石龙经济开发区探路转型新模式

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始建于1992年北京石龙经济开发区,2000年正式成为市级开发区,规划总面积为1.5平方公里,是北京市面积最小的市级开发区.2012年,石龙经济开发区编制了新的详细规划,总用地面积拓展为约2平方公里,北起长安街西延线,南至108国道,东起西苑路,西至三石路,并初步描绘了“工业区+经济创新园区”的产业发展布局.

经过20年的滚动开发,石龙经济开发区完成征地1.17平方公里,其中1.08平方公里土地在二级市场上以协议方式出让,引进了60余家驻区企业.到2005年,仅剩153亩尚待开发.

没有土地资源,开发区就失去了发展基础及生存空间,若依据原有模式建设厂房仅能吸纳一到两家工业生产企业,难以满足大量中小企业的需求,更无法发挥产业的聚集效益,也难以实现土地资源的集约高效利用,开发区也将失去可持续发展的空间,如何由此引发的发展瓶颈是石龙开发区必须解决的难题.

转型新契机

处于转型发展十字路口的石龙经济开发区,区域发展环境的整体优化为其创造了极为有利的外部发展条件.

首先,首都西部发展规划为开发区转型发展提供了政策导向.北京建设世界城市的战略目标和首都西部发展新的规划,为石龙经济开发区参与北京西部产业分工与调整,优化产业结构和布局指明了方向.门头沟区现代生态涵养发展区和西部综合服务区的功能定位极大地拓展了石龙经济开发区的发展空间.环境更加优美、服务功能更加完善、产业更加高端,尽快成为城区的组成部份的要求,使得石龙经济开发区的开发领域更加宽泛,社会资本参与石龙开发区建设的强度提高,引进大项目、大资本、大集团总部与研发中心进入石龙的几率大大增加.

其次,系列重大交通和环境改造、建设项目使开发区区位优势凸显.西六环路的全线贯通,阜石路高架的通车,S1线磁悬浮列车的开通建设.长安街西延,北京市锅炉厂南路西延等新型路网建设以及北京市永定河绿色生态湿地公园建设,门头沟区的棚户改造大拆迁、一湖十园,五水联动景观体系、永定滨水商务区大建设、大改造等一系列大动作,使得石龙经济开发区的环境优势和区位优势日益突出.石龙经济开发区成为了系列重大交通和环境改造项目建设的最直接的受益者.

再者,首钢整体搬迁为石龙经济开发区带来了难得的发展契机.首钢涉钢重工产业的总体迁出,置换腾退区域新兴战略产业的兴起,给与其隔河相望的石龙经济开发区的产业调整带来了新契机.与首钢新兴产业的融合对接、配套服务、优势互补、产业链条的延伸等都将对石龙经济开发区转型发展创造机遇.

2012年,国务院批准中关村国家自主创新示范区的扩区方案,石龙经济开发区正式成为“一区十六园”的“中关村门头沟园”,园区面积扩大至2平方公里.这意味着石龙经济开发区将从规划、产业、项目、融资、人才引进、企业扶持等方面与中关村实现政策和机制对接,并实现各种资源共享,石龙经济开发区也因此迎来了转型发展的重大契机.

此外,伴随门头沟大量市政基础设施的建设,特别是固定资产投资管理模式的创新,也为开发区的转型升级提供了重要保障.

开发区的转型发展,离不开公共设施建设和公共产品供给模式的创新.伴随石龙经济开发区土地资源的开发所形成的供电、供热、供水、供气、排水、通讯、网络、道路、交通等各项基础设施是开发区可持续发展的重要基础条件.原有的开发区通过出让土地获得资金,以提供公共设施和公共产品供给的方式只具备满足入区企业生产经营的低水平需要.并且,通过土地出让获得溢价款及享受税收优惠政策筹资进行市政建设和维护方式,由于新增土地开发成本大幅增加和返税、退税、减税、免税、财政奖励等各项招商引资优惠政策的取消或弱化,待开发土地上的各项基础设施建设投入力度出现明显不足,市政设施维护管理资金严重短缺,原有公共设施和公共产品供给模式已经难以适应开发区快速发展的需求,市政设施建设和管理问题成了开发区面临“转型、升级、创新”的关键难题.

门头沟区政府适时对此进行了政策调整,2010年将石龙开发区市政建设和管理归入全区大市政管理,全部由政府职能机构承担供热系统重建、污水处理厂新建、公路管网改造等市政基础设施全面升级和改造.在供电、供热、供水、供气、排水、通讯、网络、绿化等方面的全方位的改造工程跟进,从根本上解决工业和生活污水、废料、垃圾的排放和处理等环境建设的老大难问题,夯实了开发区持续发展的基础.随着高规格、高品质的公共设施建成和完善,各项公共配套服务的逐步到位,全面改造升级后的市政基础设施,为开发区转型升级提供“硬件“设施的保障,开发区投资环境得到了根本性改变,经济运行管理水平明显提升.

探索新模式

伴随外部环境的日益优化,石龙开发区如何高效、集约利用有限的土地资源,在有限空间中实现低投入、高产出?如何在较短时间内实现开发区产业转型升级,科学有效的配置土地、资本、技术、人才等要素资源?石龙开发区开始在存量土地上做“试验田”,试图探索一条求生求变的新路.经过几年来的探索实践,开发区根据自身特点,总结探索的转型发展的四种新模式：

其一是统建模式.2008年,石龙开发区策划推出石龙产业孵化中心一期工程,并将其作为转型发展的试点.2010年底,该项工程近6万平米的科研办公楼竣工,开发区转变原有工业地产为产业地产发展思路,定位为面向中小企业的楼宇经济,以转让可分割产权为主,重点引入公共管理机构、科技研发、科贸公司、现代物流、文化创意等中小企业,吸引了近200家中小创新企业入驻,楼宇销售额达2亿元以上,为开发区培育了新优势,涵养了新税源,并为启动产业孵化中心二期开发积累了新经验.

作为转型试点,孵化中心一期在具体的建设运营模式上力求突破,根据市场需要及企业的个性需求探索了统建和企业两种发展模式,为北京近郊的经济开发区发展探索了一条全新路径.

统建模式专门为初创型小企业量身定作.石龙产业孵化中心以租赁和出售的形式为大批创业者提供了必备的办公场所,带动了一大批初期创业型小企业的集聚发展,有利于实现小企业之间资源互补或共享,和相关产业的企业横向协作,以及产业链上下游企业的协同效应发挥等等. 其二是企业模式.这一模式专门针对较大型成熟企业及特殊办公要求的创新企业设计的合作模式,该模式根据企业办公特点,经营活动的特性,最大限度发挥公司办公的最大效益.采取“量身”的方式,克服以往“我建什么你用什么”的以供给为中心的单调经营模式,实现了“市场需要什么我建什么”的以客户为中心的市场模式转变.当前,该模式在水利部大型国企新华水电的科研及总部大楼项目上得到了重要实践.

其三是专业科技园中园模式.石龙经济开发区突破了工业园区的传统发展路径,形成了用政策、环境吸引高新技术企业并最大限度利用土地资源,用企业的资本力量建科技开发园.如中国航天四院在开发区建成的航天科技园,以专业科技园中园为特点,开创了石龙开发区的新开发建设模式.

其四是合作开发模式.这种模式主要针对在产业升级、转型发展中遇到诸如周边环境影响或资金压力等各种实际困难而量身的一种新模式,根据企业遇到的具体问题不同,分别采取不同形式、内容的合作.目前石龙投资开发有限公司与思源集团总部建设项目,北京宏华和迪普首泰总部建设项目就属于这种模式.

石龙经济开发区探索形成的转型发展新模式对北京的经济开发区创新发展具有借鉴意义,一方面,在经济开发区新增土地面积上,不再进行裸地出让,而是由开发区管委会依据规划要求统一组织开发建设,企业有计划地进行土地综合开发,进行科研办公楼建设、综合服务设施配套,并有序开展招商引资活动及后期物业管理与运营,有利于实现开发区最佳的整体经济效益及社会效益.

另一方面,当大量企业入驻开发区以后,物业管理公司通过标准化的有偿服务提升开发区生产经营性服务的品质,管委会通过政策咨询、行政协调、产业导向咨询服务进行产业地产运行全过程监管.有效发挥统建、企业和企业自建科技园模式的各自优势,更有利于土地资源、企业资源和人才资源的最佳组合.形成一整套产业地产的开发、运营、后期服务的发展模式.

新难题

由“工业地产”转型为“产业地产”,不仅仅是“一卖了之”、“一租了之”的简单转变,需要开发区实现政府、土地、人才、客户等资源的合理配置,打开经济开发区发展的全新局面,而在这一探索实践的过程中,还有诸多问题亟待与完善.

其一是详细规划的进一步落实.石龙开发区是体现门头沟新城城市产业聚集与繁荣风貌的重要地区,这要求园区整体风貌设计详细规划标准要提升,规划区域内建筑形式、体量、色彩与建筑使用功能要体现时代感、现代化、特色性,同时展现园区自身的产业特色.

石龙经济开发区的新控规既要重视建筑形体风貌控制,详细描述开发区未来整体的“硬件”建设框架宏图,建筑形体和风格还要突显石龙经济开发区产业特色,又要融入北京建筑风格和文化元素,未来的开发区与新南城和西长安街延长线及周边建筑协调一致,形成整体靓丽的城市风貌景观,以此体现开发区建设的科学性、整体性、系统性、社会性和可操作性.

其二是发展模式的进一步完善.实现开发区产业振兴,还须做好转型发展微观运行的“硬件”管理.目前,在石龙经济开发区招商引资与资本运作、产业与地产运作实践中,开发区还有诸多需要完善的问题,重点体现在招商、企业置业、资金配套等多角度的政府配套政策支持；土地一级开发与后续的产业地产运作模式的政策及投融资支持；产业导向与土地集约开发、专业开发及低成本开发的鼓励政策体系制订；企业网格化文体、娱乐、教育等社会服务及公共服务体系的构建；为中小企业量身“孵化”扶持政策的创新；服务中小企业信息沟通的平台构建；开发区管理系统与入区企业的升级对接；市政基础设施的升级改造和投融资管理模式的持续创新等等.

其三是运营管理的进一步研究.随着众多中小企业的入驻,要求开发区原有针对工业企业的管理和服务方式作出相应调整.数百家中小企业集聚在一起,彼此产权明晰,自主经营,既相互关联又相互独立,既有日常物业管理,又有对公共服务的需求,满足不同企业的多种经营活动的多种需求,开发区原有的单一管理服务将转为对进驻企业办公区的物业维护与管理；对入住企业的社会管理与服务；对企业扶持与跟踪服务等多重服务.

其四是运营方式的进一步创新.产业孵化中心一期建成后,上百家企业以全新的形式入驻,在企业进驻过程中,及时处理部分企业遇到的一些实际困难,完善处理危机事件的应急措施,为入驻企业的自我创新冲动留足管理和服务空间,进一步培育创业创新的氛围.对一些小企业在购置房产时存在资金不足,需要开发区通过协调机制帮助企业疏通融资渠道,解决资金难的问题.未来,产业地产运营过程中,银企合作平台,政企联谊平台,网络信息平台等大量服务体系的构建,仍有待石龙经济开发区探索完善.

其五是招商对象的进一步细化.一个成功的开发区,不仅要有大量充满活力的中小企业,还应有具备产业引领作用的行业巨头,这就要求开发区在引进企业时必须大中小并举,一方面引进大型企业,如近期引进的新华水电、中铁资源等为其量身科研及经营总部,一方面要注重小企业引进、扶持和培育,将今天的蚂蚁培育成明天的大象.

经过多年努力,石龙开发区已经成为门头沟区财政收入的重要来源地和劳动者就业的重要基地,在可见的未来,石龙经济开发区将通过转型发展,创造最具活力的中小企业孵化中心和总部基地,成为首都西部综合服务区的财富基地和就业创业中心.

（作者：石龙经济开发区管委会主任）