房屋征收中保障被征收人私有财产权益的法律

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摘 要 近年来,随着我国社会经济的快速发展,部分地方政府为保GDP的高速增长,通常采用支持地方房地产行业发展的方法,即开发商得意于城市的某一地段时,地方政府就会以公共利益为名,对其进行征收,不仅可以改变城市现状、而且收回的土地使用权可以高价出让给开发商,地方财政收入自然可保.然而,在此过程中会涉及到诸多被征收户的利益,被征收人的私有财产权益受到了威胁,势必要信访、或者诉诸法律,因此如何认定房屋征收中的公共利益范畴,平衡权利关系,成为法律实物中的重要课题.本文将对房屋征收中损害被征收人私有财产权益现状进行分析,并在此基础上提出一些建设性建议,以供参考.

关 键 词 房屋征收 被征收人 私有财产

作者简介：韩梅,新疆生产建设兵团六师委员会党校.

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）06-276-02

一、前言

早在2004年,我国就将尊重和保障人权、保护公民合法私人财产等内容写进宪法,并且从法律的高度加强对公民的私有财产权保护,并为之制定了一系列私权保护法律法规.实践中可以看到,每个人的安全、财产以及生命和自由等自然权利,均享有充分的被尊重权利,而政府以公权力的形式担负着法律保护职责.虽然上述私权享有注定的不可侵犯性,但是公共利益却不具备超越个人权利的绝对优先性,公共权益在价值层面上没有必然的优先个人权利之特征,同时也不能以公共利益之名侵犯私权.基于此,政府在决定是否要以牺牲私权利来保障公共利益得以实现的同时,应先权衡二者的利益大小,方可做出最优抉择.从这一视角来看,对房屋征收中被征收户财产权进行重新审视是非常有必要的.

二、房屋征收中损害被征收人私有财产权益现状

(一)城市房屋拆迁模式

1.商业性拆迁

该种模式主要以开发商为主,经双方当事人商议后,用于商业用途的房屋拆迁.比如,为构建商品房、商业区等项目而进行的拆迁.在此过程中,通常拆迁人是就是企业的法人,而政府只是给予一定行政干预的职能部门,并不亲自、直接与被征收人发生关系,一旦项目出现争议问题,政府居中裁决.商业拆迁过程中,拆迁人在获得行政许可后,就补偿款、补偿方式以及具体的补偿范围等事项与被拆迁人协商,期间所需的补偿资金全部由拆迁人筹集和承担,与政府无关.基于法律关系的视角考虑,商业性的拆迁行为属于民事行为,是以意思自治为基础,平等主体之间达成的协议.实践中可看到,民营资本的介入,使现代化城市的发展和房屋拆迁的形式更加的多元化,同时也暴露出很多的弊端与不足.比如,拆迁人为追求利润不择手段,或因资金不足而搁浅项目,最终受害者仍然是被拆迁人.

2.公益性拆迁

该种模式主体是政府,其以城市公共项目建设为名,比如城市绿化、城市道路建设等,以此为由要求指定路段的居民限期拆迁.根据《物权法》第四十二条规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产."“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件."由此可见,该拆迁模式通常是由政府、城建部为征收人,在获得征收许可以后,征收房屋并给被征收人以合理的补偿.

3.土地整理名义拆迁

旧城改造是现代化城市发展的必然要求,对老城区实施的计划性改造和建设,其主要目的在于从根本上有效解决老城区土地利用低下、基础设施差以及布局混乱和环境功能恶化等问题,从而确保城市土地的有效利用,有效改善城市生态环境,增强其整体功能,以确保社会经济的快速发展.尤其是近年来,更多地区开始讨论“经营城市”这一理念,城市开发过程中,土地供求矛盾也变得日益凸显,土地储备作为城市开发土地供求矛盾解决的有效措施,已经被广泛地应用.综观上述三种模式,其中商业性拆迁为民事行为,而后两种拆迁模式中,政府作为一方当事人参与到房屋的征收中,国家机关凭借行政权力强制拆除被征收人的房屋.

(二)房屋征收过程中的被征收人私有财产权受侵害表现形式

第一,房屋征收过程中,滥用公共利益之名.据调查显示,当前国内很多地区城市房屋征收过程中,滥用公共利益之名现象非常的普遍,而且被征收人往往因此而遭受非常大的经济利益损失.该种模式下,房屋征收纯商业拆迁比例非常的小,多为政府土地整理至名样式的拆迁.部分政府部门、拆迁办,在征收房屋之前,通常会私下与开发商商议,政府牵头对拟被征收地进行“整理”,然后对其进行征收、拆迁和改造,将土地大量储备起来,再以招、拍和挂等形式,给这种行为披上“合法外衣”,实则以低价卖给了开发商.比如,据山东省高级人民法院行政审判庭称：“在多数城市房屋拆迁行政案件中,拆迁大都冠有‘旧城改造’、‘城市绿化’、‘公益事业’等名义,然而真正因公共利益拆迁的却在少数,开发商与一些政府部门一起,假借‘公共利益’之名,行商业拆迁之实”.山东济南一拆迁户说道：“我并不反对自家的房子在必要时为城市建设让路,但不能让一部分人打着公共拆迁的幌子进行商业操作.”由此可见,房屋征收中的滥用公共利益之名行为,不仅损害了被征收者的利益,而且也凉了他们的心.

第二,征收程序违法,甚至存在暴力野蛮征收行为和现象.从法理学的角度来讲,程序公正是实体公正的基础.正如美国联邦最高法院大法官杰克逊所言：“程序的公正和合理是自由的内在本质,如果可能的话,人们宁愿选择通过公正的程序实施一项暴戾的实体法,也不愿意选择通过不公正的程序实施一项较为宽容的实体法.”然而,长期以来,我们对程序正义关注较少,这已经成为法治建设中的一种诟病.以房屋征收拆迁为例,政府权力监管的正当程序缺失,成为各种纠纷问题产生的主要症结.实践中还存在着一些暴力野蛮征收房屋土地的行为.比如,2014年1月2日,据华夏日报资讯,“安徽淮北暴力强拆,村民深夜被胶带封口.”再如,村官周伟思之类的人助长了暴力拆迁的恶行,甚至扬言称“暴力强拆是专长,只要有钱就行.” 第三,补偿不公正问题.房屋被征收以后,补偿款迟迟不到位,补偿不公正现象非常的普遍,而且补偿标准也相对较低,被征收入难以得到有效的安置,成为征收人、被征收人之间的最大矛盾问题.征收人利用自身的优势和社会地位,故意压低补偿款的现象也并非鲜见.对于征收人而言,补偿款的设置增加,意味着其拆迁成本费用提高；对于被征收人而言,补偿款设置减少,则意味着自己的合法权益受损.二者之间存在着天然的不可调和性,同时也是双方博弈的动态过程.如果房屋征收补偿标准较低,则被征收人将面临严峻的安置困境,而且大批被征收人在拿到有限的补偿款以后,根本没有能力重新购置新房,最终沦为生活在城市边缘的人,这无疑是对城市化建设发展的有力讽刺.

三、房屋征收过程中的被征收人合法权益保护策略

基于以上对当前房屋征收过程中存在的问题及成因分析,笔者认为要想真正有效地保护房屋被征收人的合法权益,可从以下几个方面着手：

(一)扩大房屋补偿范围,将土地使用权纳入征收补偿体系

实践中可以看到,虽然房屋被征收人是诚实人的善意购买者,但其对房地产价格并没有有专业性的认知与判断能力,高价买入现象非常的普遍.对于市价评估而言,确是公平市场价格,这期间的差额损失不能由房屋被征收人单独承担.对房屋被征者而言,房屋的使用年限、被征收房屋下的土地使用权剩余年限都不同,应以实际年限为标准进行损失补偿.在土地管理法、相关法律法规中,建议增加一些关于土地使用权剩余年限补偿、区位变动补偿方面的具体规定.不仅可以有效尊重私人财产权益,而且也是现代市场经济发展过程中的土地资源市场化必然要求.实践中,为有效解决完全补偿模式给地方政府带来的资金压力,建议采用债券补偿方式缓解之；并且通过合理提高土地增值税税率等方法,将多得税收收入用于补偿基金,从而实现对被征收人的有效补偿.

(二)房屋征收中的被征收人权利救济与补偿

谈及补偿问题,不可回避的话题是用什么补偿、补偿数额如何确定?如果只是简单换算经济价值,则补偿额就成为最简便的衡量标准.但事实上却并非如此,根据合理补偿理论之要求,即便是完全以市场价来补偿之,也不能先当然地实现权利合理救济.比如,2007年“史上最牛钉子户”重庆杨武、吴苹夫妇拆迁安置问题,最终只有在异地安置、并对其进行补偿的条件方才解决.本案中,杨武夫妇以旧房子折价异地置换补偿房屋,其中房屋价值大约三百万,并获得超过90万元的营业损失赔偿款,总价值将近四百万；此事之后,深圳蔡屋围拆迁中的张莲好夫妇获得房屋征收补偿款一千二百多万元.因而在这里必须确定的一个问题就是在房屋征收的过程中,什么样的补偿才能作为合理补偿,什么样的合理补偿才能实现权利的法律救济.关于补偿的判断标准方面,市场价格是通常所能接受的一个标准.但是市场价格又是什么,是否只是经济层面的利益,其补偿标准确定是一个值得研究的课题.

(三)针对非公共利益的政府征收规范

公共利益的政府征收行为时无可厚非的,但非公共利益下的政府征收行为应对规范之.首先,应对重视征收正当程序.为防止公权力组织机关滥用“公共利益”之名侵害私权领域,笔者建议通过制定和完善相关法律法规形式来界定何为公共利益；政府实施征收行为时,纳入到程序化轨道上来衡量公共利益与个人权利的得失.从本质上来讲,这既符合法治精神之要求,又是确保私权利不被破坏的最后防线.其次,建立和完善救济机制.法律除应明确界定什么是公权力可介入到私领域外,还应当建立健全私权被侵犯时的法律救济机制.对于政府因公共利益的需要进行的征收,法律应明确政府在征收中应当承担的法律责任及被侵犯人的救济,只有对私权利的救济手段做出了明确规定,才可避免私权受到侵犯的时,法律规定不只是一纸空文.

四、结语

总而言之,中国法治环境下的公共利益仍然属于公权力执行者,因此准确界定公共利益范畴,成为公权限制私权的关键所在.现有房屋征收立法关于征收与补偿方面的规定仍是过于笼统和简单,因此应当不断的完善之,通过权利设计使各方行为得以规范化,不仅可保护私有财产权,而且对政府依法行使职权也非常的有理.通过以上分析,笔者认为应当依法界定公共利益的同时,还要明确和细化“公共利益”落实和执行程序,加强对公权力运作的有效监督管理,完善私权救济机制,尊重、保护私权,以此来实现公益、私权之间的相对平衡.