

“小产权房”保护性法律法规的制定,从某种程度上讲可以补充稀缺的公益住房资源,不仅缓解了高度紧张的住房压力,同时对我国目前居高不下的房价起到一定的抑制作用.如果“小产权房”合法化,自然就扩大了“小产权房”的购买群体,合理合法的建设,会加速城乡一体化进程.

四、制定“小产权房”保护性法律法规的政策探讨

(一)规范现有“小产权房”

1.对于非法侵占耕地、私搭乱建的 “小产权房”要坚决予以拆除.不允许任何地方政府、任何房地产开发商、任何个人以任何名义将这种侵害国家耕地的“小产权房”合法化.

2.对于搭建在农民宅基地的“小产权房”,公布法律予以合法化.并且将这部分房源纳入保障性住房体系,用城市周边的房源解决低收入人群的住房问题,缓解城市住房紧张的不利局面.

(二)建立一套严格的“小产权房”建设审批制度

当“小产权房”取得合法地位后,其价值的增涨必然使一些人想用非法的手段从中得利.必须建立一套严格的“小产权房”建设审批制度,避免国家耕地严重流失,对于打破制度,非法审批和建设的人员,要公布法律予以严惩,增加此类犯罪的成本.

(三)规范“小产权”房屋买卖管理

鉴于“小产权房”的特殊性,相关部门必须要规范“小产权房”的交易秩序,出台一套针对农村房屋买卖的法律,对于买卖双方的权利义务要严格审查,严惩非法转让土地房屋等不法行为.

综上所述,小产权房问题的出现,不仅涉及到买受双方的整体利益,同时还是关系到国家社会稳定发展的大问题,如果对于这一问题不给予及时、合理的解决,终将会影响我国社会健康可持续的发展,因此,当务之急,针对当前小产权房所暴露的种种弊端,有针对性的采取有效措施,防止和遏制小产权房问题的继续蔓延势在必行.

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[5]国务院.国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发[2004]28 号）,2004 -10 -21 .

[6]国土资源部.国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知,2009-8-11.

[作者简介]赵青,郑州大学西亚斯国际学院法学院.